保有環節房地產稅收對房地產市場的影響研究
——基于省際面板數據的分析

李嬋娟

(南京財經大學，江蘇 南京210023)

一、理論分析

(一)稅種分析

目前我國涉及房地產稅的稅種在廣義上來說有十個，分別是:企業所得稅、個人所得稅、增值稅、城建稅、印花稅、耕地占用稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅，且房產稅在除上海、重慶兩個試點外對于個人所有的非營業用房采取免稅政策，征稅范圍僅限于城市，農村地區不征收。其中，有五個稅種與房地產直接相關，分別是房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。本文僅研究這五個直接相關的稅種。在這五個直接稅種中，房產稅、城鎮土地使用稅是在房地產的持有期間定期征收，即為保有環節的房地產稅，土地增值稅、契稅以及耕地占用稅在交易環節征收，即為流轉環節的房地產稅(表1)。

表1 我國現行房地產稅的直接稅種

另外有關于房地產的各個稅種在金額上相差較大，比例失衡。我國2018年對房地產征收的直接稅稅種，其中保有環節房地產稅(房產稅、城鎮土地使用稅)的總額是5276.16億元，而流轉環節的房地產稅(耕地占用稅、土地增值稅、契稅)則多達12690.17億元，其比重失衡，流轉環節房地產稅總額約比保有環節征收的房地產稅高出1.5倍，其總量相差較大。

(二)問題分析

我國現行房地產稅制尚存在較多問題。第一，保有環節稅負較輕而流轉環節稅負重。我國的房地產稅多集中于流轉環節征收，其稅種多且稅額大，而在保有環節的稅負相對來說較輕。第二，關于房地產稅的稅種設置的較為累贅，稅種之間交叉重疊，存在重復征稅的缺點。從目前的稅種構成來看，我國房地產稅收制度無論是直接還是間接稅種的設置都顯得略多。房產稅、耕地占用稅、契稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅為直接稅種，間接稅種有增值稅、印花稅、城建稅、企業所得稅和個人所得稅，稅種交叉重疊，在不同時期會對同一征稅對象多次征稅。第三，征稅范圍過小，稅基窄。當前我國對保有環節房地產稅的征收基本是在城鎮征收，農村的房地產并不作為征稅對象；另外對于居民住房基本不征稅(重慶、上海除外)，僅對經營性的房地產才在保有環節征收，且即使是重慶、上海對居民所征收的房地產稅，所占比例也極小，這就極大地限制了稅基的規模，征稅范圍過小致使房地產稅籌集收入的能力較低。第四，相關立法不明確。目前在我國關于房地產稅的立法還不夠完善，具體的指導條文不夠明確，監督體系也亟待加強，要想建立完善的稅制體系，需要一套相應完善的立法程序。

二、房地產稅收對房地產市場影響的實證分析

(一)變量選取及數據來源

1.變量選取

房價是反映房地產市場供求關系的一個重要指標，因此本文模型的被解釋變量選用房價這一指標。稅收政策是政府調控市場的重要手段，政府可以通過調整房地產稅收的政策來調節房價變動。本文主要研究保有環節房地產稅稅負對房價的影響，因此將保有環節房地產稅實際稅負水平作為核心解釋變量，流轉環節房地產稅實際稅負水平作為控制變量，其中保有環節的房地產稅是城鎮土地使用稅、城鎮房產稅的總和，而契稅、土地增值稅和耕地占用稅的加總則為流轉環節的房地產稅；另外，結合理論分析和相關文獻資料，房屋建造成本、人口密度、地方財政支出、土地出讓金負擔水平也對房價有一定的影響，故將這幾個變量作為控制變量。為了減小變量存在的異方差的影響，本文將一些變量做了取自然對數的處理。模型變量具體含義如表2所示。

