深圳部分產業園“二房東”亂象調查

賀達源 楊文瑾

位于龍華大浪的深圳VR產業園，號稱是工信部《關于加快推進虛擬現實產業發展的指導意見》發布后，深圳乃至廣東首個以VR（虛擬現實）為主題的產業基地，是龍華區大力支持和發展戰略性新興產業的重要部署。

“今年深圳產業園租金越來越貴了！”深圳一位制造業企業負責人江飛（化名）日前向南都周刊記者反映，深圳不少產業園由二房東控制，轉租分租現象嚴重，變相提高了租金。

為了遏制產業用房租金上漲趨勢，早在兩年前，深圳市政府就規定，產業用房原則上不得轉租、分租。然而記者調查發現，轉租、分租的現象在深圳產業園中仍普遍存在：你租來的辦公室可能是經過幾次“中間商”轉租而來的;有的產業園名字很高大上，去上班了才發現，辦公室就在駕校和機器轟鳴的五金車間旁;還有產業園運營方違反產業發展監管協議，并未引進相關產業的企業。

深圳市政協委員葉亞麗調研發現，產業園租金的快速上漲和二房東有著密切的關系，“很多二房東缺乏運營能力，純粹為了多掙錢，對產業傷害非常大。”

VR產業園內竟有駕校

中國中小企業協會副會長、中小企業（深圳）產業投資基金管理有限公司董事長葉亞麗等多位深圳市政協委員，曾在2019年對深圳工業園區“二房東”問題進行深入調研。他們發現，過去十年深圳廠房租金快速上漲，部分地區年漲幅甚至達到25%-30%。

“產業園的運營是非常專業的，很多人之前并不是做產業的，并沒有產業招商和運營的能力。”葉亞麗對南都周刊記者表示，專業的產業園運營商提供增值服務后，提高租金是必要的，“但還有不少是純粹為了多賺租金差價的二房東。如果是權力尋租來的，水電費給你增加、面積也給你多算。”

“專業機構也很容易就成了二房東！這些年搞各種各樣的概念園區，很多名義上是專業機構，實際上真正專業的很少。”業內人士林勇（化名）曾擔任兩屆深圳市政協委員，他對南都周刊記者表示，“很多產業園運營方只是編一個概念，先把物業拿下，套取政府資金、政策，然后再去招租，至于招進來的是什么企業，哪管得了啊？！”

記者近日也在調查中發現，不少打著高大上名號的產業園，實際上引進的很多是一些中低端產業。

龍華區被深圳賦予了深圳都市核心區的戰略定位。位于龍華大浪的深圳VR產業園，號稱是工信部《關于加快推進虛擬現實產業發展的指導意見》發布后，深圳乃至廣東首個以VR（虛擬現實）為主題的產業基地，是龍華區大力支持和發展戰略性新興產業的重要部署。

而事實上，該產業園成立兩年多來，目前產業以快遞物流、五金材料、消防安全、酒店公寓、電子信息等產業為主，很少有VR相關產業。

近日，記者來到深圳VR產業園實地探訪。一進產業園大門，右手邊首先是一個駕校，不少學員正在練車。

駕校旁是一個酒店公寓。園區內不少物流貨車進進出出，再往里走是優速快遞龍華同勝分部。在園區最里面的樓下，不少港牌大貨車正在裝貨，一家五金材料工廠傳來陣陣機器轟鳴聲。

“和VR確實沒什么關系。園區想打造成這樣，但一直沒有成功。”一位負責產業園招租的二房東公司員工表示，如果想做服裝產業也沒問題。

對此，園區管理處負責人回應稱，掌網科技明年就會搬到園區，另外還有兩家和VR相關的企業已經進駐。據了解，掌網科技即是深圳VR產業園的運營方，其宣傳材料中稱是“虛擬現實行業龍頭企業”。

根據該負責人提供的信息，記者找到了另外兩家企業，一家是專門生產紅外測溫儀的醫療器械公司，一家是專門生產偏光片（主要應用于家電等顯示器）的新材料公司。兩家企業相關人士均表示不生產VR產品，也不是VR相關產品的供應商。

