光明地產財務風險與控制

□文/ 李乾杰 劉雅妮

（黑龍江八一農墾大學 黑龍江·大慶）

［提要］ 近年來，隨著居民購房熱潮不斷，國家對房地產行業提出“限購限貸”、“房住不炒”等宏觀調控政策，加之投資回收期長、資金鏈易斷裂等行業特點，雙重的壓力致使房地產行業財務風險加大。 本文從財務指標出發，對光明地產的籌資、投資、營運三大風險指標與行業均值進行對比分析，并提出相應的風險防范建議。

一、引言

光明地產全稱光明房地產集團股份有限公司，于1993 年在上海工商局登記成立，2015 年作為光明地產的母公司光明集團，將旗下所屬分支的農工商房地產有限公司與海博股份進行資產重組，光明地產借殼海博股份正式上市，發展成主營業務為房地產綜合開發經營、物流業務的國內大型房地產企業。按理來說，重組后的光明地產將會是一片輝煌，但是近幾年光明地產業績卻表現不佳，企業面臨著一定的財務風險。

二、光明地產財務風險識別

（一）光明地產籌資風險識別

1、短期償債能力分析。 從表1 可以看出，光明地產流動比率從2016 年到2019 年呈現上升的趨勢，2020 年開始下降，但2020 年仍達到1.52，總體上說較為合理，而速動比率是流動資產去除存貨后資產占流動負債的比率，并且由于房地產行業本身資金回收周期長，存貨比重大，容易造成存貨積壓的情況，因此，對于房地產行業速動比率反映短期償債能力較為合理。而光明地產速動比率除2018 年略微高于行業均值外，其他年份都遠低于行業均值，2016～2018 年呈上升狀態，2018 年開始逐年下降，最低到達43%，這說明企業流動性較差，存在償債壓力大的風險。（表1）

表1 光明地產短期償債能力指標一覽表

2、長期償債能力分析。 從表2 可以看出，光明地產2016～2017 年資產負債率略微下降，2017～2020 年開始保持在82%左右，但是總體上來說，近五年資產負債率平均已經達到了80%以上。一般來說，由于房地產行業前期投資非常大，與其他行業相比，資產負債率相對較高，因此當資產負債率達到60%～70%時說明企業的經營是合理并且穩健的，而光明地產平均達到80%以上，說明該企業償債能力比較弱，企業有可能會面臨到期無法償還債務的可能。利息保障倍數也是衡量企業長期償債能力的重要指標，在2016～2019 年，與行業均值相比，光明地產都呈現著利好的趨勢，但2020 年低于行業均值，說明企業支付利息能力較弱。（表2）

表2 光明地產長期償債能力指標一覽表

（二） 光明地產營運風險識別。 從表3 中可以看出，2016年、2017 年存貨周轉率略低于行業均值，2018 年起至今明顯低于行業均值，說明光明地產存在大量閑置資產，資金周轉較困難。結合實際，光明地產部分地區存在著大量房源待售的情況，去化周期也變得很長，存在滯銷的情況。而從2016 年至今，應收賬款周轉率明顯高于行業均值，并且2020 年較2019 年大幅上升，體現了光明地產加強了對應收賬款的管理，減少了壞賬風險的可能性。2016～2018 年光明地產總資產周轉率高于行業平均周轉率，但2019～2020 年大幅度下降，說明企業銷售能力下降，資產利用效率也大大降低。（表3）

表3 光明地產長期營運能力指標一覽表

（三）光明地產投資風險識別

1、盈利能力分析。從公司財務報表中可以看出，總資產報酬率2016～2017 年上升，2017 年達到4.08，高于行業平均水平，但2017 年至今開始逐年下降，截至2020 年，明顯低于行業均值，雖然房地產行業屬于資金密集型行業，資產利用效率比較低，但2018 年開始，光明地產與行業相比資金回報率還是較低，獲利能力較差，并且在近兩年，營業利潤率、凈資產收益率都遠低于行業平均值，說明企業盈利能力變弱。

2、發展能力分析。總資產增長率從2017 年到2019 年明顯高于行業均值，說明光明企業可能進行了大規模的擴張，擴張速度加快。從2018 年光明地產企業年報數據可以看出，光明地產新增的房地產儲備面積為144.52 萬平方米，較上年增長53.34%，2019 年也頻繁擴充土地儲備。由此可見，光明地產在這兩年盲目擴張。而2020 年總資產增長率又迅速下降，遠低于行業均值，光明地產與上年相比新增房地產儲備面積同比下降68.16%，拿地速度明顯放緩，公司也意識到要穩步發展，但同時意味著公司的預期收益率也在降低。光明地產營業收入增長率從2018 年起出現負增長，并且2019 年低于-30%，明顯大大低于行業增長速度，這說明房地產業務出現了大幅下降，公司盈利狀況不佳，不利于企業的長期穩定發展。但2020 年營業收入增長率和凈利潤增長率又出現大幅的上升，說明公司銷售狀況呈現變好的趨勢。而凈利潤增長率一路斷崖式的下滑，說明該公司成本控制及管理能力可能存在著一定的問題。

