公租房融資模式新探索

自黨的十九大以來，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給等政策深入人心。尤其是在最近半個月的時間里，中央層面就房地產調控和住房保障問題多次表態，并召開了加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議。其重點是強調以人口凈流入城市為重點，落實城市主體責任，加快發展保障性租賃住房。然而保障性租賃住房資產規模大、投資回收期長的問題，一直困擾著公租房的發展。

8月18日，全國首單公共租賃住房類REITs產品在北京成功發行——“國開-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃”（下稱“專項計劃”）。專項計劃為公租房資產開展私募REITs融資所涉及的各個環節包括資產估值、資產轉讓、稅務處理等方面，為公租房資產合法合規開展REITs融資開啟了新篇章。

專項計劃得到了北京市政府和相關單位的高度重視與大力支持，得到了證監會、上交所等主管部門的悉心指導。由國家開發銀行和北京金控集團擔任統一協調人，北京保障房中心擔任專項，底層資產為北京保障房中心持有的遠洋沁山水公共租賃住房。發行總額為4億元，其中，優先級規模3.8億元，次級規模0.2億元，期限18 （3+3+3+3+3+3）年，優先級證券評級為AAA。發行時獲得銀行、公募基金等投資人踴躍認購，最終，本期產品優先級票面利率3.35%，創今年以來不動產資產證券化產品新低，創公租房資產證券化產品有史以來最低。

作為擔任專項計劃資產服務機構的北京保障房中心，資產總額超1200億元，所有者權益超520億元，持有公租房項目120余個，房源近13萬余套，投入運營項目百余個，代持共有產權住房政府產權份額近5萬套，累計幫助20多萬居民改善了居住生活條件，是全國最大的保障房建設投資企業。在全國持續推進保障性租賃住房發展中，此舉將產生重要的引導作用。有利于進一步探尋發展公租房政策落地平臺和實施平臺，增加各類保障性住房的有效供給，提升公租房、保障性租賃住房、共有產權房等運營管理能力。特別是在解決好大城市住房突出問題的投融資中發揮重要作用，為提升城市競爭力提供堅實保障。