老舊小區(qū)改造帶動裝配化裝修需求增長的思考

劉夢妍 陳昱廷 雷陽

我國十四五規(guī)劃擬“暢通國內(nèi)大循環(huán)。依托強大國內(nèi)市場，貫通生產(chǎn)、分配、流通、消費各環(huán)節(jié)”“優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，改善供給質(zhì)量，提升供給體系對國內(nèi)需求的適配性”。2020年中央經(jīng)濟工作會議提出“要實施城市更新行動，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”。我國城鎮(zhèn)生產(chǎn)總值占比接近90%，城鎮(zhèn)消費品零售總額占比超過85%。“實施城市更新行動，是堅定實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略，構(gòu)建新發(fā)展格局的重要路徑，城市是擴內(nèi)需補短板、增投資促消費、建設(shè)強大國內(nèi)市場的重要戰(zhàn)場。謀劃推進一系列城市建設(shè)領(lǐng)域民生工程和發(fā)展工程，有利于充分釋放我國經(jīng)濟發(fā)展的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟增長點，培育發(fā)展新動能，暢通國內(nèi)大循環(huán)，促進我國經(jīng)濟長期持續(xù)健康發(fā)展”。我們有必要去具體化地挖掘城市更新中有助于暢通國內(nèi)大循環(huán)、擴大內(nèi)需的應(yīng)用場景，裝配化裝修即是城市更新行動中擴大內(nèi)需的方式之一。

一、我國既有建筑更新需求分析

實施城市更新行動，“衣食住行”中的“住”，理所當(dāng)然是我國擴大內(nèi)需、構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)的重要組成部分。

（一）我國城市發(fā)展正由增量擴張為主向存量更新為主轉(zhuǎn)變

我國2020年末常住人口城鎮(zhèn)化率超過60%，第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重為7.7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為37.8%，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為54.5%。城鎮(zhèn)化率超過80%的城市有20個，超過70%的有40個，我國城市化率速度將呈現(xiàn)出逐漸放慢的趨勢。從發(fā)達國家的城市發(fā)展經(jīng)驗來看，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達到70%-80%時，各種“城市病”接踵而來，一般都會尋求城市更新的具體方案和措施，從而使城市再次煥發(fā)生機、提升人口和經(jīng)濟發(fā)展活力。

對于我國城市中面大量廣的既有建筑而言，大拆大建的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式有諸多弊端，主要依靠新建建筑拉動內(nèi)需，這顯然已經(jīng)不是我國中東部城市科學(xué)發(fā)展的選項。城市發(fā)展由增量擴張為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪扛聻橹鞯男码A段。

（二）舊城既有建筑更新需求凸顯

我國許多城市有明顯的新城和舊城，許多舊城的既有建筑不僅破舊，而且空間設(shè)計、市政配套都不太適應(yīng)現(xiàn)代生活要求，存在功能性缺失。新舊城區(qū)的差別，已經(jīng)體現(xiàn)為社會性的差距，在許多城市程度不同地呈現(xiàn)出來，尤其是居民的生活環(huán)境截然不同，加劇了人與人之間的不滿情緒。如城鎮(zhèn)老舊小區(qū)普遍存在原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)較低、維護不到位、市政設(shè)施破損嚴重、公共服務(wù)和配套設(shè)施缺乏等，尤其沒有電梯和停車位，給城市居民生活造成很大不便。舊城基礎(chǔ)設(shè)施的更新改造有很大需求。

在室外進行更新改造的同時，帶動室內(nèi)裝修的更新?lián)Q代，有助于提升建筑內(nèi)部的品質(zhì)，尤其是有助于激發(fā)4億中產(chǎn)階級的居住消費需求，才能在解決城市發(fā)展不平衡問題的同時，滿足人民群眾對美好生活的需求，從外到內(nèi)全面改善老舊小區(qū)居民的生活環(huán)境。舊城既有建筑更新需求凸顯。

