房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算核心要點(diǎn)構(gòu)架

趙劍龍

摘要：近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)成為我國(guó)熱門(mén)的行業(yè)，其發(fā)展極為迅速，但風(fēng)險(xiǎn)性較高，不僅投資數(shù)額大，而且資金的回收周期相對(duì)較長(zhǎng)，變現(xiàn)能力有所下降，呈現(xiàn)出高風(fēng)險(xiǎn)與高收益并存的局面。在新時(shí)期下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析市場(chǎng)的變化，對(duì)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行快速升級(jí)，旨在走出陳舊的發(fā)展模式，從而打破固式思維并適應(yīng)新的發(fā)展要求。而房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算是保證企業(yè)不斷前行的關(guān)鍵所在，而有效的財(cái)務(wù)管控可以將企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力做到增強(qiáng)，那么財(cái)務(wù)核算的核心要點(diǎn)的把握顯得尤為重要。基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的問(wèn)題進(jìn)行深入探討，對(duì)財(cái)務(wù)核算管理與核心要點(diǎn)進(jìn)行分析，力求為房地產(chǎn)企業(yè)的快速升級(jí)帶來(lái)促進(jìn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)核算;核心要點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)大，但其收益也高，所以國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控并逐漸加大管理的力度，使房地產(chǎn)行業(yè)由以往的巨額獲利走入低利潤(rùn)的發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)前行帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)。由于財(cái)務(wù)管理是企業(yè)發(fā)展的重中之重，加上房地產(chǎn)行業(yè)自身帶有一種特殊性，所以財(cái)務(wù)核算與風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)更為重要，必須放在首位，才能為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展帶來(lái)推動(dòng)。可見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算核心要點(diǎn)進(jìn)行探討與分析是十分必要的，財(cái)務(wù)管控的加強(qiáng)也是房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)一步解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的問(wèn)題

1.1基礎(chǔ)工作較為薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)驗(yàn)的不足，在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)暴露出一些問(wèn)題，特別是基礎(chǔ)較為薄弱，加上部分工作人員沒(méi)有對(duì)自身能力進(jìn)行提升，所以對(duì)核算的理論掌握的不夠全面，從而在相應(yīng)程度上給房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)前行帶來(lái)一定的阻礙。

1.2投入產(chǎn)出不夠匹配

由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，涵蓋立項(xiàng)、建設(shè)和各類銷售環(huán)節(jié)，還需要做好售后服務(wù)，才能實(shí)現(xiàn)資金的回收。但前期的投入較大，加上產(chǎn)品的銷售通常是選用預(yù)售制，那么工程如果沒(méi)有順利或按時(shí)通過(guò)驗(yàn)收時(shí)，則會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，例如，投入與實(shí)際的產(chǎn)出不相契合。

1.3核算工作難度增加

會(huì)計(jì)核算工作的質(zhì)量是企業(yè)在新時(shí)期下增強(qiáng)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力和制定各項(xiàng)決策的關(guān)鍵所在。部分房地產(chǎn)企業(yè)的眼光不夠長(zhǎng)遠(yuǎn)，對(duì)銷售的收入沒(méi)有做到及時(shí)明確，缺少相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，從而使銷售收入的核算工作較為困難，而且過(guò)程也略顯復(fù)雜，使財(cái)務(wù)核算工作的準(zhǔn)確率下降。

1.4信息風(fēng)險(xiǎn)披露不足

房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)與管理較為復(fù)雜，資金的投入大，但回收過(guò)程較長(zhǎng)，所以容易遇到不同的風(fēng)險(xiǎn)。目前，相關(guān)法律雖然規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)質(zhì)量保證金進(jìn)行合理提取，不過(guò)未對(duì)該操作的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行披露，彰顯出信息風(fēng)險(xiǎn)披露不足的問(wèn)題。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算管理與核心要點(diǎn)

