論農村房屋所有權流轉障礙與對策

摘 要：我國為了保障農村土地的使用合理合法，在農村土地轉讓的過程中設立了諸多限制。在農村，雖然房屋的所有權屬于農民，在法律層面上，農民可以自由地進行房屋轉讓，但是由于房屋土地之間不可分割的緊密關聯，農村房屋始終缺乏相應的地產市場，導致了農村房屋流轉的障礙。因此，必須針對具體情況進行改進與完善，使我國的法律與政策能夠符合我國不斷發展、變化的實際國情。

關鍵詞：農村房屋 房屋所有權 流轉障礙

中圖分類號：F301.2? 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2021）04-072-02

對農民來說，房屋是他們非常重要的一項財產，隨著我國房地產經濟的發展，越來越多的農村房屋進入房地產市場交易。但是農村房屋所有權的流轉是一個涉及利益廣泛、牽一發而動全身的工程，從目前來看，針對農村房屋所有權流轉進行放開，有助于我國城鄉房地產市場的有效接軌，不僅是農村產權制度改革的必然渠道，也是我國進行城鄉統籌發展的迫切需要。

一、農村房屋所有權流轉的障礙

（一）宅基地的獲得及轉讓的限制

通常情況下，在我國，農民的房屋使用地是通過農民向集體組織進行申請，組織下發批準后，農民就可以無償使用。這種土地分配方式與其他國家不同，是我國特有的一種分配方式。這種方式能夠充分適應我國的實際國情。但是，隨著我國經濟的發展，這種分配方式對于農村房屋的流轉造成了很大的制約，也導致了我國農村房屋交易市場難以進行應有的發展。

（二）房屋與土地的相關性

眾所周知，只有在土地上才能完成房屋的建設。因此，建筑與土地之間有著長期依存的關系。我國的法律明文規定，土地與房屋之間沒有明確的從屬關系，在進行登記的過程中，必須是土地與房屋的分別登記，并不強制要求土地與土地上的房屋所有權都是同一個人或是同一個組織，土地證與房產證可以進行分別保管。但是，由于房屋本身具有無法移動的特性，因此，房屋與土地之間必然具有無法割裂的聯系，一旦出現房屋所有權的流轉，必然會帶來土地使用權的轉讓。這也就是我國目前情況下，農村房屋市場流轉過程中的一大障礙。

（三）宅基地集體所有制與房屋所有權的沖突

為了保障我國農村土地的使用合理合法，在農村土地轉讓的過程中設立了諸多限制。在農村，雖然房屋的所有權屬于農民，在法律層面上，農民可以自由地進行房屋轉讓，但是由于房屋土地之間不可分割的緊密關聯，也就導致了農村房屋始終缺乏相應的地產市場，我國宅基地所有制與房屋所有權之間產生沖突，從而導致了農村房屋流轉的障礙。這些障礙都導致了我國農村房屋難以進行所有權流轉，使我國的農村房屋市場難以得到發展。

二、農村房屋所有權流轉的對策

（一）農村房屋流轉主體的健全

在我國農村的房屋進行流轉時，最主要涉及到了三個主體，分別是宅基地所有權人、房屋所有權人以及受讓人。通常情況下宅基地所有權人都會指向村民小組這個整體，而幾乎不會指向個人。有時候，也會出現一塊宅基地上存在多個不同級的所有權主體，這種情況下，通常也會確權于村小組。

這是因為宅基地如果歸村民小組所有，那么就會提高宅基地的管理效率，同時還能夠完成保護農民權益的職責。對于農村房屋的所有權人，《土地管理法》規定其為特殊主體，從宅基地流轉形態的差異性來講，宅基地的使用主體可以劃分為受讓主體以及原始主體兩個部分。通常情況下，原始主體指我國擁有宅基地使用權的農村集體以及集體內部的成員，這些人也并不具備宅基地的分配權。在我國農村房屋進行流轉的時候，應當將受讓主體的資格進行一定的擴大，從原有的集體內部成員擴大到更加廣泛的合法取得宅基地使用權的其他人員。但是在農村房屋進行流轉的過程中，不能夠損害集體經濟組織與成員的利益，否則集體就可以進行撤銷權的申請。