（三）通過智能化安防系統(tǒng)等新技術(shù)破解更新改造心理障礙

從外到內(nèi)更新改造老舊小區(qū)中，其界面是“防護網(wǎng)”和門窗。老舊小區(qū)、既有建筑改造施工過程中遇到最多的阻力是“防護網(wǎng)”的拆除問題，很多老百姓因為擔(dān)心拆掉防護網(wǎng)家中被盜，不愿配合拆除防護網(wǎng)。實踐中，以科技創(chuàng)新引領(lǐng)更新改造，有助于業(yè)主從心理上接受更新改造，應(yīng)用智能化安防系統(tǒng)，并做到當(dāng)天拆掉當(dāng)天安裝和使用新的安防系統(tǒng)，就更容易做好老舊小區(qū)住戶的工作，提升老百姓的幸福感和安全感。老舊小區(qū)智能化改造在做好各項安防功能的同時，對于老百姓使用頻次很高的電梯控制系統(tǒng)，尤其要配置完善一些，做到用得方便，維護及時。

（四）新城宜通過建筑裝修挖掘5G時代的新應(yīng)用場景

新城區(qū)的既有建筑，更不應(yīng)進行大拆大建模式的更新，那么其需求的激發(fā)，可以從哪些方面著手呢？2021年2月，工信部發(fā)布消息，我國累計建成5G基站超過71.8萬個，約占全球的70%，獨立組網(wǎng)模式的5G網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全國所有地市。基于5G的智能家居正在創(chuàng)新衍生出許多應(yīng)用場景，可以通過裝修進行系統(tǒng)性的實現(xiàn)。如通過5G網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)連接對室內(nèi)進行智能化對接，門鎖可以換成智能門鎖，老人進出不用再想著是否帶鑰匙，可以支持指紋、密碼、門禁卡、手機隨機碼、鑰匙等多種方式進出家門，家里也可以配置燃氣報警器、煙感報警器、水浸報警器、健康指標(biāo)傳感器等硬件，配置家庭版智慧監(jiān)控系統(tǒng)，住戶手機對家里出現(xiàn)非正常情況可以實時預(yù)警，也可在出門后實時查看家里的具體情況，如果老人在家子女不放心，子女可以通過手機查看老人在家的生活狀況，家人生活安心，出門放心。

二、裝配化裝修比傳統(tǒng)裝修更有助于激發(fā)更新改造需求

裝配化裝修主要是指采用干式工法，將工廠生產(chǎn)的部品部件、設(shè)備管線等在現(xiàn)場進行安裝的裝修方式。傳統(tǒng)裝修采用在現(xiàn)場進行材料切割、打磨、粉刷、粘貼等傳統(tǒng)施工工藝，施工環(huán)節(jié)多、耗時久、工序流程復(fù)雜，有大量的現(xiàn)場濕作業(yè)，對施工工人的技藝與施工現(xiàn)場管理要求高。