2.1根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)置長(zhǎng)期規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期下必須重視財(cái)務(wù)核算，保證公司業(yè)績(jī)走入穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)，走出以往“過(guò)山車”式的前行模式，所以財(cái)務(wù)核算工作很重要。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要從多角度考慮并找到財(cái)務(wù)核算的核心內(nèi)容，明確長(zhǎng)期的目標(biāo)，做好業(yè)績(jī)的規(guī)劃，從而將財(cái)務(wù)核算工作的應(yīng)有效用充分發(fā)揮。具體而言，一是在先進(jìn)技術(shù)的支持下做好財(cái)務(wù)報(bào)表。房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表中的數(shù)據(jù)來(lái)判斷運(yùn)營(yíng)管理的成效，對(duì)資源進(jìn)行極大程度的利用。例如，某些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)不起推敲，若仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)“存貨”的實(shí)際情況有萎縮的趨勢(shì)，無(wú)法滿足業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的需求。正常來(lái)講，存貨應(yīng)與現(xiàn)金流量的銷售商品的漲幅一致或更高，為此，各階段的財(cái)務(wù)報(bào)表的制作很重要，財(cái)務(wù)核算人員必須對(duì)企業(yè)各項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況做到真實(shí)反映，才能緊盯房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展后勁。二是財(cái)務(wù)核算人員需要在數(shù)據(jù)的收集與分析下對(duì)一定時(shí)期內(nèi)的資金余缺情況進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)切實(shí)有效的推動(dòng)，使之可以在各時(shí)期穩(wěn)步前行。由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資金會(huì)較為密集，資金的需求也有不均衡的現(xiàn)象。此時(shí)，財(cái)務(wù)核算人員需要掌握房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，通過(guò)核算工作發(fā)現(xiàn)資金缺口并對(duì)常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行針對(duì)性的解決，從而將詳實(shí)和周密的財(cái)務(wù)計(jì)劃做到細(xì)致化的落實(shí)，也能正確推算出資金的短缺情況，合理掌握每年度的資金盈余，讓融資計(jì)劃極具可行性與科學(xué)性。

2.2結(jié)合全局意識(shí)進(jìn)行全面預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)力核算工作有著統(tǒng)領(lǐng)全局的重要作用，而全面的預(yù)算可以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展指明方向，將薄弱部分做到補(bǔ)足，使之核心競(jìng)爭(zhēng)力得到有效增強(qiáng)。正常來(lái)講，全面預(yù)算涵蓋兩大部分，一是年度預(yù)算，需要掌握月度預(yù)算的執(zhí)行情況;二是月度預(yù)算，可以說(shuō)是年度預(yù)算的一種分解，可以將經(jīng)濟(jì)目標(biāo)分為長(zhǎng)期和短期，包括資金管理、月度預(yù)算分析報(bào)告、費(fèi)用調(diào)控和同年度預(yù)算比較等工作內(nèi)容。為了將月度預(yù)算做到細(xì)致化的落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從多角度考慮，一是加大管控的整體力度，財(cái)務(wù)核算人員會(huì)結(jié)合實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況完成月度預(yù)算的報(bào)告，在多種圖形方式下將數(shù)據(jù)結(jié)果以不同的方式進(jìn)行展現(xiàn)，將對(duì)比情況做到直觀化。二是針對(duì)財(cái)務(wù)審批的權(quán)限，總經(jīng)理需要帶著強(qiáng)烈的責(zé)任心對(duì)預(yù)算之外的支出進(jìn)行審批，根據(jù)實(shí)際情況將審批的流程增強(qiáng)，讓財(cái)務(wù)核算工作更加合理與精準(zhǔn)。三是企業(yè)各單位均使用年度預(yù)算，將其視為年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，特別是做好銷售回收款、凈利潤(rùn)、目標(biāo)成本控制等工作。除此之外，各單位需要將月度預(yù)算內(nèi)容列入主要的工作計(jì)劃，可以將其與各月的績(jī)效考核掛鉤，從而將全面預(yù)算做到落實(shí)，使核算工作更為有效。