（二）農村房屋所有權的完善

農村房屋的所有權必須要與宅基地使用權相配合，而不能夠獨立存在。使農村房屋所有權能夠得到一定的完善，確立所有權人是否具有收益、處分的權能，取決于宅基地使用權的完善。通過針對《物權法》相關法律法規的理解，可以得出在《物權法》中，承認宅基地使用權人可以針對宅基地進行合法的使用，但同時也否認了宅基地的收益權。而隨著時代的不斷發展，許多農民都離開了農村，進入城市進行務工，這就造成了大量的農村房屋不得已被閑置浪費在農村。但是在物權法的限制下，宅基地卻難以進行流轉，這樣的情況必然與我國新物權法建立的初衷不符。因此，想使農村房屋的收益、處分權能進行實現，不僅需要有明確的歸屬，還需要寄希望于宅基地使用權流轉。只有這樣，才能使農村房屋能夠在市場上體現其應有的價值。

（三）農村房屋流轉模式的創新

在我國，現行的宅基地使用權流轉模式共有兩種，一種是“保權”，另外一種則是“轉權”。保權是指在宅基地所有權未變更，房屋通過買賣的方式完成轉讓，也就是所謂的“雙市場、雙產權”，而轉權模式則能夠體現出非常明顯的“先征后讓”特征，也就是“同產權、同市場”。在模式選擇上，無論是“轉權”還是“保權”，都有學者進行支持，從這兩者的模式上來看也各有利弊，各有特點，但是這兩種模式都不能夠針對農村房屋流轉的障礙進行有效解決，我國在農村房屋流轉這一方面，還需要繼續進行法律法規與政策條款的完善。

三、農村房屋流轉的立法建議

目前我國的農村房屋是否能夠進行流轉、要如何進行流轉，是我國在當前時期必須要解決的問題之一，只有針對這一問題進行了有效解決，才能夠提升我國房地產經濟水平。如何針對農村房屋流轉的情況進行有效的立法，從而使宅基地所有權人的地位得到突出，使政府在農村房屋流轉過程中起到一定的指導作用，保護農民權益，這些問題都有著不可忽視的重要意義。因此，必須針對具體情況進行改進與完善，使我國的法律與政策能夠符合我國不斷發展、變化的實際國情。

首先，農村房屋的所有權人應當依法對宅基地享有使用、收益、占有的權利，每一戶居民只能夠在一定期限內擁有一塊宅基地，不能重復進行宅基地的申請;第二，應當針對宅基地使用權實施有償轉讓的相關制度。所有取得宅基地使用權的居民在房屋建成后，可以在宅基地使用年限內進行房屋的轉讓、出租、抵押等活動;第三，房屋所有權人必須在我國的相關法律與法規的規定之內進行宅基地的使用，不能夠由于自身行為造成對社會公共利益的損害;第四，在農村房屋進行轉讓、抵押、出租等方面的登記時，需要由政府土地管理部門、房屋管理部門等依法經辦，不能夠私自處理。最后，如農民所建的房屋由于不可抗力因素導致房屋滅失，擁有房屋所有權的居民可以在原宅基地上重新搭建房屋進行居住，但如果在房屋滅失一定時間以后，沒有正當理由，未重新建立房屋的，我國相關部門就需要針對這一塊宅基地進行回收，并收回原來宅基地使用人的使用權力。

四、結束語

我們應當針對農村房屋流轉的理論進行創新，使農村房屋產權交易市場得到有效的規范與保護，使我國農民合法權益也能夠受到更加完善且全面的保障。

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（作者單位：北京農業職業學院 北京 100000）

[作者簡介：鄭少榮，民商法學碩士，北京農業職業學院財金系講師。]

（責編：賈偉）