房地產企業稅務風險及其防控

王雪梅

摘要：房地產行業作為我國國民經濟運行發展的重要貢獻者，更是稅務稽查的重點重視行業。隨著房地產行業的發展，其城鎮化進程運行獲得了很大成效，但由于房地產企業發展的特殊性，以及具備的稅負高、風險大等特征，加之近年來我國對房地產行業進一步加強了宏觀調控，企業部分項目需接受稅務機關部門的調研，只有積極落實稅務風險防范工作才能更加適應所處環境?；诖?，本文主要就房地產企業的稅務風險及成因進行分析，進而提出相應的風險防控措施。

關鍵詞：房地產企業;稅務風險;防控措施

基于市場經濟體制變革下，房地產企業在經營發展過程中無疑會出現各項風險，而稅務風險對于企業是否實現可持續發展目標起著決定性作用。稅務風險作為系統化風險，稅務風險的引發更多是繳納行為未按照我國相關稅法條例完成繳納工作，或者企業會計部門借助自身理論知識出現逃稅等現象。為此，房地產企業需要規范自身行為，創建良好的工作環境，進一步防控企業稅務風險。

一、房地產企業稅務風險類型

（一）項目拿地前階段的稅務風險

房地產企業土地采購經費在項目總投資中占據很大比例，更是組成項目開發成本的關鍵內容。稅務檢查工作側重點需置于所獲發票的審核工作、土地采購款項是否合規，尤其是經過二級市場采購的土地，一旦無法保障所提供增值稅專用發票的真實性、全額性，進而對相關工作產生很大影響，在不具備扣除條件的情況下，無疑會加劇成本。同時，就這種土地采購方式而言，轉讓方會具有拿地成本低、溢價高等特征，根據實際成交價格轉讓開票，會產生很高的稅費，因此在實際實施過程中可采取其他方式完成交易活動，受讓方會因為超出土地票據溢價的原因無法獲得有效的增值稅發票，甚至引發相應風險的發生?；诖?，在采購土地使用環節，不論是采取哪種方式受讓，房地產企業首先需保障土地票據的合法性，進而有效防控企業稅務風險的發生。在拿地后階段，在正式開發前針對所涉及到的申報內容，需嚴格按照相應合同條例、時間等因素明確納稅義務發生時間，從而確保申報繳納工作按時完成。

（二）項目建設開發階段的稅務風險

房地產企業在項目建設環節，所涉及的稅種較多，主要存在土地增值稅、所得稅等內容，而所涉稅種同時也是稅務機關重點檢查的內容。房地產企業需結合稅種具體要求在各項環節中落實規劃工作，獲取有效的資料及票據，例如：特別是房地產企業出現“房屋抵債”“物換物”等行為時，需嚴格按照既定條例規定進行銷售，有效防止企業偷稅、漏稅風險加劇的可能。在選擇促銷計劃環節，根據業務特征及本質做好合同簽訂工作，獲取相應的資料及票據，多數房地產企業會運用送禮品等方式進一步提高自身的房屋去化率，但就采取的手段而言，無疑會加劇房地產企業的稅務風險的發生[1]。

繼“營改增”正式推行后，房地產行業實行了“票管稅”改革，加之與房地產企業開發周期相關企業基數較大，上下游都步入發展的迅猛階段，促使供應商具備的能力水平對企業成本及風險產生了巨大影響。例如：與房地產企業相關聯的建筑企業、供應商等，由于對供應商選擇環節的審核不嚴謹、部門建筑企業內部的管理制度存在缺陷，則會給房地產企業違法、違紀行為的發生提供“機會”。

（三）項目清算階段的稅務風險

項目清算是房地產企業項目實施的最后一項階段，從稅務角度整合項目建設意見，而大多數積累工作經驗均在這一階段爆發。例如：房地產企業清算增值稅環節中，一旦某項目選擇分期滾動方法，應當針對不同環節確定相應的清算主體。同時，受到各地區納稅項目階段性界定各不相同的影響，可將建設許可證、規劃證書及預售證書等內容作為考量的基本依據。在房地產企業確定項目階段界定環節，與該地區稅務機關就認知上存在差異性，極易出現矛盾，引發稅務風險的發生。

二、房地產企業稅務風險的成因分析

（一）開發商利益驅動

該種成因是造成現代房地產企業引發稅務風險的主要原因。面對開發商利益的驅動之下，極易忽視出臺的相關法律法規內容，并未按照既定規定進行，自身依法納稅意識較為薄弱化，甚至極易出現違法行為。

（二）房地產相關稅法政策有待完善

隨著市場經濟的迅猛發展步伐，相應法律法規制度的建設工作還無法緊跟其腳步，有待進一步完善。當前稅收法律法規改革速度持續性增加，我國也進一步加大對房地產行業的宏觀調控力度，從而造成房地產企業相關政策條例十分復雜化。

（三）財務人員專業水平不足

房地產企業中財務人員專業水平的缺乏也是產生稅務風險的一項重要原因。加之我國現有會計人員基數較大，但自身所具備的會計技能不論是從專業性，還是水平而言都存在差異。而符合人才要求的中高級會計人員數量缺乏，容易造成房地產企業內部出現經濟行為混亂的情況。

（四）內部控制制度不健全

內部控制制度的不完善同樣也是引發房地產企業稅務風險的一項客觀性成因。企業應當構建完善的內部控制制度，且不斷進行完善創新，才能有效規避稅務風險的發生，有效緩解該風險對房地產企業產生的損失[2]。

