基于因子分析法下TH集團財務績效分析

李雪晴

摘要：中國的房地產行業對經濟有著十分重大的影響，因此國家和投資者對房地產行業十分關注，近些年國家出臺了一系列政策，加上“新冠肺炎”的影響，一部分房地產企業退出市場，人們也注意到房地產行業存在極大風險，由于房地產企業項目開發周期長等特點，要求企業加強財務風險管理，促進房地產行業持續穩定發展。本文選取房地產行業具有代表性的TH集團作為研究對象，通過因子分析法分析TH集團的財務數據，最終得到一個綜合得分，在縱向上對TH集團的財務績效進行評價。

關鍵詞：房地產行業;財務績效評價;因子分析法;TH集團

一、引言

近些年來，房地產行業飛速發展，極大地促進了國民經濟的發展。但是與此同時，房地產行業的風險也逐步顯現，因此，在過度“炒房熱”的情況下，投資者應該理智面對，降低風險。最近幾年房地產宏觀調控政策的頻繁出臺，使得房地產企業融資難度日益加大。特別是今年部分城市的房地產調控政策進一步升級，對本地居民限購兩套住房，對新出讓土地建設的商品房實行現房銷售制度等新的調控政策使得資金壓力雙雙加大房地產開發企業的銷售端和開發端，進一步加劇了資金壓力，不斷增加融資成本，降低利潤。房地產企業要想在激烈的市場競爭中保持穩定的生存和發展，就需要不斷提高自身財務管理水平。

財務績效能夠充分體現成本控制的效果、資產管理的效果、資本配置的效果和股東權益收益率的構成，能夠直觀地展現企業的目前發展狀況。財務績效評價分析會采用一些財務指標，本文運用因子分析法，對這些指標進行提取，最終選取幾個主因子來反應樣本的大部分信息，再計算每一個主因子得分和總得分，分析TH集團的財務績效。

二、研究設計

（一）財務指標的選取

本文選取的財務指標有流動比率、速動比率、產權比率、存貨周轉率、總資產周轉率、流動資產周轉率、凈利潤增長率、營業收入增長率、總資產報酬率這九個具有代表性的指標。

（二）樣本選取與數據來源

TH集團曾經在公眾的眼里是“千億房企”的明星企業，2020年卻爆出15億債務違約，不久東方金誠、聯合資信就下調了TH集團的信用等級，一系列連鎖反應接踵而來，TH集團面臨史無前例的困境。債務違約的問題的出現，一定不是偶然，因此本文選擇TH集團作為研究對象，希望由此案例對投資者進行投資時有所啟示。

本文的數據來源為TH集團的公司年報，筆者選取2009-2019年的財務數據進行分析，再對搜集到的數據進行整理后，選取9個財務指標對TH集團的財務績效進行分析，本文所用軟件為SPSS.

（三）實證檢驗與分析

適度性檢驗。筆者對數據進行KMO檢驗和Bartlett球形檢驗，得到KMO的值是0.54，大于標準值0.5，且Bartlett球形檢驗的統計觀測值是237，相伴概率P為0。如果顯著性水平為0.05，但是由于相伴概率為0，小于0.05，所以應拒絕原假設，因此認為相伴系數矩陣與單位矩陣有顯著的差異，則本文選取的數據適合進行因子分析。

提取主因子。按照特征值大于1且因子累計貢獻率大于等于80%即表明所選的主因子具有代表性的原則，本文采用主成分分析法提取了四個公共因子。主因子F1的貢獻率為51%，主因子F2的貢獻率為25%，主因子F3的貢獻率為11%，這三個因子的累計貢獻率達到89%，說明這三個因子能夠準確表達出所選的9個財務指標的狀態。從碎石圖中也可以得到這個結論，前三個主因子的特征值均大于1。