傳統(tǒng)裝修不利于居民選擇更新改造的原因主要有：（1）消費者體驗感差。許多中產(chǎn)階級家庭，住房已裝修8年或10年了，也想改變一下居住環(huán)境，但考慮到裝修過程的繁雜和臟亂，考慮到需要去外面租房6個月以上，而租房、搬家還有一大堆的事情，就采取了“再忍兩年再說”的想法，不利于擴大內(nèi)需，不利于實現(xiàn)人民對美好生活的向往。（2）住戶對傳統(tǒng)裝修的施工現(xiàn)場監(jiān)管難，質(zhì)量通病多。傳統(tǒng)裝修施工工藝復(fù)雜，現(xiàn)場監(jiān)管困難，導(dǎo)致質(zhì)量通病多，例如衛(wèi)生間的滲漏、面磚泛堿剝落，抹灰層裂縫、空鼓，墻面發(fā)霉，地面拼縫不齊，頂面開裂、起皮、剝落等，住戶一想到需要找人去盯著施工工人干活就頭大；（3）傳統(tǒng)裝修安全隱患多，如現(xiàn)場切割導(dǎo)致的火災(zāi)隱患，媒體上已經(jīng)有許多報道；又如開槽鉆孔對建筑結(jié)構(gòu)的破壞，對整棟樓都造成安全隱患等，住戶為了規(guī)避安全風(fēng)險而放棄；（4）環(huán)境污染問題嚴重，一是裝修材料中甲醛等有害氣體造成的室內(nèi)環(huán)境污染，二是住戶為了減少對鄰居的干擾而放棄；（5）建材等資源浪費和裝修垃圾。傳統(tǒng)裝修模式在施工現(xiàn)場無法做到“零建筑垃圾”。瓷磚、水泥、木材等各種建材的邊角廢料，一戶大約在2噸以上，裝修垃圾不同于生活垃圾，需要專門的車輛和回收途徑，增加了城市垃圾回收和管理的成本。（6）隨著木工、瓦工等裝修工人的日漸短缺，消費者找到性價比合適的裝修實施隊伍，難度越來越大，裝修的費用也在不斷上漲。盡管一些網(wǎng)絡(luò)平臺打出每平方“999”的噱頭，但通過這也不含、那也不含，采用加項和劣質(zhì)建材、無技能人工等方式，變相增加裝修費用。用傳統(tǒng)裝修方式，一套60平方米的住房，許多家庭實際裝修支出達到12萬到20萬，即每平方米為2000元-3300元，還有的裝修單價更高。

為了解決以上弊端，少部分企業(yè)開始尋求既有建筑更新的裝配化裝修解決方案，盡管只有少量案例，盡管仍面臨許多痛點，但值得從多方面加以支持，以形成裝配化裝修的產(chǎn)業(yè)鏈和供給能力，形成有效的市場需求，擴大內(nèi)需。

（1）裝配化裝修品質(zhì)感好，消費者體驗好。裝配化裝修在消費者家中主要采取干式工法，將工廠生產(chǎn)的部品部件在現(xiàn)場快速安裝，徹底解決了裝修過程中的臟亂差，裝修品質(zhì)好、精度高，質(zhì)量穩(wěn)定可控，有利于擴大內(nèi)需，有利于居住消費的升級換代，有利于實現(xiàn)人民對美好生活的向往。

（2）裝配化裝修助力適老化改造。“未富先老”不期然來到了我們身邊，適老化更新改造已經(jīng)成為一些家庭的迫切需求，裝配化裝修更容易實現(xiàn)適老化改造，可激發(fā)許多家庭的更新改造需求。如在上海外灘街道的一棟有110年歷史的建筑改造中，在狹小的空間內(nèi)，設(shè)計和配置了滿足無障礙要求的適老化整體衛(wèi)生間。

（3）縮短裝修工期。裝配化裝修可解決裝修施工按時交付的問題，一套100平方米的既有住宅，通過現(xiàn)場只留安裝工序的技術(shù)創(chuàng)新，并通過規(guī)避不必要的技術(shù)間歇，目前可控制在40天以內(nèi)，隨著技術(shù)逐步迭代，有望把裝配化裝修控制在7天左右。

（4）消除大部分質(zhì)量通病。裝配化裝修所有部品部件在工廠里制造，標(biāo)準(zhǔn)化、可控的環(huán)境以及工廠內(nèi)的質(zhì)量檢查可以將缺陷率大幅降低，從源頭上消除現(xiàn)場加工和濕作業(yè)帶來的精度低、易開裂、脫落、漏水等質(zhì)量通病。無缺陷率可達到95%以上。