在園區最里面的樓下，不少港牌大貨車正在裝貨，一家五金材料工廠傳來陣陣機器轟鳴聲。

深圳灣科技生態園內公告欄里，一度貼著嚴禁轉租的公告。

在位于羅湖區的深圳互聯網產業園和羅湖區高新技術產業第一園區，記者同樣以想做服裝產業為由尋找廠房，招商相關人士均表示，可以做服裝產業。

羅湖區高新技術產業第一園區此前為蓮塘第一工業區，2007年由深圳市、區兩級和業主單位累計投資超過5000萬元改造而成，目前屬于羅湖蓮塘互聯網產業集聚區。記者注意到，目前園區內存在大量制造業企業，有不少制衣工廠生產線。

不過，也不是所有產業園都是這樣“隨意”。在龍崗區數字硅谷產業園，記者以想做服裝產業為由尋找廠房，招商經理表示：“服裝可能不會考慮，我們園區定位在數字類、電子科技類的，對政府部門也有相關承諾。”

產業發展監管協議成一紙空文

近幾年深圳不少低端產業外遷，各類產業園發展迅速，不少舊工業廠房改頭換面后，變成一個個新型產業園。據業內人士介紹，政府部門為了促進相關產業發展，往往以低價租金或補貼形式，將產業園交給第三方運營，并約定要引入相關產業。

而在這一過程中，卻有產業園運營方不遵守產業監管協議。記者獲取的一份《深圳市龍華區產業發展監管協議》顯示，為把龍富工業園打造成為一個新型VR產業園，加快推動VR產業在龍華的聚集發展，培育VR產業上中下游產業力量，充分發揮園區產業共建載體的作用，龍華區經濟促進局（現更名為“龍華區工業和信息化局”）受龍華區政府委托，與產業園運營方深圳市掌網科技股份有限公司特意簽訂了產業發展監管協議。

根據上述協議，掌網科技承諾簽訂租賃協議后，深圳市掌網科技股份有限公司于12個月內、深圳市仁清卓越投資有限公司于6個月內、深圳市貝爾創意科教有限公司于3個月內，將商事登記地、稅務登記地、社保參保地一并遷入龍華區。

記者注意到，2019年1月簽訂協議至今兩年多時間內，掌網科技兩次變更商事登記地，卻均未將登記地從南山遷入龍華。

仁清卓越注冊地遷入了龍華，不過園區管理處一位人士稱：“這邊也就是一兩個人，工廠不在這邊，老板也不在這邊。”園區管理處負責人證實，仁清公司總部的確還在南山。

另外，協議中承諾引入的另一家企業貝爾創意公司也未遷入龍華。

“不是我們單方面原因，幾方面都有原因。”對承諾搬遷而又遲遲未遷的問題，管理處負責人稱，主要是因為園區還有4棟樓龍華股份公司未及時交付使用，“4棟樓有2萬平方米，是我們自己用的。”記者注意到，2018年深圳市VR產業園總體平面圖顯示，掌網科技規劃的辦公地為1號樓，而1號樓早已交付使用，目前主要在用的醫療器械公司成立時間還不到一年。

另外根據“產業發展監管協議”，掌網科技還承諾，引入園區企業在龍華區第二年累計納稅額不低于人民幣2億/3.9萬平方米×實際已完成交付面積（含廠房、宿舍）;產值不低于20億元/3.9萬平方米×實際已完成交付面積（含廠房、宿舍）。據了解，深圳VR產業園物業總建筑面積為5.2萬平方米（含廠房、宿舍）。

“2019年園區改造前產值不到7個億，2020年產值30多億，納稅5000多萬元。”對于納稅暫不滿足產業監管協議要求的情況，園區管理處負責人對記者稱，“明年兩家公司遷過來之后就能滿足了。”

“不光是二房東，政府招商有時會制定一個很嚴格的條件，真正招進來的也未必達標。”林勇對記者表示，“不少二房東進來之前敢承諾，產值多少、稅收多少，享受一個很廉價的政策補貼租金，但是根本就沒打算兌現。這種情況很多，事后政府也很難監管。”

