淺談房地產(chǎn)工程造價問題及應(yīng)對措施

季新

【摘要】在房地產(chǎn)經(jīng)濟效益組成中，工程造價能立體而直觀的顯示房地產(chǎn)施工質(zhì)量、成本及環(huán)保等因素，由此其屬于關(guān)鍵元素支撐。但以現(xiàn)代發(fā)展視野來看，部分房地產(chǎn)在工程造價環(huán)節(jié)還存在一定的不足，影響了其現(xiàn)代經(jīng)濟社會效益的轉(zhuǎn)型發(fā)展。基于此，為提升房地產(chǎn)工程造價效能輸出，文章圍繞房地產(chǎn)工程造價問題，提出具有適應(yīng)性的相應(yīng)措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);工程造價;問題;措施

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

工程造價屬于房地產(chǎn)最終產(chǎn)品效率和質(zhì)量的基礎(chǔ)性支撐，尤其是最終的投資收益環(huán)節(jié)[1]。因此，需要動態(tài)精準(zhǔn)定位目前房地產(chǎn)建筑作業(yè)中工程造價全過程控制的不足，及時完善或重構(gòu)管理方式，采取具有時代性的應(yīng)對措施，以為房地產(chǎn)深化發(fā)展注入鮮明活力。

1、房地產(chǎn)工程造價管理現(xiàn)狀

盡管目前很多企業(yè)造價人員在造價管控過程中，能較好識別施工現(xiàn)場實際情況，但由于現(xiàn)在環(huán)境因素的影響，一些造價信息獲取具有一定難度，無形中增加了房地產(chǎn)工程造價管理的難度。以下南昌萬達主題樂園為例，分析當(dāng)前房地產(chǎn)建筑現(xiàn)狀：

1.1較大的現(xiàn)場信息獲取難度

在該工程項目造價管理內(nèi)容中，現(xiàn)場情況較復(fù)雜，施工工藝難度大，存在很多不確定的現(xiàn)場因素，給造價管控帶來難點。一是施工現(xiàn)場擁有較大的拆遷量，如臨時道路和原有建筑;二是原有場地的清理和準(zhǔn)備工作，如現(xiàn)場池塘的排水和清淤;三是本主題樂園擁有較大的占地面積，單體多，較分散，施工不集中，造成二次搬運費用較高;四是樂園處于山地位置，土方開挖難度較高，存在較為嚴(yán)重的超挖超爆現(xiàn)象;五是樂園較多飛檐、弧形屋面等復(fù)雜造型，給鋼筋的綁扎、混凝土的澆筑、模板的支設(shè)造成降效;六是DBV包裝新工藝的使用。具體如圖1-1所示：

1.2動態(tài)管理造價能力不足

實際上，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)活動屬于一個系統(tǒng)過程，其不僅會受到市場波動的影響，還會受到實際施工過程的影響。一是有較多的現(xiàn)場簽證;二是存在事后審批;三是存在交叉施工，造成成品破壞;四是工作任務(wù)界定模糊，導(dǎo)致大量施工空白;五是設(shè)計圖紙的審查層次不夠，導(dǎo)致邊施工、邊設(shè)計、邊修改，不利于投資管控等。

2、房地產(chǎn)工程造價問題應(yīng)對措施

圍繞南昌萬達主題樂園建設(shè)實際情況，要想提升房地產(chǎn)企業(yè)造價管理效能，應(yīng)當(dāng)把控好各個施工維度的管理措施，具體而言：