（5）裝配化裝修有助于解決施工工人勞動條件差、手藝人短缺的窘境。裝配化裝修摒棄貼瓷磚、刷漆等傳統(tǒng)手藝，不需要采用以石膏膩子找平、砂漿找平、砂漿粘接等濕作業(yè)的找平與連接方式，替代為技能相對通用化、更容易培訓(xùn)的裝配工藝，通過錨栓、支托、結(jié)構(gòu)膠粘以及住宅部品自身的支撐結(jié)構(gòu)等方式實現(xiàn)可靠支撐構(gòu)造和連接構(gòu)造，擺脫傳統(tǒng)木工、油漆工等青黃不接的窘境。

（6）裝配化裝修有助于提高裝修頻率。從原來的傳統(tǒng)裝修第一次轉(zhuǎn)為裝配化裝修時，還有比較多的建筑垃圾，但該住宅第二次裝配化裝修，可通過“可逆拆裝”等新技術(shù)和新工法，用簡單工具即可快速翻新、快速維修，重置率高，翻新成本低，有利于4億中產(chǎn)階層根據(jù)家庭人口結(jié)構(gòu)變化、新流行、新喜好和藝術(shù)追求進行多次翻新裝修，裝修的頻率就可能從10多年下降到7年、8年以下。如商業(yè)店鋪已大多采用裝配化裝修，裝修頻率降低為3年以下。

（7）可以促進我國建筑產(chǎn)業(yè)從材料時代到部品時代的跨越，促進我國智能制造的發(fā)展，帶動我國制造業(yè)供給側(cè)改革，擴大內(nèi)需。裝配化裝修是將傳統(tǒng)的裝修主材、輔料和零配件等進行集成加工而成的，是在裝修材料基礎(chǔ)上的深度集成與裝配工藝的升華。

（8）減少了污染和浪費。通過現(xiàn)場放線測量、采集數(shù)據(jù)，進行容錯分析與歸尺處理后，工廠按照每個裝修面，來生產(chǎn)各種標(biāo)準(zhǔn)與非標(biāo)部品部件。在提高制造精度與裝配效率的同時，杜絕現(xiàn)場二次加工，有利于減少現(xiàn)場廢材，且在更大程度上從源頭避免了噪音、粉塵、垃圾等環(huán)境污染。

（10）可實現(xiàn)定制。結(jié)合5G時代智能建造和智能制造的聯(lián)動，裝配化裝修正催生著裝修部品部件企業(yè)的投資和發(fā)展，并通過數(shù)字設(shè)計和柔性制造，使得住戶可以提前介入到裝配化裝修部品及其整屋的設(shè)計過程，根據(jù)自己的需求和房間的面積、形狀，定制與其個人需求匹配的個性化裝修部品。

三、裝配化裝修更新帶動內(nèi)需的潛力有多大

裝配化裝修更新帶動內(nèi)需的潛力，因為數(shù)據(jù)有限，本文擬從既有建筑、既有住宅、老舊小區(qū)改造三個方面的相關(guān)數(shù)據(jù)和經(jīng)驗進行估算，可能不太準(zhǔn)確，但可以估算出大概的量級。

估算角度1、既有住宅裝配化裝修更新帶動內(nèi)需的潛力分析

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2019年我國城鎮(zhèn)人口為84843萬人，2018年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為39平方米，推斷2019年仍為39平方米，則可以估算2019年我國城鎮(zhèn)住宅存量大概為330.9億平方米。如果既有城鎮(zhèn)住宅每年有8%進行裝修更新，每平方米按裝修預(yù)算2000元進行測算，則可能帶動的內(nèi)需為：330.9 * 8% * 2000=52944億元。如果既有城鎮(zhèn)住宅每年有10%進行裝修更新，每平方米按裝修預(yù)算2000元進行測算，則可能帶動的內(nèi)需為：330.9*8%*2000=52944億元。

