對浙江省房產價格影響因素的研究分析

胡宇婷，馮羽生

(江西理工大學，江西 贛州341000)

一、前言

隨著中國經濟和社會的發展，房地產業逐漸成為熱門產業。而對房價的調控正是房地產市場的關鍵問題，只有解決好房價變動的問題，才能促進房地產業健康合理發展。

對于房產價格的影響因素，許多學者都已經進行了研究。Nicholas J.Horsewood等利用動態網絡方法，研究英國住房市場的跨區域依賴性；王佳蕾通過對吉林省商品住宅價格的分析，得出影響房價上漲關鍵因素是需求和開發商成本的結論；李兆云選取上海市2003～2013年商品住宅市場的數據，建立多元回歸和因子分析模型，對房價的影響因素進行研究得出:居住用地交易價格指數、城鎮居民人均住房面積、居民消費價格是影響房價的前三位因素；趙興盼和王磊磊從供給、需求、宏觀經濟和環境這四個方面對鄭州市房價變動原因進行研究，并用嶺回歸分析法實證分析，得出居民可支配收入、人口數量、建造成本、居民消費價格指數和人均GDP是主要影響因素的結論。

綜上所述，通過比較國內外學者對不同區域房價上漲原因的分析，將影響房價變動的因素分成四個方面，分別是社會、經濟、市場和政策。由于政策因素屬于國家宏觀調控，無法進行定量分析，因此，本文選取人口、經濟、市場三個方面，通過建立多元回歸模型，對房價變動原因進行具體分析。

二、浙江省房價現狀

國內房價問題備受人們關注，其中以一二線城市為主，不斷上漲的房價一直都是各界關注的焦點。現針對浙江省近幾年的房價數據，對房地產價格的現狀進行分析。圖1是2015～2019年浙江省房價趨勢。

圖1 2015～2019年浙江省房價趨勢圖

由上圖分析可知，2015～2019年浙江省平均房價在10000～16000元/平方米之間，且呈不斷上漲的趨勢，其中2016～2018年房價上漲較快，這是與央行降準、降息、降稅、降首付有關，銀行貸款政策放松，房貸增加，購買者的購房實力就增強，因此，市場需求量增加，房價上漲較快。2018～2019年的上漲幅度較緩，在此期間，政府啟動棚改計劃，加大公租房保障力度，打擊“炒房”現象，使得房地產市場平穩發展。由此可得，國家的宏觀調控、政府頒布的政策會在一定程度上影響房價的變動。按此趨勢，未來幾年房價會平穩上升。

為更加直觀地了解省內房價的情況，以2019年為例，比較省內各市房價的高低，如圖2所示。

圖2 2019年浙江省各市房價情況

由圖2可見，2019年不同地級市之間房價差距較大。其中，杭州、寧波、溫州的房價較高，均在20000元/平方米以上，而湖州、麗水的房價則在10000元/平方米左右，房價相差一倍之多。不同地級市房價大致呈階梯式分布，說明區位因素是造成房價差異的原因之一。

三、房價影響因素定量分析

從房地產本身來說，它是特殊的商品。引起商品價格變動的核心問題就是供需關系的平衡，當供給大于需求時，價格會下降；反之，當供給小于需求時，價格會上升。因此，分析房價變動影響因素的關鍵就在于判斷相關因素是否引起房地產供給和需求的變化。首先，人口數量的增加會導致購房需求的增加，人口會直接影響房價變動；其次，人均生產總值的變動是居民收入的反映，收入會直接影響消費者的購買力，從而引起房地產需求變化；最后，土地成交的情況反映了房地產的開發情況，從而影響房地產供給。基于以上認識，從人口、經濟、市場三個方面分別確定影響房價的因素有:人口數量、人均生產總值、土地成交額。因此，對浙江省房地產價格圍繞上述三個因素進行分析。為排除區位因素對房價的影響，取省內房地產平均價格為被解釋變量，建立以年末常住人口、人均生產總值、房地產開發土地成交金額為解釋變量的多元線性回歸模型。

(一)模型設定

選取浙江省2010～2019年相關數據為樣本。設房地產價格為被解釋變量Y，年末常住人口、房地產開發土地成交金額、人均生產總值分別為解釋變量X1、X2、X3，各變量的系數分別為α0、α1、α2、α3。所建模型如下:

(二)數據來源

從《浙江省國民經濟和社會發展統計公報》、國家統計局和浙江省房地產協會收集到以下數據，如表1所示:

表1 浙江省2010～2019年房價及相關數據

(三)建立模型

用SPSS軟件對以上數據進行回歸分析，得到表2所示結果。

表2 模型系數

根據回歸分析結果可得到下面的估計方程:

(四)模型檢驗

1.擬合優度檢驗

如上表2所示，R值為0.981，調整后R2值達到0.943，均接近1，說明實際觀測點離樣本比較近，回歸方程總體擬合度較好。說明所建回歸模型可以準確反映年末常住人口、人均生產總值、房地產開發土地成交金額與房價之間的關系。

2.異方差檢驗

異方差性是指被解釋變量的觀測值分散程度隨解釋變量一起變化，從而使隨機誤差項的方差不同。異方差的存在會導致模型違背經典假設。本文利用SPSS軟件，得到標準化殘差的P-P圖如圖3所示。結果表明，殘差值基本符合誤差項的基本假設。因此，可判斷無異方差值的存在。

圖3 標準化殘差的P-P圖

(五)實證結果分析

從浙江省2010～2019年房價數據的回歸結果分析可得，年末常住人口、人均生產總值、房地產開發土地成交金額與房價均呈正相關關系。這三個因素中，年末常住人口的標準化系數最大，說明它對房價的影響程度最高，人口每增加1%，房價就會上漲0.745%。故一個城市人口增長，就會帶動該城市房價的上漲。這也佐證了人口密集的一二線城市房價在全國名列前茅的事實。從經濟學的角度分析，人口較多的地區，住房的需求較大，長此以往，就可能造成供不應求的情況，因此，房地產價格上漲。土地成交額對房價的影響適中，土地成交價款每增加1%，房價隨之上漲0.224%。此外，在浙江省內，人均生產總值對房價的影響較小，人均生產總值每上升1%，房價僅上漲0.065%。

四、結論及建議

(一)結論

通過對浙江省2010～2019年十年內的房價情況分析得出:浙江省近十年房價在逐漸上漲，政府的宏觀調控在一定程度上影響房價變動，且區位的不同會導致房價的高低差異。此外，人口數量對房價變動影響最大，人口越多，房價上漲越快，上漲幅度越大。土地出讓金額和人均生產總值與房價變動呈正相關，且土地出讓金額越多，人均生產總值越高，房價上漲越快。但相對而言，人均生產總值影響程度最小。

人口的流動，使得城市住房的剛需變大，房價就會上漲。因此，土地出讓的情況也會越來越多，這就帶動了房地產市場的發展，從而吸引投資，使得房地產開發方面的投資增加。所以，從經濟學的供需角度分析，在沒有政府調控，僅靠市場控制的情況下，未來房價將會平穩上升。另外，對于消費者，人均GDP高的地區，人們的可支配收入會較大，買房的欲望也會更強烈。所以，這些地區的消費同樣會促進房地產市場的發展，促使房價上漲。

(二)建議

若僅憑市場自身的調節，房地產市場會出現一系列問題，如出現投機行為、導致房地產泡沫等，使得房價不斷上漲，經濟過熱。為合理控制房價，促進房地產市場合理、健康地發展，根據上述結論提出以下建議:

1.控制人口的流動

通過以上分析可知，某一區域內人口數量的增加會促進房價的上漲。隨著城鎮化的推進，人口流動的整體趨勢就是從欠發達地區流向發達地區，內陸流向沿海，這就導致了一二線城市人口密集程度不斷上升，變成了“寸土寸金”。因此，政府應該實行相關的住房政策，控制人口的流動，保證人口數量在合理范圍之內。在人口密集的發達地區，加強租房保障，限制商品房的出售；在欠發達地區，頒布一系列福利政策和加強當地的建設，改善住房的條件，減緩人口流動的速度。

2.合理控制房地產投資

政府應該加強宏觀調控，合理地控制房地產市場的投資，嚴厲打擊“炒房”“哄抬房價”等行為。此外，還應該建立健全相關的政策，嚴格控制房地產的定價規則。在經濟過熱時，采取緊縮政策，提高貸款利率；在經濟過冷時，降貸、降稅，提高購房者的購買實力。

3.供給側改革

不管是從人口數量、土地出讓還是房地產投資方面，房價上漲歸根到底還是因為供需不平衡。對于房價較高的地區，政府應該增加供給的渠道，緩解需求過大而導致供給不足所帶來的房價問題。對于房價較低的地區，也應該加強建筑的質量建設和基礎設施的完善，從而刺激消費。