房地產企業會計成本核算的問題研究和對策分析

程鵬

摘要：隨著我國獨特的資本市場制度的不斷發展，我國城市化進程也在不斷加快，這也就讓房地產企業在其中發揮著越來越深刻的作用。由于房地產企業需要投入大量的資金、得到回報的時間長、面臨的市場風險大，所以成本控制顯得尤為重要。而會計成本核算就是成本控制內容中最基礎且最重要的問題。基于此，本文通過對房地產企業會計成本核算的主要內容概括，分析其會計成本核算存在的問題，來提出解決對策促進房地產行業健康發展。

關鍵詞：房地產企業;會計成本核算;問題;對策

一、引言

房地產企業通過正確仔細的會計成本核算，不僅可以以客觀的視角反映企業的收入與成本的差距，還能在一定程度上減少企業對房地產項目的無效投入和浪費成本，更有利于企業進行正確的決策和可持續發展，對自身、市場、政府、社會和消費者都意義重大。所以，如何通過規范會計成本核算、解決房地產企業會計成本核算所存在的問題來提升企業最大的經濟效益，才是房地產企業亟需思考的問題。

二、房地產企業會計成本核算的主要內容

成本核算指的是企業在經營過程中將生產和管理等方面的成本分類，以得到單位成本和總成本，包括工程費用、配套費用、管理費用和籌資成本。

（一）工程費用

工程費用（前期工程費用+土地費用+建設安裝費用）≈80%企業成本。

前期工程費用是地質勘探的人工費用，主要包括規劃、設計、測繪、原建筑物的拆除費等費用;由于土地開發是房地產企業的首要部分，所以土地費用在其中占據最大比例，主要包括征用土地費用、租用土地費用、轉讓土地費用、耕地占用的稅費、安置的拆遷費等等;建設安裝費用包括樣板房的裝修費用、建筑材料的購買費用、設備安裝費用、裝修人員的雇傭費用、檢測有害氣體的檢測費用等等，內容比較冗雜，很難簡單計算。

（二）配套費用

配套費用（基礎設施的建設費用+公用配套設施的費用）≈10%企業成本。

基礎設施的建設費用：水電費、寬帶費、快遞費、交通、道路、綠化建設、供暖等，涵蓋了日常生活的方方面面;公用配套設施的費用主要包括配套設施費用，即建造周圍的商店、周邊學校、附近的社區醫務所設置、公廁、居委會、公用停車場、變電站、周圍的兒童老年人游樂設施所需要的費用。

（三）管理費用、籌資成本

籌資成本主要指的是利息支出，基本發生在房地產企業項目開發的過程中，即房地產企業在面臨資金短缺問題的時候選擇向銀行借貸獲取資金，從而產生一定的貸款費用;管理費用主要指的是施工過程中發生的內部管理費用，即應付職工薪酬、房屋的折舊費用、設備采購費用、設施的修理費用等等，使用大致估算法核算。

三、房地產企業會計成本核算存在的主要問題

房地產企業在進行會計成本核算時，主要存在三大問題：

（一）無法明確地劃分核算對象

明確核算對象是首要工作。但是從房地產企業的會計成本核算內容來看，房地產企業需要核算的對象分類非常的多和冗雜，從大類來看就有三個大類，從小類來看例如配套費用就包括很多具體的部分，里面的基礎設施的建設費用每個小區都不一樣，需要依據小區的具體情況再進行明確，所以往往核算工作都是分批次分時期進行的。然而，會計準則中并沒有明確核算對象的具體內容和統一的標準，有的是按照使用材料劃分的，有的是按照使用時間段進行劃分的，但其實關聯不大，所以企業如何進行劃分是一個十分矛盾的問題。過細會增加工作量，過粗又會導致成本模糊化。

（二）計算費用時分配不規范

會計準則中是這樣描述成本費用的：明確的就直接計入對應的核算對象之中，如果不明確就先計為過渡性成本。房地產企業一般將間接費用歸到配套費用中，但也有企業直接將它們歸為其他費用之中，甚至是在直接成本和間接成本之間轉換，這就會導致實際成本計算的混亂。接著，企業的會計核算人員一般也不會按照項目的實際情況去進行歸類，因為大多數房地產企業只關心總成本計算的結果，而不關心計算費用的歸集和分類，所以他們往往也會根據自己的主觀經驗，把這類費用隨意的歸類和轉換，造成房地產企業的資金投入和實際計算結果不符和信息披露的真實性，不利于會計成本核算在企業中發揮其關鍵作用。