估算角度2、既有建筑裝配化裝修更新帶動內(nèi)需的潛力分析

裝配化裝修可應(yīng)用的范圍比較寬廣，既可以用于住宅、公寓、辦公、酒店、醫(yī)療康養(yǎng)等居住類建筑，也可以用于寫字樓、學(xué)校等各類公共建筑。估算我國城鎮(zhèn)既有建筑大約在470億平方米（按城鎮(zhèn)既有建筑中70%為住宅進行估算，如2020年房地產(chǎn)開發(fā)房屋竣工面積為9.12億，其中住宅竣工面積為6 . 5 9億，占72.3%）。辦公樓、寫字樓、商場、店鋪等的裝修頻率大多高于住宅，粗略地按既有建筑每年有8%進行裝修，則可能帶動的內(nèi)需為：470*8%*2000=75200億元。針對一家一戶的單套住宅，國內(nèi)已有不少公司可以進行定制化的裝配式裝修更新改造，尤其對室內(nèi)難度最高的整體衛(wèi)浴和整體廚房，已經(jīng)可以面向個人用戶進行定制，有助于以供給側(cè)改革激發(fā)內(nèi)需潛力。

估算角度3、老舊小區(qū)更新帶動內(nèi)需的潛力分析

國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，明確2020年全國將新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個。全國共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建筑面積約40億平方米。

（1）老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施中基礎(chǔ)類改造需求估算

根據(jù)《北京市老舊小區(qū)綜合改造技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)》（2017），若只考慮節(jié)能、粉刷、門窗、電、水、暖六項改造，單位建筑面積投資金額為437.8元/平。還有一些試點城市老舊小區(qū)更新改造基礎(chǔ)類改造成本約300元/平。按照300元/平、40億平方米待改造面積測算，全國老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造需求大體上估算為1.2萬億元；

（2）老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施中改善類改造需求估算

若考慮為老舊小區(qū)加裝電梯和停車場，按每部電梯加裝成本60萬元/部、一梯3戶、每棟6層估算，4200萬戶須加裝電梯233萬部，需要1.4萬億元；停車場按6萬元/車位、每兩戶1個車位保守估算，需要1.26萬億元。預(yù)計改善類改造需求為2.66萬億元；

（3）老舊小區(qū)裝配化裝修更新潛力估算

在對老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進行更新改造的基礎(chǔ)上，建議引導(dǎo)住戶進行室內(nèi)裝修，少數(shù)老舊小區(qū)進行試點。例如，上海虹口區(qū)春陽里一期、二期222戶居民，居住的房型最小只有5.4㎡，最大42㎡，在如此狹小的空間內(nèi)進行裝修，尤其要完成“廚衛(wèi)獨用”的更新改造任務(wù)，其難度可想而知。且其住戶80%左右是老人，在浴室的設(shè)計上，尤其注重安全性能。項目組最終選定裝配化裝修的整體浴室作為更新改造中的配套衛(wèi)生間，配置的是整體浴室，集合人體工學(xué)、建筑、工業(yè)、模具、材料、美學(xué)設(shè)計，在1.28平方米的空間內(nèi)集合了如廁、洗漱、沐浴、收納等功能，精細合理地布局，尺寸精確到毫米，且整體浴室一體化底盤，特殊的紋理增加了底盤的防滑性能，防止老人使用浴室時發(fā)生摔滑情況。

假設(shè)老舊小區(qū)建筑面積40億平方米中，25%進行了室內(nèi)裝修，每平方米按裝修預(yù)算2000元進行測算，則可能帶動的內(nèi)需為：40*25%*2000=20000億元。

同時，裝修還可以帶動裝飾和家具的更新，還可以帶動我國部品部件智能制造的投資和發(fā)展等，本文就不進行估算了。

四、小結(jié)

從三個角度進行估算，裝配化裝修帶動城鎮(zhèn)既有建筑每年約5萬億到8萬億的內(nèi)需潛力，針對裝配化裝修有必要“完善擴大內(nèi)需的政策支撐體系，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動態(tài)平衡”。“堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持新發(fā)展理念，按照高質(zhì)量發(fā)展要求，大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，改善居民居住條件，推動構(gòu)建‘縱向到底、橫向到邊、共建共治共享’的社區(qū)治理體系，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好”。