不動產登記與地籍調查

楊候勇

摘要：新的社會形勢下，隨著市場經濟的不斷發展以及工程建筑的不斷建設，不動產登記作為登記機關的行政行為，而地籍調查是地區土地登記的重要內容之一，兩者存在相輔相成的關系。呂梁市不動產登記與地籍調查工作的進行直接關系當地的房地發展，從而關系到呂梁市人民的自身利益。基于此，本文對不動產登記與地籍調查進行分析，從而采取科學合理的措施，正確處理二者的關系，從而加強不動登記與地籍調查的工作管理。

關鍵詞： 不動產登記;地籍調查;管理工作

隨著中國經濟的迅速發展，房地產行業更是突飛猛進，自《不動產登記暫行條例》出臺以來，不動產登記工作才能進一步有條不紊的進行。基于此，呂梁市需展開相應的審計與調查主要狀況工作。在此過程中，相關人員需要了解不動產登記以及地籍調查工作的相關知識以及現狀，從而為完成相關工作打下堅實的基礎。

一、不動產登記與地籍調查的基本概念

（一）不動產登記

不動產登記是《中華人民共和國物權法》確立的一項物權制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。

（二）地籍調查

國家為滿足土地登記的要求，依照法定程序，通過權屬調查和地籍測量的方法，查清每一宗土地的基本情況，并以圖、簿表示，為土地登記、核發證書提供依據的調查工作。

二、不動產權籍與地籍調查工作的狀況分析

（一）抵押權、地役權等權益的首次登記情況

不動產權籍是對不動產登記權利的概括。在一些主要權利的首次登記之前，相應機構不需要登記不動產的各種信息，需要當事人通過權籍調查提供相應材料。與此同時，抵押權、地役權等權利的首次登記不需要不動產權籍調查。這些權利的登記是要以主要權利登記為前提條件。主要權利進行登記時，不動產的相關信息在登記檔案上有相應記錄，因此在辦理抵押權、地役權等權利的登記時。相關機構應根據權利合同在登記檔案上加上抵押權、地役權等權利的相關信息即可，不需要進行權籍調查。

（二）不動產首次登記后的不動產地籍調查情況

在不動產首次登記之后，相關檔案已記錄相關信息。因此，若界址為發生變化時不需在進行地籍調查。對此，相關文件規定：“申請辦理不動產轉移、變更登記時，如宗地界址等未發生變化時，原有的調查文件繼續有效。”有地區表示，不開展地籍調查，無法查明界址有無發生變化。還有地區表示，登記過程中，可能存在界址測量不精確的問題，造成錯誤現象。筆者認為，對于不動產登記的結果都是經過當事人反復確認。如果在地籍調查中出現問題時，當事人會產生異議并重新進行地籍檢查，不會任由不動產登記存在錯誤現象。因此，不動產進行首次登記后不需要不動產地籍調查。

（三）權屬工作、測量工作、審核工作的分配情況

對于不動產登記事宜以及地籍調查工作，權屬工作以及測量工作應由當事人親自完成，之后，再有相應機構進行審核工作。針對此類工作的完成情況，很多工作人員并不清楚。對于此類問題的解決應從當事人以及相關機構的共同權利出發。地籍調查是土地登記工作的必要程序，同時也是由國土資源部門完成。因此，相關工作的分配也都是根據《土地登記規則》、《不動產暫行條例實施細則》等國家針對不動產登記與地籍調查的相關政策實施的。因此，可以保證分配工作的合理性。

三、不動產登記與地籍調查的工作建議

（一）提高工作人員的自身素質

工作人員自身素質的具備是完成不動產登記與地籍調查工作的首要條件。基于此，相關管理部門在錄用工作人員時，對其多方面進行考察，并開展相應的培訓課程。之后，可根據工作人員的具體表現安排表現俱佳的工作人員外出進修，從而為提升工作人員的自身素質打下堅實的基礎。

在錄用工作人員時，要從學歷、最終成績、專業理論知識、實踐操作以及工作水平等多方面進行考察。在入職前，要求其做到對不動產登記以及地籍調查工作的基礎知識的學習，相關管理部門做好一定的培訓工作。在進行工作培訓期間，首先要求工作人員學習并掌握相關的理論知識。基于此，還需要運用典型的地籍調查案例對相關人員進行實踐操作的練習，從而在提升理論知識的同時，加強專業素養。與此同時，工作人員之間也應相互分享自己的實踐經驗，從而取長補短，不斷提升自身的工作能力。必要時，還需要聘請專業技術人員開展主題講座，從而加強工作人員隊伍建設，提高工作人員的整體素質。

（二）根據地區發展狀況進行地籍調查工作

在不動產登記與管理過程中涉及相應的地籍調查工作，在工作人員開展地籍調查時應根據我市地區發展狀況。隨著我市建筑規模的不斷擴大，原有的地籍圖件已無法滿足地籍工作的需要，因此，工作人員需要實行新的地籍調查與測量。我市呂梁山脈由北向南縱觀全境。基于此特點，在進行地籍調查工作時，應核實當地宗地界址的實地位置，并掌握人民的土地利用情況，從而做好地籍調查工作。

總結：

綜上所述，不動產登記與地籍調查工作相輔相成。工作的開展需要以國家相應政策為基準，對呂梁市的土地資源管理工作進行進一步完善。在此過程中，管理人員以及工作人員需要提升自身的素質以及對工作的重視程度，從而提高工作效率，推動不動產登記與地接調查工作的可持續發展。

參考文獻：

[1] 王躍磊. 淺議不動產權籍調查與地籍調查的關系[J]. 智能城市， 2018， 004（022）：35-36.