論我國居住權制度的法律保護與適用

張劍飛

摘要：居住權制度是一項歷史悠久、起草時間長遠的古老制度，其歷史起源可以追溯到古羅馬時期。隨著中國法律的日趨完善，并在物權逐漸社會化的發展趨勢下，社會公共利益和人民群眾的集體利益的保護日益重要，在中國建設和諧、文明社會的過程中，弱勢群體的保護的維護之音日漸浩大。通過考察居住權的客觀實際需求來看，《中國人民共和國民法典》中有關居住權立法具有重要的社會意義和現實意義。

關鍵詞：物權法;民法典;居住權利;法律保護;適用范圍

一、居住權制度的法律保護

自從羅馬法以來，為了確保物品享有人能夠直接支配所有物，并享受其權益的圓滿狀態不受他人侵害，我國法律賦予物權以特定的法律效力。根據《中華人民共和國民法典》的規定，居住權是一種用益物權，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，故居住權人也應該享有《民法典》物權編第三章規定的物權保護請求權。

（一）物權確認請求權

當房屋所有人或者第三方人否認居住權的存在，或者與享有居住權的人關于居住內容發生爭執和分歧時，居住權人可通過出示有關證明請求確認其居住權，以此維護自身的居住權。

（二）返還原物請求權

居住權是指直接支配他人房屋的權利。當居住權人喪失居住房屋的占有狀態時，可以向致使其喪失居住權的侵權人申請返還請求權，以此恢復原有的占有和使用狀態。如果房屋所有人違規占據房屋而影響到居住權的行使，那么居住權人可以根據法律相關規定，依法要求房屋所有人返還房屋。

（三）妨礙排除請求權

當侵權人以不正當、違規、違法的方式對享有居住權的人正常行使居住權造成妨礙，并且以危險方法（如縱火、拋送具有傷害性物體、潑灑不明污染液體等）危害房屋完好程度，非法為他人在房屋上設立居住權的等行為和狀態的出現，無論相對人從主觀意識上是否產生過錯，其妨礙排除請求權的有效行使都不受影響。

（四）物權復原請求權

第三人造成居住權人所居住的房屋毀損的，居住權人可以依法請求修理或者恢復原狀。

（五）損害賠償請求權

如果居住權人所遭受的損傷仍然無法獲得相關法律保護和救濟，損害賠償請求權可以說是居住權人維護自身權益的最后的救命稻草。而損害賠償請求權根本目的便是消除給居住權人所帶來的經濟損失和精神損失等各方面的損害，主要通過金錢作為賠償，彌補物權人所遭受到的財產損失。損害賠償請求權的構成條件有幾下五個方面：

1.遭受侵害事實

當物權人遭受到一定的傷害，必須要有充分的相關證據證明自己確確實實遭受到侵害，其證據主要為房屋遭受損失（如房屋外墻遭受到硫酸等具有傷害性、侮辱性的液體侵蝕、房屋內部相關零件遭到拆卸等）和物權人被違規驅趕在外（如房屋被強制換鎖、換密碼、物權人被強制帶離其住所等）等相關事實證明。

2.侵權人在主觀上存在一定的過錯

如果侵權人和物權人關于房屋居住權存在一定的糾紛，且尚未協調好得到解決，致使侵權人存在一定的報復等負面心理，并以某些暴力、違規、非法手段對物權人享有的居住權進行侵犯，嚴重損害了物權人合法的居住權，那么從法律判定上則表明侵權人存在一定的主觀性的過程。

3.居住權人因居住權受到損害發生損失

當居住權人因依法享有居住權時，與侵權人無法進行有效的溝通和協調而遭到侵權人的傷害時，必須產生實質性的損失。其實質性的損失主要包括為恢復居住權所產生的資金和人力物力、居住權人在喪失居住權所產生的損失（經濟、精神損失）、居住權受到干擾為排除妨礙所承受的相關損失。