2.3考慮資金運(yùn)轉(zhuǎn)實(shí)行靈活管理

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集的特點(diǎn)，所以資金管理必須彰顯出靈活性，核算工作也凸顯出自身的重要性。目前，房地產(chǎn)企業(yè)多是選用統(tǒng)收統(tǒng)支的手段來(lái)完成資金的管理，可以在最大程度上保證資金的安全，還能夠?qū)①Y金的使用效率做到切實(shí)有效的提高，從而使資金的流動(dòng)加速，讓資金得到靈活的運(yùn)轉(zhuǎn)。那么財(cái)務(wù)核算工作需要得到不斷優(yōu)化，才能為管理帶來(lái)幫助。一方面，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)中心從宏觀角度考慮，對(duì)每個(gè)單位設(shè)置一個(gè)獨(dú)立的賬戶，例如，收入賬戶。那么，財(cái)務(wù)中心可以對(duì)這些獨(dú)立的賬戶進(jìn)行全面性的管理，彰顯出統(tǒng)一性。除此之外，還有支出賬戶，各單位能夠結(jié)合工作的實(shí)際需求來(lái)完成相應(yīng)的支配。為了讓各單位的工作可以順利和高效地開(kāi)展，財(cái)務(wù)中心會(huì)對(duì)每月的預(yù)算進(jìn)行分析與審核，再將各單位所需的資金劃撥到位。該模式下，房地產(chǎn)企業(yè)可以做到資金的統(tǒng)收與統(tǒng)支，而每個(gè)單位可以對(duì)資金進(jìn)行收支兩條線的管理。可見(jiàn)，財(cái)務(wù)核算工作需要在全面預(yù)算的落實(shí)中不斷完善。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合產(chǎn)品的發(fā)集周期來(lái)明確銷售收入的核算范圍，根據(jù)規(guī)定對(duì)項(xiàng)目規(guī)模做到準(zhǔn)確核算，同時(shí)建立起明細(xì)賬目，對(duì)核算對(duì)象進(jìn)行準(zhǔn)確和科學(xué)地選定。若是沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)科目，財(cái)務(wù)核算人員可以結(jié)合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則設(shè)置針對(duì)特殊企業(yè)的會(huì)計(jì)科目，在專用科目下對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)告制度做到完善，為資金的運(yùn)轉(zhuǎn)提供數(shù)據(jù)支持。

2.4依托改革契機(jī)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較大，那么風(fēng)險(xiǎn)的披露也是工作的重點(diǎn)內(nèi)容。財(cái)務(wù)核算人員應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)分析，掌握籌資風(fēng)險(xiǎn)、抵押擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)與土地風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)其進(jìn)行披露，從而將房地產(chǎn)行業(yè)的透明度做到不斷提高。與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)的披露能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)防治帶來(lái)保證，質(zhì)量保證金的管理也愈發(fā)完善。對(duì)于現(xiàn)金流向的披露，也能有效增強(qiáng)現(xiàn)金流量信息的價(jià)值，將房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力做到極大程度的提升。為保證財(cái)務(wù)核算工作的質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的建立，依托市場(chǎng)的變化來(lái)掌握資金供需的變化，從而讓領(lǐng)導(dǎo)者作出可行與科學(xué)的決策，實(shí)現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展。那么，完整的財(cái)務(wù)核算制度是必不可少的，而工作標(biāo)準(zhǔn)與需求也是不可或缺的，必須對(duì)應(yīng)收賬款的管理做到加強(qiáng)，結(jié)合銀行利率的變化，從而找到最合適的資金結(jié)構(gòu)。

3.結(jié)束語(yǔ)

財(cái)務(wù)核算及管控一直是企業(yè)管理中的重要部分，也是核心所在。如何實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的科學(xué)管控，成為企業(yè)必須認(rèn)真考慮并盡快解決的問(wèn)題。而房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的行業(yè)，其財(cái)務(wù)管控必須放在首位，才能為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展帶來(lái)極大程度的保障。在不斷的實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)重視財(cái)務(wù)核算與管理，對(duì)其核心要點(diǎn)進(jìn)行分析，從而結(jié)合實(shí)際情況對(duì)管理制度進(jìn)行針對(duì)性地完善，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算走入規(guī)范化，營(yíng)造出健康的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

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