旋轉成分矩陣。由前面的分析可知，本文提取出三個公共因子，這3個指標已經反映了大部分數據的情況，具有較強的代表性。根據旋轉后的成分矩陣可知，F1的載荷矩陣主要分布在存貨周轉率、總資產周轉率、流動資產周轉率上，這幾個指標都反映了企業的營運能力，因此被稱為營運能力因子，并且我們可以看到，主因子F1的流動比率為-0.2、速動比率為0.8、產權比率為-0.3、存貨周轉率為0.9、總資產周轉率為0.6、流動資產周轉率為0.7、凈利潤增長率為-0.07、營業收入增長率為-0.2、總資產報酬率為0.9;F2的載荷矩陣主要分布在流動比率和速動比率上，它們反映了企業的償債能力，因此被稱為償債能力因子，且主因子F2的流動比率為0.8、速動比率為0.02、產權比率為-0.8、存貨周轉率為-0.01、總資產周轉率為0.6、流動資產周轉率為0.5、凈利潤增長率為-0.07、營業收入增長率為0.1、總資產報酬率為0.2;F3的載荷矩陣主要分布在凈利潤增長率和營業收入增長率上，它們反映了企業的發展能力，因此被稱為發展能力因子，且主因子F3的流動比率為0.4、速動比率為-0.05、產權比率為0.08、存貨周轉率為-0.2、總資產周轉率為-0.04、流動資產周轉率為-0.1、凈利潤增長率為0.9、營業收入增長率為0.8、總資產報酬率為-0.2。

計算綜合得分。對因子得分系數矩陣進行處理，會得到每個公共因子的得分函數表達式，再將各個指標帶入表達式中，就可以計算出各個因子得分和綜合得分。根據計算得出，綜合得分前四名的4年得分均為正數，其他年份得分均為負值且綜合得分下降幅度較大，說明這些年份TH集團的財務績效較弱。

TH集團出現得分下滑的原因主要有以下幾點：2015年我國進入經濟新常態，經濟下行壓力加大，與此同時國家逐步出臺相關房地產調控政策，控制房價以穩定社會穩定，國家政策對房地產行業產生了較大影響;TH集團高負債運營，房地產行業本就是資金回收期長的行業，且TH集團主要定位是高端品牌，與廣大居民的需求不相符，銷售也較緩慢，TH集團在資金緊缺的情況下質押股權、轉賣項目，但是達到緩解資金緊缺的目的，反而還導致了惡循環，嚴重影響著企業的償債能力;TH集團內部管理不夠健全、高管人員變動大，高管的頻繁變動對公司政策和投資者的信心都會產生一定影響。

三、結論

由以上分析可知，TH集團近幾年的財務績效并不好，特別是被爆出債務違約后，市場對TH集團的信心也大幅下降，因此，TH集團必須采取相應的措施進行改造升級。

首先，公司應加強銷售回款管理，保證銷售資金及時回籠。要加大對營銷部門的考核力度，同時制定獎勵政策來增強員工的積極性。同時也要發揮財務部門的監督作用，盡量把每一環節的風險降到最低。要建立嚴格的內部審計制度，使得內審部門很好的對企業經營管理各環節進行監督，提高企業財務管理工作效率。要讓審計制度與財務制度充分結合，企業建立財務內控為導向的內審制度，使審計人員參與經營管理各環節，審計人員要參與企業項目投標、工程結算等環節，及時發現經營管理中的問題，提高企業經營管理效率。

其次，要拓寬融資渠道，降低資金成本。除了銀行貸款外，積極嘗試其他的融資方式，例如很多銀行推出“供應鏈”支付工具。TH集團還可以通過資金引入或合作開發的方式進行運作，房地產開發前期資金投入量大，合作可以減少前期資金緊缺的問題，也可以降低財務風險。現在，很多互聯網金融平臺的可靠性都比較高，其會對客戶的信用情況和資產情況進行合理的評價，這不但能夠保證投資者的利益，也能夠維護客戶的利益。這種情況下，房地產企業可以根據自身需要選擇互聯網金融平臺來融資，拓寬融資的渠道，對房地產企業的資產負債結構進行優化，幫助房地產企業更好地進行風險的規避。

最后，公司要建立全面的預算管理機制，加強對預算資金執行的監督。由于房地產資金密集型的行業性質，資金大量投入到項目建設中，但是公司現金流入以經營活動為主，以收回投資、分得股利取得的現金以及銀行借款、發行債券、接受外部投資等取得的現金為輔，故房地產行業不同于商貿流通企業，現金能力弱是不可避免的，其次房地產行業大多依靠負債經營，銀行貸款的利率增加使得企業的籌資成本顯著提高，利潤空間縮減。TH集團存在的一個很大的問題就是過度擴張，目標遠高于公司的實際能力，因此，TH集團在以后的發展中要根據實際情況進行財務預算，同時在預算執行的每一個環節要加強監管，一旦超過預算安全邊際時就應該引起重視并采取措施。

參考文獻：

[1]張玉缺.國家嚴控“信托”背景下房企融資坎坷路——以泰禾集團為例[J].中國房地產.