2.1提升房地產(chǎn)企業(yè)的造價管理能力

建立專業(yè)的造價管理人員隊伍。因為造價管理方面的矛盾日益顯著，進而導(dǎo)致嚴(yán)重缺乏專業(yè)造價方面的人才[2]。現(xiàn)階段，部分高校已針對工程造價設(shè)置了相應(yīng)的管理專業(yè)和學(xué)科，對可以全面掌握技術(shù)、管理、法律和經(jīng)濟的人才進行了系統(tǒng)培養(yǎng)。除此之外，我國注冊造價工程師執(zhí)業(yè)制度已執(zhí)行二十多年，大部分在職培訓(xùn)機構(gòu)已經(jīng)對相關(guān)培訓(xùn)課程進行了設(shè)立。房地產(chǎn)企業(yè)可以安排在職人員投入到繼續(xù)教育之中。目前工程建設(shè)中大量新工藝、新技術(shù)不斷采用并推廣，更需要造價人員要保持與時俱進的學(xué)習(xí)態(tài)勢，企業(yè)也應(yīng)在內(nèi)部培訓(xùn)中加強造價管理培訓(xùn)，給予員工鼓勵，讓其積極學(xué)習(xí)，促進所有造價人員管理水平和意識顯著提高，在確保傳統(tǒng)工藝造價管控的基礎(chǔ)上，對于“三新”產(chǎn)品的造價能夠做到有效管控。

2.2強化造價內(nèi)環(huán)境支撐

引進信息化的造價管理系統(tǒng)。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其應(yīng)大力引入現(xiàn)代化管理手段，對信息管理系統(tǒng)進行有效構(gòu)建，為工程造價管理提供服務(wù)。比如我司的“申元建設(shè)項目投資服務(wù)平臺”系統(tǒng)，借助系統(tǒng)的管理，可以動態(tài)監(jiān)測各項預(yù)算和資金數(shù)據(jù)，促進企業(yè)內(nèi)部交流與溝通，也能更加有效地開展造價管理工作，使造價的合理性和科學(xué)性得到保證。

2.3重視項目前期的投資控制與管理

工程投資機會研究完成后，將展開可行性研究，編制投資估算，最后將全面的任務(wù)文件形成，這是項目決策階段的主要工作。此階段對工程造價影響最大，估算是否準(zhǔn)確、科學(xué)與整個工程造價管理的成功性息息相關(guān)。在此階段，應(yīng)確保估算的科學(xué)性和完整性，有效落實項目責(zé)任人，同時還有相應(yīng)的手段保證工作切實落實。防止決策不到位，毫無目的地投資決策，從而加大工程實施階段相關(guān)問題的發(fā)生率。科學(xué)合理的開展投資估算，設(shè)計階段做好方案比選、優(yōu)化，事先對未來施工可能遇到的問題進行預(yù)判，如此便可以強化在施工階段的可控性。

2.4項目施工階段的造價控制與管理

在將造價管理順利實現(xiàn)的過程中，項目施工階段的造價管理和控制是關(guān)鍵的一環(huán)，也是難度大、周期長的階段，影響因素多種多樣。在各施工建設(shè)階段，均有相應(yīng)的責(zé)任人、預(yù)算管控目標(biāo)、管理流程設(shè)置、工程建設(shè)目標(biāo)。在各個階段使用資金的時候，均應(yīng)以工程建設(shè)目標(biāo)為中心，過程中做好費用偏差及進度偏差分析。項目負責(zé)人應(yīng)立足于項目預(yù)算和技術(shù)條件，對施工環(huán)境現(xiàn)場的情況展開綜合分析，對施工方案進行合理規(guī)劃。在施工中，發(fā)生的各種突發(fā)情況，如設(shè)計變更、施工條件改變等，造價工程師應(yīng)加深對施工現(xiàn)場情況的了解，第一時間跟進測算、優(yōu)化及比選，對費用進行嚴(yán)格控制。

結(jié)語：

綜上，在房地產(chǎn)體系中工程造價具有顯著的作用，相關(guān)人員需對其予以相應(yīng)重視，要轉(zhuǎn)變思想態(tài)度和行為方式，以行業(yè)市場變化為規(guī)律，調(diào)整造價管理方向，填補人才、設(shè)備等體系空白，并采取既符合房地產(chǎn)發(fā)展，又符合我國工程造價現(xiàn)代管理方向的措施，以進一步挖掘工程造價管理效能。

參考文獻：

[1]吳廣仲.房地產(chǎn)工程造價成本控制策略研究——以房地產(chǎn)招采工作為例[J].建筑與預(yù)算，2020（11）：14-16.

[2]張少真.房地產(chǎn)工程項目實施階段工程造價的控制研究[J].四川水泥，2020（09）：217+219.