表2 模型變量設置及變量說明

2.數據來源

本文選取了2007～2018年我國除西藏以外的30個省、市、自治區的面板數據，所有數據均來源于國家統計局。

(二)模型構建

1.數據模型的構建

本文構建的數據面板模型如下，其中i，t分別表示省份與年份。

(三)計量結果與分析

1.回歸結果

本文采用了混合回歸模型、固定效應模型、隨機效應模型三種模型檢驗保有環節房地產實際稅負水平對房價的影響。回歸結果如表3所示。

表3 三種模型回歸結果

2.模型設定的Hausman檢驗

本文用Hausman檢驗來確定應選用模型的具體形式，經過檢驗，p值接近0，說明應該使用固定效應模型，而非隨機效應模型。

3.模型回歸結果分析

從回歸結果以及顯著性水平可以看到模型擬合結果良好。固定效應模型中，除了流轉環節的房地產稅實際稅負外(在85%的置信水平上可通過檢驗)，其他變量均在90%的置信水平上通過檢驗，因此可以說模型中的因素對房價的作用均顯著。其中，房屋造價、人均可支配收入、地方財政公共支出、土地出讓金對房價具有正效應，也就是說這些變量增大有提升房價的作用。而人口密度、保有環節和流轉環節的房地產稅的實際稅負則對房價具有負效應，即這些變量增大對房價具有抑制作用。

模型中的核心解釋變量為保有環節房地產稅的實際稅負(lntax＿h)，其回歸系數為-0.079，在1%的水平上顯著，這說明保有環節的房地產稅對房價的抑制作用十分顯著，實證結果表明:保有環節房地產稅實際稅負水平每提高1個百分點，則房價會下降0.079個百分點。從經濟學意義上來說，保有環節的房地產稅稅負從持有成本的角度影響著消費者的需求，從而對房價產生了顯著的抑制作用，若提高保有環節稅負則可以抑制房價上漲。另外可以看到，保有環節房地產稅實際稅負水平對房價的影響是大于流轉環節房地產稅實際稅負水平對房價的影響的。因此進一步推進保有環節房地產稅的征收，對于調控房價具有非常重大的意義。

三、結論與建議

(一)研究結論

通過以上分析可以看出，保有環節的房地產稅和流轉環節的房地產稅對房價均具有抑制作用，但保有環節房地產稅的影響作用更大。實證結果表明，保有環節房地產稅實際稅負水平每增加1個百分點，則房價會下降0.079個百分點，且提升保有環節房地產稅實際稅負的比重比提升流轉環節房地產稅實際稅負的比重對房價的抑制作用更大，這在一定程度上可以緩解房地產價格不斷攀升的現象。總之，結合理論分析和實證模型以及我國房地產稅制現狀可知，保有環節的房地產稅的稅負應該得到提升，我國現在的房地產稅制度還存在著重復征稅、稅基過窄、立法不明確的問題。因此我國在未來房地產稅改革應注重房地產稅結構的調整，提升保有環節房地產稅的比重，降低流轉環節房地產稅的比重，并且需要對稅種進行合并，簡化稅種，加強立法，擴大征稅范圍。

(二)政策建議

結合前文所述，給出以下政策建議:

1.提高保有環節稅負，降低流轉環節稅負

根據實證結果的分析，保有環節房地產稅負的提高可以顯著抑制房價的增長，因此我國今后房地產稅制的改革需要參照美國等房地產稅制較為完善的國家經驗，提升保有環節征收房地產稅的地位，簡化流轉環節的房地產稅種且降低流轉環節的房地產稅的比重。

2.擴大征稅范圍

從征稅范圍來看，我國目前絕大多數地區房產稅的征稅對象集中于城鎮經營性用房，住房以及農村地區的建筑則大多免稅或者不征稅，這樣就使得稅基范圍過窄，寬稅基的實行可以很好地籌集財政資金，也可以緩解只有少部分繳納房產稅的稅負壓力。因此應進一步擴大房地產稅征稅范圍的覆蓋面，這樣既能加強財政收入的職能作用，又可以對房地產市場起到有效的調控作用。

3.簡化房地產稅稅種

促進房地產稅稅制簡化，結構合理，減少房地產行業因征稅重復、稅收復雜帶來的諸多稅收治理問題，改革完善房地產稅制度，做到合理征收、科學設置稅種。

4.盡快推進房地產稅立法

目前我國的房地產稅還沒有完善的法律體系，這就使得房地產稅不能被很好地推行。最近幾年，房地產稅一直被提及要穩妥推進，中國現行房地產稅制紛繁復雜，中國人口眾多、地理遼闊且面臨的狀況較為復雜，若要改革則需要很大的改動，需要盡快進行科學研究、收集意見等前期工作。讓依法納稅深入人心，讓房地產稅法成為房地產稅制改革的得力助手。