三、光明地產財務風險成因分析

（一）償債壓力大，過度依賴融資發債。從財務報表中得出，光明地產資產負債率居高不下，使企業面臨著償債壓力。進入2018 年，公司更是頻繁地收購股權，收購土地，使得資金投入與回籠速度沒有達到均衡，導致對資金的需求大增，進而使負債規模也逐漸上升。于是，公司開始利用各種渠道籌集資金，依靠國企的光明地產，利用發債成本低的優勢，大量發行債券，但是，由于85%的主營業務為地產，過度依賴融資而不是銷售回款，可能會影響公司的籌資能力以及進一步的發展。此外，光明地產還一邊出售和轉讓子公司，一邊通過并購方式進行擴張、與其他公司股權合作，甚至股權合作的項目還需要承擔土地權屬項目公司的相關負債，這都增加了公司的負債壓力。因此，為了公司的長遠發展，應該回歸到核心業務上來，做到及時去庫存，并增加住宅的銷售量。

（二）存貨周轉速度慢，銷售能力下降。 從光明地產的存貨周轉率來看，2016～2019 年持續下降，2020 年略有上升，達到0.2，說明企業存貨周轉率較慢，可能存在存貨積壓、經營不善的情況。具體來看，2019 年7 月光明地產在成都的首個項目開盤活動上推出280 套住宅房，但購買量稀少，去化率也僅有37%；7 月18 日，光明地產光樾華庭項目共有304 套房源取得預售證，但尚有248 套房源待售，導致資金無法及時收回，可能會引起資金鏈斷裂的風險。并且存貨周轉慢也意味著會增加存貨的管理成本，雖然光明地產近兩年大規模進行擴張，但是存貨周轉率和去化卻在拖后腿，這也一定程度上說明了公司應增加產品賣點，提高銷售水平。

（三）凈利潤持續下降，導致業績不佳。 從光明地產的主營業務來看，主要收入來源是房地產開發及配套，業績不佳也主要歸于地產板塊發展乏力。據財報顯示，2019 年作為主要發展區域的華東地區營業收入同比減少了52.30%。從公司的年報數據來看，2017～2019 年主營業收入大幅下跌，跌至136.1 億元，2020 年開始上漲，實現主營業收入為149.8 億元，同比增長10.10%，但營業利潤與凈利潤從2017 年開始持續下跌，2020年凈利潤增長率達到-84.48%，從中可以看出營業成本依然在上升。因此，光明地產凈利潤的下降與成本管控有著直接關系。

四、光明地產財務風險控制建議

（一）優化資本結構，拓寬融資渠道。由于房地產企業的存貨大都是房子和土地，變現周期拉長，導致公司債務規模陡升、流動性很差。但近年來光明地產的短期償債能力在持續惡化，因此企業應降低籌資成本，減少還款壓力。第一，將“去庫存”政策落到實處。如今，房地產行業屬于飽和狀態，公司應該避免一邊房產待出售，一邊又繼續進行大規模的擴張，開發新樓盤的情況，只有“去庫存”才能增加公司現金流，緩解還款壓力。第二，公司可以建立多種融資渠道。房地產行業的籌資渠道主要有銀行貸款、增資擴股、經營性欠款、發行債券等，企業可以根據自身經營情況選擇幾種籌資方式，達到分散風險的目的。

（二）加強存貨管理，加快存貨銷售。由于存貨積壓越多，財務風險越大，因此光明地產應該加強對存貨的管理：第一，公司應加強對質量問題的嚴格把控。2019 年11 月，光明地產多次因質量問題引起業主投訴，例如：墻體裂縫明顯、樓頂嚴重漏水，虛假宣傳等，這對公司的聲譽和銷量都會造成不良的影響，因為質量是決定銷量的根本因素。第二，公司可以制定適當的營銷策略，加大宣傳力度，先對自己的產品進行定位，尋找到目標消費者，然后利用價格優勢進行銷售。第三，做好存貨的盤查，對銷售數據進行定期的收集與分析，了解具體銷售狀況，有利于企業實施有針對性的措施。

（三）加強成本費用管控，提高盈利能力。 由于成本對公司的盈利能力起到很大的影響，企業需加強對成本的管理和控制。第一，在項目可研階段，企業可以先進行市場調研，根據需求制定科學合理的工程設計，然后按照工程設計進行施工。由于房地產行業需投入大量資金，風險較高，公司需充分考量和預估成本。第二，在項目施工環節，也是成本支出的關鍵時段，首先要保障質量過關，然后使工程建設中的各個管理者明確自身工作職能，最后對各項原料采購、工程驗收、庫存管理等工作進行高效監管。第三，在項目竣工驗收階段，要對保修期中的潛在費用做出預案，以便減少額外的支出，實現成本的有效控制。此外，公司需完善開發項目的成本管控體系，確保成本處于可控狀態。