三、房地產企業稅務風險的防控措施

（一）加強風險防控意識

房地產企業需將稅務風險管理工作上升至企業治理層面，從企業管理層著手，由管理層人員首先優化自身理念，正確意識到稅務風險防控工作對房地產企業經營發展的重要效用，進而發揮其引導性，利用稅務管理有效開展提升企業實際效益的獲得。同時，房地產企業還需將稅務管理工作剝離出財務部門，成立專門的稅務管理機構，再將具體的風險評估、發票管理、方案執行、納稅申報等一系列重點工作內容落實到各工作人員當中。基于稅務管理制度下，合理、規范地開展稅務風險防范及評估工作。另外，企業需在投資活動前階段完成稅務成本預測的內容，嚴格把控涉稅事項的關鍵點，積極參與房地產企業各項重大決策活動，通過降低成本提升自身實際效益。

（二）強化稅務管理人才建設工作

一方面，提升專業能力。房地產企業人力資源部門需注重人才選拔、使用，在招聘環節中，設立必需的專業性考核內容，并且以此作為是否錄用的主要判斷依據。強調后續教育工作，除了會計人員參與全國統一的教育以外，還需參與企業組建的針對性的教育活動，在提升人員專業能力的同時，保障會計工作滿足降低風險、利益方各項需求的目的。

另一方面，注重職業道德教育。房地產企業人力資源部門針對各部門考核過程中，需注重各部門的職業道德教育考核工作，秉著“德才兼備”的原則，嚴肅處理在工作中違反道德行為的員工，部分情節較為嚴重的需交至我國司法機關。定期組建專業的警示教育活動，樹立法制理念，從而有效降低稅務風險的發生。

（三）加強稅務風險內控建設

想要有效規避稅務風險發生，房地產企業還需強化內控建設力度，在財務部門設置專項的稅務管理職位，定期促進與企業相關部門的交流溝通;由稅務管理職位或者聘請中介機構的方式對企業稅務進行健康度檢查，以防稅務風險的發生;稅務管理職位需要保持與稅務機關之間的有效交流，以此確保各項業務在相關稅務的基礎上得以順利開展，新業務則是在稅企提前交流的情況下進行合理規劃，從而有效降低風險，積極實現既定目標。同時，稅務管理職位還需特別注重與企業自身相關法律法規的變化，及時進行關注、收集，將其具體情況匯總反饋至業務部門。一旦稅法出現巨大變動，以至于對房地產企業運營目標實現造成影響時，稅務管理職位可協同外部中介機構共同制作涉稅事項報告，反饋到企業管理層，從而最大化地減少稅法變動對企業經營發展產生的不利影響，降低相應風險的發生。

（四）健全稅務風險管理制度

1.完善稅務風險預警制度

房地產企業應當按照自身實際發展狀況，在關鍵環節中建立有效的稅務風險預警制度，具體包含獲取土地、開發建設、銷售、清算等環節。其中在清算環節中，相應工作人員需要對企業自身、關聯企業以及稅務機關等中產生與清算相關的信息做好收集整合工作，還有相關政策的收集，憑借專業的知識內容及具體清算情況制定稅務風險預警報告，從而有助于房地產企業管理層更為精準、全面的把控稅務風險工作提供參考依據，基于企業戰略化視角防范風險的發生。

2.完善合同管理制度

房地產企業稅務風險發生的重要原因之一是合同管理制度存在不足。例如：業務運行模式缺乏明確性，與商業實質等要求相悖，引發嚴重爭議;編制的發票、稅率及合同關鍵條例及內容的缺乏全面性、清晰度，從而造成稅款申報環節中時間、金額錯誤率等?；诖耍康禺a企業管理層需特別注重合同管理，明確標準、規范合同重點關注點，從事前階段進行把控，最大化地提升企業風險防控水平。

3.完善管理發票制度

房地產企業在經營發展過程中所涉及到的發票類別較多，特別是建筑安裝環節中，其供應商來自多個地區，加之不同地區稅務政策之間的差異性，所獲發票之間也存在一定差異，無疑會加劇企業稅務風險，所以企業必須建立完善的發票管理制度。首先，具體落實發票獲得責任，實行簽字機制，從發票獲得初步階段保障檢查工作全面落實。其次，按照合同內容及條例從發票類別、金額等內容開展審核工作，一旦發現不合規發票及時進行處理。最后，針對項目進行發票臺賬記錄工作，這樣的實行模式才能精確歸集至各核算主體，實現賬實相符。

四、結束語

綜上所述，面對我國房地產行業運行情況復雜化的局勢，多數房地產企業稅務管理意識較為薄弱。因此，在項目建設過程中，需高度重視稅務風險，實時關注我國稅務政策的變化調整以及稅法的變化趨勢。通過科學、合理的方式防范風險，有效減少稅務風險對房地產企業造成的損失，進一步提升實際效益。總之，稅務風險管理需從經營管理、核算、政策方面進行結合，基于風險管理前提條件下選擇最為合適的方式改善納稅繳稅的管理機制，從而有助于房地產企業執行更為高效的稅務風險管理制度。

參考文獻：

[1]范俊.新形勢下房地產企業財務管理控制對策探析[J].首席財務官，2020，16（03）：58-59.

[2]任永征.關于營改增背景下房地產企業稅務風險問題的探討[J].中國鄉鎮企業會計，2019（12）：27-28.