4.侵權行為與損害后果存在因果關聯

當侵害人的侵權行為是出于某種特定的目的，如報復、經濟糾紛等相關原因，對其造成的損害結果與其侵權行為存在著一定的因果聯系。

5.損害賠償請求權人必須為享有居住權本人

一旦居住權人依法享有的居住權遭受到損害，并滿足以上四個條件，申請損害賠償請求權人必須是本人親自進行法律保護申請，不得由直系親屬（父母、子女）、親戚、朋友、同事代其申請，且主要遭受損害所給予相關賠償的受益人為居住權本人。

二、居住權的適用

雖然《中華人民共和國民法典》第十四章對居住權進行了相關規定，但是立足于中國法律現實情況，居住權作為一個較新的法律制度，仍然存在一定的問題需要我們去挖掘成因和解決。

（一）居住權的相關內容

我國的物法權對居住權尚未做出相關規定，但是我國及其他很多國家或者地區的《民法典》對居住權均有相關規定。《中華人民共和國民法典》第三百六十六條規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要;澳門地區的“民法典”第三卷物權的第三編第二章的具體規定，使用權是指權利人及親屬得在本身需要的范圍內，使用他人的特定物及收取有關孳息的權能，而涉及住房的使用權，則稱作居住權;《德國民法典》第1093條第一款的第一句就規定“建筑物或者建筑物的所屬部分上可以設定以居住為使用目的的排除所有權限制的人役權。”因此，綜合不同國家或者地區有關居住權的相關含義，結合居住權自身的特點和具體內容，居住權是指對他人所有的住宅的全部或者部分進行生活范圍內占有和使用的物權性權利。

居住權所包括的范圍十分廣泛，比如：作為房屋、住宅的所有權人，依法享有居住房屋的權利，從這個層面上看，居住的權利是傳統意義上的所有權的使用功能。《中國人民共和國民法典》第369條規定居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外，本文對此持相反觀點，認為《民法典物權編》應當允許房屋出租作為原則。何為租房？本文認為作為房屋的租賃人，通過交付分期或者全款的租賃金融，在規定的租賃時間內依法享有居住的權利，就算“租房”。并且，從實踐意義和現實意義來看，居住權人之所以將所部分房屋或者整個房屋進行出租，而自身便居住在自己其他房屋或者在租金更低的出租屋內，以此換取生活補貼，不僅符合所有權人設立權利最初保障特定人生活的目的，還能從一定程度上緩解租房人的經濟負擔。

（二）居住權的適用范圍

居住權最早是在羅馬法中作為人役權而出現的，由于當時市民經濟的不斷發展，越來越多的人開始注重人權的維護和主觀意識，伴隨著無夫權婚姻和奴隸解放日益增多，當家屬和房屋所有人過世，但沒有立下有關房屋的繼承內容，那么那些沒有繼承權又缺乏生活能力和勞動能力的人的生活，將成為一個有待解決的難題。因此，家主便會將一部分的家產使用權、收益權、居住權等相關遺囑，贈與給妻子或者已經被解放的奴隸，讓其老有所依、生有所靠。受羅馬法影響，在法國、德國、葡萄牙等國家的民法典都明文規定了使用權、收益權和居住權。

但是，由于當初產生居住權的情勢在當今社會已經不復存在，無法符合現代化社會發展的要求，因此，各個國家對于包含居住權在內的人役權的適用在保留養老、照顧特定人群生活等傳統功能的通時，也逐漸擴展了新的功能。受中國現實情況影響，其全新的功能不僅體現在保障低收入家庭、人口基本的生存需要，更重要的是對婦女權益的保護（離婚婦女難以找到棲身之所等）、老年人權益的保護（老年人住房常常被他人非法侵占、被子女進行惡意瓜分等）、未成年人的保護（子女遭受家庭虐待、遺棄等）以及對社會其他人員的保護（居住權產生糾紛）。

三、結束語

居住權作為對他人房屋以居住為目的而加以使用的權利，以物權的行使逐漸完善了租賃權的不足，并對房屋所有權人以及第三方人對居住權的侵害具備較強的法律效力。立足中國國情，建立居住權制度對我國的社會秩序穩定、社會保障、公共救濟、養老育幼功能有著十分至關重要的意義，同時也適用以物權以利用為中心的發展趨勢。可以這么說，我國民法典設立居住權制度是適應中國特色社會發揮潮流、符合歷史潮流的必然選擇。

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