淺談“租售同權”在我國的發展

周之皓

摘要：十三五階段，“房住不炒”成為了房地產市場發展的新基調，許多新興調控政策應運而生，“租售同權”便是其中之一。本文通過對前人所做研究進行歸納與總結，并結合筆者自身思考，對“租售同權”做了新的定義。總結了政策推行所帶來的積極效應與推行過程中所遇到的問題，提出一些淺薄建議。

關鍵詞：租售同權;房地產;住房租賃市場

隨著“房住不炒”的思想理念被提出，“租售同權”政策應運而生。 本文基于前人的研究成果并結合筆者自身的思考，重新定義了租售同權的概念，并就其推行帶來的積極效應和遇到的問題進行了論述，并提出了建議。

1.“租售同權”的定義

目前，我國并未設相應法律規范賦予“租售同權（Tenants enjoy the same rights as home buyers[1]）”明確嚴謹的釋義。通過對前人定義的歸納整理，筆者認為“租售同權”即“通過立法，使公民以購房和租房兩種方式，獲得享有與房屋相關的同等社會公共服務的權利”。

2.推行“租售同權”的積極效應

“租售同權”自在2017年廣州市作為試點城市被作為政策明確提出以來，作為一項新興“國策”，其優點產生了許多積極效應。

2.1推進社會資源合理分配

租售同權的提出有利于推動住房資源合理分配和推進公共服務均等化。使空置住房有了市場，住房資源能得到合理的分配，在不損害產權利益的條件下充分地利用公共資源。最核心是推進公共服務均等化，從政策上落實了我國憲法所規定保護承租人利益的法律法規。賦予了承租人和房產所有人享受同等的義務教育、醫療等基本公共服務的權利。

2.2淡化房屋金融屬性，凸顯居住屬性

近年來，大量資本的涌入，導致房價虛高，“租售同權”的推行緩解了房價上漲和房產泡沫壓力。剛需炒房者“還得有套房”的執念和投機炒房者“還得投套房”的理念與房地產開發商瘋狂投資的盈利模式“相輔相成”，使得房屋的金融屬性凸顯。

“租售同權”政策的提出能夠使得房屋屬性“回歸本心”。這一系列的優惠政策減少了售房市場的需求及銷售量，市場供給和需求得以平衡，使房價得到控制。同時因可選擇租房而并非買房，消費者將更加集中精力于房屋的居住性上面，房屋的金融屬性與之相比便暗淡失色。對于房地產開發企業而言，政策和市場的改變促使著房地產企業的轉型或產業的轉變，其需要摒棄原有的“炒房”經營理念，開始發展租賃業務，例如長租公寓。

2.3吸引并保留優秀人才

人才是一座城市發展的核心動力，而人力資本又是影響勞動生產率的主要因素之一，人力資本能夠直接提高勞動生產率，并且是新技術產生的源泉，也是創新的主要來源之一[2]。以南京市為例，其2014～2019年全市常住人口數與增長數如表1，2018年全市常住人口數增長數明顯增多，達到10.12萬人。雖然常住人口數量增加并不能單單歸功于“租售同權”政策的推行，其一定是關鍵因素之一。

3.“租售同權”推行所面臨的問題

3.1與我國傳統住房思想相違背

我國極其看重“衣食住行”，大部分人把租房當不得已的備選方案。主流思想普遍認為買房才算在該地站穩腳跟，更是能力體現，而租房則反之。租售同權政策其實是鼓勵外來人口租房并長期租房的，以解決或緩解房地產買賣市場中出現的一些問題。長期來看，隨我國人均生產總值的不斷提高，生活富裕，傳統的主流思想慢慢被新主流思想所替代，已有很多人不把房屋的所有權看得那么重要，租房并長期租房或許會成為新主流思想下的群體選擇。

3.2使資源分配更加不均

在租購同權推行的過程中，最受關注的當屬其賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。從經濟學角度來看，價格由供需所決定，教育資源的價格也不例外。在教育資源沒有增加的情況下，“租售同權”政策的推行會使本來就已經供不應求的教育資源又平添了部分需求，其必然導致房租上漲，租房及附加付出的費用反而更高。

4.總結

“租售同權”政策以推進社會資源合理分配為核心目標，以凸顯房屋居住屬性、吸引并保留優秀人才為次要目標，力圖營造一個“人有所居、人有安居、人有宜居”的美好社會大環境，將帶來諸多的積極效應。“租售同權”政策因從某一方面而言違背我國傳統住房思想，同時伴隨著使得社會資源分配愈加不合理的不良風險，其推行的過程依舊面臨著許多的艱難險阻。推行“租售同權”政策，建立租售并舉住房體系，雖并非一日之功，但只要事不避難、持續攻堅，就會逐步取得預期效果，美好的藍圖注定會實現。

參考文獻

[1]FANG Q，LI C.Nine State Authorities Jointly Issue Measures to Ensure Tenants to Enjoy the Same Right as Home Buyers[J].China City Planning Review，2017， 000（003）：3-4.

[2]黃宇健.租售同權背景下住房承租人權益保護問題探討[J].中國房地產（學術版），2018，000（012）： 19-27.