二房東現象普遍存在

葉亞麗等人調研發現，產業園二房東的現象非常多，“特別是在原特區外，對實體經濟是非常不好的。”調研小組認為，部分二房東嚴重擾亂了工業園區租賃市場的正常秩序，嚴重影響了深圳民營企業發展的整體營商環境和產業升級的要素保障。

事實上，2019年9月，深圳市人民政府就印發了《關于規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施（試行）的通知》，規定“除土地供應合同、產業發展監管協議和租賃合同另有約定外，產業用房原則上不得轉租、分租;約定可以轉租、分租的，產業用房應當按規定或約定出租，受轉租人不得再次轉租。”

深圳VR產業園區內醒目位置貼著招租電話。南都周刊記者根據招租電話，聯系上一位招商人員，對方是一家消防安全公司的員工：“老板從園區里租了這一棟，我們租35一平方米。放租算下來40左右一平方米。”

在深圳VR產業園管理處，負責人聽說有人要尋找辦公用房，也把記者帶到了這家市政消防安全公司：“你直接到那個辦公室，他是我的一個二房東，我帶你過去。辦公場地租賃交給他們在處理。”

在羅湖區高新技術產業第一園區，當記者詢問房子租下后能否再分租給其他公司時，招商人員表示沒問題：“你們自己私下簽協議就好，我們只對你們一家。”深圳互聯網產業園招商人員也表示可以分租，“一層隔成兩部分也行，只要不破壞主體就可以。”

深圳市產業園區協會秘書處相關人士也向記者證實，相關政策出臺后，還是會有二房東分租轉租的情況。

早在2015年9月，林勇就發現深圳產業園區“二房東”的模式不是長久之計，建議園區管理要引入專業機構走市場化管理的路子。

6年過去了，產業園二房東現象仍普遍存在。“現在我真拿不出什么建議了。”談到深圳部分產業園的“二房東”化和違反產業監管協議現象，林勇無奈地表示，“除非搞一套處罰措施。”

處罰措施也不是沒有，但實際執行又是一個問題。

記者了解到，根據深圳VR產業園運營方掌網科技和龍華股份公司簽訂的相關合同：經龍華區經濟促進局核驗，若掌網科技和掌網科技承諾引進的企業在第2年、第3年、第5年的產值、納稅規模達不到協議約定的80%以上，掌網科技需承擔違約責任，按照園區周邊市場平均租金標準，賠償至少一年租金作為違約金。

目前深圳VR產業園納稅明顯未達到相關標準。產業園發展達不到“產業發展監管協議”要求時應該如何監管？對此，深圳市龍華區工業和信息化局回復南都周刊記者稱，在監管協議第一個考核期內（2020年3月），受新冠肺炎疫情暴發和國際宏觀經濟不確定因素增多的影響，園區產業導入和生產經營受到較大沖擊，運營企業及相關入駐企業均受到不同程度影響，在導入相關產業、推動相關企業落戶和做大經濟總量上出現一定困難。為和企業共渡難關，促進企業復工復產，區工信局會同各部門適當放寬了產業監管期限。

針對產業園存在的“二房東”違規套利現象，龍華區工信局表示，已向運營企業發放了《律師函》，約談園區管理方，目前正進一步梳理企業入駐情況，要求企業提交核驗申請及各類證明材料，督促企業切實履行監管協議要求。

此外，龍華區工信局表示，將開展專項行動，一是對此前與區產業部門簽訂監管協議的各類產業園區進行全面梳理排查，對違反監管約定、未兌現產業發展和項目引進目標、存在違規轉租等情形的，依法依規嚴肅處置;二是探索健全產業園區和產業用房的長效監管機制，從制度層面固化產業發展方向，杜絕“二房東”違規套利空間。

“深究二房東現象出現的深層次原因，是現階段工業園區產業用房供給不足引起的。”詳細調研后，葉亞麗等政協委員建議，針對二房東問題的治理應該疏堵結合，“通過工業園區租賃管理市場的綜合治理和供給側結構性改革，以及相關金融配套、人才配套、公共配套、制度配套的整體提升，相信深圳工業園區在要素流通和創新升級方面一定會有更好的表現。”