我國房地產(chǎn)金融風險及其防范研究

李祺祥

摘要：在我國由于房地產(chǎn)的融資渠道單一，商業(yè)銀行已經(jīng)成為相關(guān)金融風險的主要承載者。根據(jù)屢次的金融歷史事件的經(jīng)驗，有關(guān)房地產(chǎn)的金融風險，一般十分危險會波及整個國家的經(jīng)濟體系，造成經(jīng)濟大蕭條與各行各業(yè)的系統(tǒng)崩盤，因此要采取積極措施預防房地產(chǎn)金融風險。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資;風險;對策

1.與房地產(chǎn)相關(guān)的金融風險概述

房地產(chǎn)金融是指為房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)，交易，經(jīng)營和消費服務的金融活動。在服務設(shè)施方面，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)等活動服務的“房地產(chǎn)業(yè)金融”以及為居民建造，購買，維護和裝修住房的"住宅金融"。除服務內(nèi)容外，還包括房地產(chǎn)融資，房地產(chǎn)基金的轉(zhuǎn)讓和結(jié)算，房地產(chǎn)保險，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理及其他企業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)是指由于決策不力，管理不善或目標的改變，在房地產(chǎn)中提供金融服務的金融機構(gòu)可能遭受資產(chǎn)，收入或聲譽損失的可能性。

2.我國房地產(chǎn)相關(guān)金融風險的現(xiàn)狀。

（1）個人抵押貸款的風險-欺詐風險。

到目前為止，盡管我國人民銀行建立了個人信用評級機制，但還不夠完善。只能根據(jù)注冊信用記錄的狀態(tài)及其不透明性來評估和檢測。在這種情況下，借款人或擔保人可能會輕易訴諸不正當手段，例如捏造事實和掩蓋真相，這會損害貸方的本金和利益，并增加銀行的財務風險。如果借款人的個人收入下降，盡管可以通過處置抵押品來償還，但只有當借款人有不同的居住地來拍賣抵押品以償還債務時，執(zhí)行的難度也大大增加了。還有一些方法，例如虛擬抵押，虛擬存款帳戶來騙取銀行貸款。

（2）房地產(chǎn)公司的信用風險

1.假按揭

抵押貸款的程序比項目開發(fā)貸款的程序簡單。開發(fā)商將使用假按揭來籌集建設(shè)資金，以籌集開發(fā)建設(shè)項目資金。這些“購房者”通常與第一個開發(fā)商同意，僅同意“提名”而不承擔任何責任。如果有這些房屋的真正買家，開發(fā)商必須取消房地產(chǎn)開發(fā)商的抵押登記，并提前將貸款支付給銀行，然后將其轉(zhuǎn)讓給買家。隨著房地產(chǎn)銷售的下降，這些按揭貸款變成了其他不良房地產(chǎn)貸款。即使懷疑有假按揭，建造者也總是可以拿出不同的材料來證明它。一方面，他們不僅將銀行貸款用于房地產(chǎn)和其他營運資金，還用于大量房地產(chǎn)投資基金，以進入和吸引房地產(chǎn)市場。另一方面，房地產(chǎn)公司則通過此類騙局獲得資金。這可能導致用于建造住房的銀行貸款質(zhì)量下降，并不可避免地導致與房地產(chǎn)相關(guān)的金融風險。在我國，“假按揭”的情況非常嚴重。僅在北京，就在2006年9月發(fā)現(xiàn)了“盛鑫嘉園”和“立恒名苑”兩個假抵押，金額為2.2億元。

2房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)融資的宏觀調(diào)控政策傳導不暢。

一些地方政府堅持不規(guī)范的管理行為，盲目地促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實施"形象工程"，甚至解決財政問題。這導致土地定價過高，房地產(chǎn)成本大幅增加。最終，開發(fā)商將高成本轉(zhuǎn)移給了消費者，從而抑制了有效需求。

3.防范我國房地產(chǎn)金融風險的措施

（一）制定和完善房地產(chǎn)業(yè)的財務政策。

1.通過擴展房地產(chǎn)融資銀行渠道來了解各種財務結(jié)構(gòu)。

例如加快發(fā)展基于產(chǎn)品和服務的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新政策;提高金融資產(chǎn)持有人的素質(zhì)和能力;通過創(chuàng)新金融產(chǎn)品和充分獲得社會資金來開放房地產(chǎn)融資，是解決房地產(chǎn)開發(fā)資金不足問題的重要途徑。

2。建立預警控制體系，加強信用風險管理。

建立國家房地產(chǎn)和個人信貸制度，使金融機構(gòu)能夠更準確地評估貸方的信貸收入，并為不同級別的借款人提供不同的貸款條件。該系統(tǒng)調(diào)整每個借款人的就業(yè)和收入，它可以監(jiān)視和跟蹤資產(chǎn)的上升和下降。金融機構(gòu)可以方便地分析和預測信用風險類型，鼓勵承租人按照合同履行合同。

（二）加強宏觀調(diào)控，有效穩(wěn)定房價

1.優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)，加大傳統(tǒng)商品房的建設(shè)力度。

緩解供求緊張和阻止結(jié)構(gòu)性住房價格上漲的最佳方法是調(diào)整供給結(jié)構(gòu)并增加常規(guī)商品住房的投資和開發(fā)。目的是根據(jù)收入結(jié)構(gòu)增加中小型住房，低成本中型住房在供應結(jié)構(gòu)中的份額。為了實現(xiàn)這一目標，開發(fā)商應采用激勵政策，例如土地批給，建設(shè)支持，減稅和免稅等，以提供一定的優(yōu)惠條件，以鼓勵他們建造更多的常規(guī)商品房。

2.控制土地價格的上漲。

土地價格上漲是不可避免的趨勢;問題是使土地價格上漲保持在GDP增長的范圍之內(nèi)。一級土地市場的發(fā)展必須由國家控制，一旦發(fā)展成熟，將通過"招標，拍賣和掛牌"的方式出售，從而使土地的不同收入歸國家所有。

三）商業(yè)銀行自身應加強管理，提高風險防范能力

首先，商業(yè)銀行參與房地產(chǎn)市場分析，預測和監(jiān)測;建立和擴大房地產(chǎn)市場信息資源;注意不同地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化。根據(jù)工業(yè)園區(qū)政策分析和預測房地產(chǎn)市場發(fā)展，加強產(chǎn)業(yè)政策研究，建立符合產(chǎn)業(yè)政策的房地產(chǎn)信貸政策。其次，信貸放貸人應具有強烈的風險知識和技能意識。在調(diào)查過程中履行職責，進行貸款前調(diào)查，研究防范措施。

（四）完善房地產(chǎn)法律法規(guī)。

市場經(jīng)濟是法律經(jīng)濟，任何經(jīng)濟活動都必須在法律確立的框架內(nèi)進行。特別需要房地產(chǎn)融資。與房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)體系。需要創(chuàng)建和改進房地產(chǎn)貸款以增加貸款。投資住房貸款建立了良好的法律框架。首先，需要對現(xiàn)行法律法規(guī)進行審查，以確定房地產(chǎn)貸款的法律地位，以應對房地產(chǎn)籌資，融資和貸款方面面臨的挑戰(zhàn)。第二，制定和完善與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的法律法規(guī)。第三，嚴格遵守法律，依法行事。提供虛假信息，虛假貸款或欺詐性接收貸款的開發(fā)商或個人必須立即停止發(fā)放貸款并退還已發(fā)行的貸款。

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