淺析農村宅基地的確權登記問題

梁祿元

【摘要】國內農村宅基地登記制度發展和實踐時間較晚，在構筑社會主義新農村，推進城鄉一體化背景之下，如何完善農村宅基地登記制度也成為了關鍵之舉。本文在此背景之下，厘清農村宅基地所有權現狀，探究農村宅基地登記存在的問題，為推進宅基地有效登記和確權提出一些建議。希望可以為農村宅基地登記體系的完善奠定堅實的基礎。

【關鍵詞】農村宅基地;登記;完善建議

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

我國農村宅基地確權登記工作在黨和政府高度重視之下，對比之前取得了顯著的成果。但在某些工作實踐中，出現了一系列問題，如一戶多宅、建房占用耕地、宅基地過剩等，加上歷史遺產、法律漏洞等問題的不斷出現，對農村宅基地的確權和登記提出了巨大的挑戰，本文收集資料和數據，深度探究農村宅基地確權登記存在的問題，采取一系列對策來解決。

1、關于農村宅基地權屬

農村宅基地，必須符合規定并按法規所規定的標準使用，并用于在農村地區建造自己的住宅，包括鄉村住宅、建筑物和房屋前后的綠色空間。《中華人民共和國物權法》第152至155條規定，村民有權使用和占用共有土地，這確保了村民在土地上蓋房和建房合法性。使用農村宅基地的權利權限，確權和登記是保護村民權益的重要手段，這項工作的發展使農村宅基地的使用受到規范，從而加快了新農村社會主義現代化的步伐。

不動產特指按照不動產具有的物理性質，不移動或移動損害其經濟價值的有體物。現有規章制度曾對不動產做以下界定，如《擔保法》特別強調：不動產特指房屋，林木等地上的附著物，宅基地是農村最主要的不動產。在不動產登記中，農村宅基地確權也最為困難。因此，有必要認真研究厘清農村宅基地使用權的歸屬，在確定了農村宅基地使用權后，不動產登記的效率將大大提高，并促進政府建立更多公平、公正、合理和有效的管理制度。

2、農村宅基地使用權確權登記中存在的問題

2.1房地分離模式致使確權難度增加

《土地管理法》做以下強調：在農村或城市郊區的土地，除有關法律條文規定屬于國家所有的之外，其余的土地均屬于集體所有。集體所有包含自留山，自留地以及宅基地等等。可以看出，村民小組和個體農民在僅有使用權在沒有所有權的情況下使用宅基地，集體組織的成員享有宅基地的應用權。建設在宅基地上的房產屬于農民的私有財產，可以繼承，不能向非本集體成員的第三方轉讓，只能在集體成員內部轉讓、置換。在不動產登記之時，如存有特殊情況，例如宅基地所有權和房屋所有權之間的不一致，則難以根據不動產登記方法來確定權利。

2.2“一戶一宅”法律漏洞

如今在農村宅基地確權階段中，出現了一戶多宅等現象，這也是法律漏洞所在。于《中華人民共和國土地管理法》中作如下規定：每戶居民只能擁有一處宅基地，同時也要嚴格按照省，自治區規定標準來確定宅基地的面積。但是現有法規條令并未詳細規定所謂的“戶”，所以讓部分村民在宅基地范圍上界定比較模糊，甚至一些村民了解法律存在漏洞和空白，為擴大住宅面積無限度，增加其宅基地數量，為增加戶數，通過單獨立戶等方式，來達到村民申請宅基地的目標。面對這種一戶多宅法律漏洞，有關部門應做出重視，保障農村宅基地登記確權工作的有序進行，而這種一戶多宅的現象，對集體村民的合法利益做出了損害，失去了宅基地原有的合理公平性。

3、農村宅基地確權登記問題出現的原因

3.1宅基地流轉機制不健全，濫用現象嚴重

受中國傳統文化中“穩定”和“扎根”概念的影響，宅基地對農村居民的重要性不僅與他們的生產和生活有關，而且與他們的可持續發展有關。一般而言，建房是一項艱巨的工作，并成為村民財富的重要組成部分。傳統的宅基地轉讓只允許在村民小組內進行，轉讓范圍受到很大限制。隨著經濟的不斷發展，農村居民的生活水平不斷提高，為了追求更好的生活和教育環境，許多村民進入城市定居生活，并閑置未搬遷的農村房屋和私人房屋以獲取更多。為了改善現有的生活條件，一些村民無視政府法規，私下將耕地擴大為宅基地，一些城鎮居民建造了面向街道的房屋，這些房屋可用于商業租賃或商業運作，或者為了追求更好的經濟利益而進行了大刀闊斧的加層擴建房屋，導致農村地區建房過剩、宅基地占用耕地、違法改造房屋現象泛濫成災。

3.2監督管理不到位

村干部是農村土地權登記和監督管理的基礎，但村官和居民大多是親戚或鄰居，因此，一些村官的法律觀念薄弱，由于其故意或無視相關的法律法規，導致“一戶多宅”和“小規模批準占用耕地”等非法情況在農村地區層出不窮，加上相關土地管理部門對村民的違法違建監督管理不到位，農村建房審批存在漏洞，導致村民無法嚴格遵守有關規定建房成為普遍現象，這給農村宅基地確權登記帶來了困難。

4、農村宅基地確權登記問題的解決對策和建議

4.1加強農村宅基地管理的法律體系建設

為了對宅基地登記和確權問題做出完善，有必要構筑適當的法律制度。闡明宅基地的定義和世代劃分標準，確定世代劃分科學原則的基礎和保證。在實際過程中，出現“多農戶”現象，使“多農戶”及時歸還多余宅基地歸集體所有，并通過完善對農村宅基地的監督和管理法律體系，可以最大限度地提高農村宅基地利用效率，避免造成農村土地浪費。同時加強農村宅基地的審批體系建設，推進宅基地確權和登記工作的平穩運作。

4.2推進農村宅基地流轉制度改革

農村土地流轉的重要內容包括對農村宅基地流轉制度的完善和改革。具體措施如下：對農村宅基地產權做出清晰界定，實現一戶一宅，對村戶合法權益做出保障，給予村戶享有宅基地的應用權。同時，結合農村實際發展情況，找尋宅基地發展的思路，探究創新方法，改革傳統的內部流轉方式，可以充分利用空閑的宅基地，比如以合作互換等方式來實施。要增加村戶的收入來源，例如讓空閑的住宅和宅基地展示出農戶財產權。除此之外，鼓勵引導一些已經定居城市的村民應用嶄新的宅基地方式，比如讓他們主動退出空閑的宅基地，并給予這些居住城市的農村居民適當的經濟補償。

結語：

農村宅基地的確權登記是不動產登記的重要內容，根據統一的不動產登記流程，有必要著力對宅基地進行登記，并建立科學、合理、集約和本地化的登記制度。為弄清農戶宅基地的使用權，利用程序法、公證法等相關法律，借鑒國外有關法律制度，對農村宅基地使用權登記進行支持，確保宅基地使用權合法有效的登記。

全面開展農村宅基地的確權和登記，對規范農村宅基地合法利用，完善農村土地利用體系，促進農村土地集約化及耕地保護具有重要意義。同時，切實解決好農村各項權利核查，解決各種農村問題，保護農民的合法權益，促進社會主義新農村建設。

參考文獻：

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