（三）缺乏科學的賬簿設置

對于其他企業來說，會計成本核算工作一般控制在一個月或一年以內，而房地產企業與其他的企業是不同的，它開發的業務都屬于時間比較長的系統工程，規模也比較大，所以他的獨特性在于他的核算周期也非常長，部分項目例如稅金、尾款和利潤結算直到項目完成也無法進行會計核算，通常需要考慮競標土地、補償、開發、經營、管理、銷售的一個歷經一到兩年的完整過程。基于此，大部分企業在賬簿的設置方面仍然是條條框框比較多，科目比較詳盡，沒有進行合理的分類，部分成本由多個賬簿進行不同時間記錄，大大增加核算難度，造成會計核算人員的混亂，也降低了房地產企業會計成本核算的完整度和精確度。

四、房地產企業會計成本核算問題解決對策

（一）明確成本核算對象

房地產企業的核算對象比較模糊，一直沒有統一的標準，所以在進行會計成本核算時，要充分考慮施工的實際情況，包括建造房屋的結構規劃、規模大小、承包商情況、建造周期、大概層數、商業用途還是居民住宅、地點選取、工人人數等等，做到具體問題具體分析，更加井井有條地完成會計成本核算工作，主要分為以下四種方法：

方法一：同一個承包商中的多個項目，結構比較相似、開始施工和結束施工的時間相似應作為同一個成本核算的對象。

方法二：雖然屬于同一個項目，但結構和類型不一樣的，要分開來進行核算，并在此基礎上按照結構和類型劃分具體的核算對象。

方法三：對于開發的規模比較大、建造周期拉得比較長的項目，要根據它的具體情況按照時間周期或者是區域進行具體核算對象的劃分。

方法四：對于配套設施如果是簡簡單單只為一個項目的配套設施，可以直接計入其項目成本。

（二）準確地分配成本費用

房地產企業在分攤時，不能以成本利益最大化來進行分配，而要以合理公平為原則，提前建立一套詳細的標準來分配成本費用，這樣才能實現整體收益最大化。主要包括四種針對性方法：

方法一：占地分攤——主要用于拆遷土地、征用土地等等

方法二：建筑分攤——主要用于間接、基礎設施和前期工程等等

方法三：收益分攤——主要用于公共設施

方法四：產生原因分攤——主要用于項目的基礎設施費用

同時，房地產企業也不能忽視在會計成本核算工作中的影響因素，比如市場價格的波動等等。

（三）設置更加科學的賬簿和科目

設置更加科學的賬簿和科目劃分是一個重要環節，可以在很大程度上提升企業核算的明晰程度。主要包括：

方法一：支出資金小的情況下——把賬目劃分出具體類別——具體的成本歸類——合并費用，有利于降低會計核算人員的工作量

方法二：與方法一相反的情況下——單獨核算

方法三：根據項目核算周期——按時間段進行結算，有利于提高工作效率

根據目前的新會計準則和當前房地產企業會計制度的相關規定來看，一級科目固定為會計成本核算，在其之下進行明細核算，格式設置為多欄式。

（四）重視核算周期

房地產企業要分階段展開會計成本核算減少房地產企業普通核算周期長的特點帶來的負面影響，例如不能及時了解實際情況與預期成本之間的差異;或者，派工作人員去進行實地考察，充分考慮場地設施、資源安排、人員薪酬等情況的花銷預算，設定預先的會計成本核算計劃和“預提費用”科目，再根據后期的實際情況進行總成本的適當調整，避免周期不穩定的影響。

（五）專業素質培養

對于會計成本核算人員自身來說，要不斷努力學習和提升自己的專業知識和信息技術水平。對于房地產企業來說，復雜的成本費用分類無疑是給其會計成本核算人員增加了核算難度，所以對會計成本核算人員的要求也就更高。首先，企業要制定嚴格的會計人員招聘流程，招收有房地產企業會計核算相關工作經驗的人員進來，才能防止一些專業素養不高的人進企業;其次，要給其會計成本核算人員增設培訓課程來提高他們的專業能力，這樣自身的會計成本核算才不會出現專業性的問題和漏洞。

五、小結

綜上所述，提高房地產企業的會計成本核算水平有極大的積極作用，但它目前仍然存在核算對象、費用分配、賬簿設置等方面的問題。因此，房地產企業應采取針對性對策來獲取更為可靠的經濟信息，提升核算質量和效率，從而提升核算的工作水平，促進企業收益最大化。

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