當事人持法律文書申請登記的實務問題

劉翎艷

摘要：不動產登記實務中，當事人持生效法律文書申請登記的情形已十分普遍，在實務中出現的問題不少，形形色色的法律文書，各種各樣的判決內容，很多不動產登記機構工作人員拿到當事人提供的法律文書后比較困惑，如能否依此直接辦理登記、單方申請還是雙方申請、如何審查法律文書等，就此類問題進行梳理。

關鍵詞：不動產登記;生效法律文書;協助執行通知書;審查職責

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）09-0044-47 收稿日期：2021-08-05

1 用于不動產登記的法律文書范圍

《民法典》第229條規定，因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》第7條規定，人民法院、仲裁機構在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、變賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為《民法典》第229條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁機構的法律文書。

按照上述規定，法律文書的形式為仲裁機構出具的裁決書，人民法院出具的調解書、判決書、裁定書。對于登記機構而言，審查法律文書的關鍵在于把握法律文書的內容是否導致物權變動。民事訴訟可以分為三類：確認之訴、形成之訴和給付之訴。一般而言，能夠引起物權變動的訴訟限于確認之訴和形成之訴。確認之訴，指確認當事人之間某種民事法律關系存在與否的訴訟，如確認原告對某處房地產享有房屋所有權和土地使用權的訴訟;形成之訴，指改變或消滅當事人之間的現存的民事法律關系的訴訟，如夫妻離婚析產、不動產繼承的訴訟;給付之訴是一方當事人基于某種法律關系，要求對方當事人履行一定義務的訴訟，如房地產買賣合同糾紛，法院判決出售方繼續履行合同，向購房人交付房屋的訴訟。法院確認房地產買賣合同有效，但并未改變房地產的權屬狀況。

還要注意用于不動產登記的境外法律文書，如香港特別行政區、澳門特別行政區、臺灣地區及外國形成的法律文書，應經中級人民法院裁定予以認可或執行。

2 如何判決法律文書生效

我國民事案件審理實行的是兩審終審制。根據《民事訴訟法》相關規定，地方各級人民法院作出且法律允許上訴的一審判決，當事人未在上訴期內提起上訴的，上訴期限屆滿，判決即發生法律效力，而最高人民法院作出的一審判決、中級以上人民法院作出的二審判決和地方各級人民法院作出的不準上訴的一審判決，一經送達立即生效。當事人申請再審的，不停止判決、裁定的執行。一審判決書的生效日期是上訴期間屆滿之日的次日，判決書如不能同時送達雙方當事人的，應以后收到判決書的當事人的上訴期屆滿的次日為判決書的生效日期，所以申請人向登記機構提供一審判決書的，應提供一審法院出具的法律文書生效確認證明材料。二審人民法院的判決、最高人民法院的一審判決以及判決書中有“此為終審判決”字樣的判決，是終審的判決，無需提交生效證明。

民事調解書、仲裁調解書若確定經雙方簽字后即生效，申請人應提交法院復印的雙方簽字材料或者生效證明;民事調解書、仲裁調解書若確定自指定日期之日起生效的，申請人無需提交生效聲明，調解書自指定日期之日起生效;若民事調解書、仲裁調解書涉及的雙方當事人共同申請，則無需提交生效證明。

裁決書自作出之日起發生法律效力，申請人無需提交生效證明。

3 是否需要協助執行通知書

《不動產登記暫行條例實施細則》第19條第2款規定了依囑托登記，依囑托登記是指不動產登記機構依據有關單位的囑托進行不動產登記。該條規定人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的，不動產登記機構直接辦理不動產登記。協助執行通知書是法院出具的要求單位或個人協助執行已生效的法律文書所確定內容的文書。需要協助執行的生效法律文書通常應當由該法律文書做出機關的工作人員送達，送達時應當提供工作證件和執行公務的證明文件。例如法官攜帶工作證，向登記機構提供民事裁定書、協助執行通知書，要求登記機構辦理相關登記，登記機構應當依據民事裁定書、協助執行通知書內容辦理登記。所以，依囑托登記與依申請登記的區別很大，他們的申請主體不一樣。但是實務中，因法院人手緊缺，很多情況下法律文書和協助執行通知書是由當事人向登記機構送達的。這樣就出現有的申請人提供生效法律文書申請登記，有的申請人提供生效法律文書及協助執行通知書申請登記，登記機構工作人員很容易將依申請登記和依囑托登記混淆。有的工作人員為了簡化實務工作，直接將協助執行通知書作為依法律文書辦理登記業務的必收要件，這樣的做法顯然是錯誤的，加重了申請人的負擔，浪費了司法資源。

依申請辦理登記還是必須依囑托辦理登記，需要登記機構工作人員準確判斷，這對登記機構工作人員的要求比較高，工作人員需要對照不動產登記簿的記載，判斷哪些是可以依申請登記的，哪些是必須依囑托登記的。某些情況下，依申請登記不成的，會轉化為依囑托登記。例如原父母共有的房產，法院判決子女及母親共同繼承父親的不動產權利，申請登記時子女與母親對共同共有還是按份共有，按份份額等無法達成一致意見，這種情形下，案件可能會進入執行程序，由法院出具協助執行通知書，依囑托辦理登記。

4 單方申請還是雙方申請

《不動產登記暫行條例》第14條規定，人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的，可以由當事人單方申請。很多登記機構工作人員據此認為，只要當事人提供生效法律文書申請登記，都可以單方申請，無需當事人雙方共同申請。如前所述，用于不動產登記的法律文書是能夠引起物權變動的確認之訴和形成之訴，而判令被告履行給付義務的給付之訴，不能直接引起物權變動。給付之訴中確定當事人協助辦理不動產登記的法律文書，不屬于導致不動產物權變動的法律文書，不能由當事人單方申請登記，需要義務方共同申請登記?！蹲罡呷嗣穹ㄔ貉芯渴谊P于以物抵債調解書是否具有發生物權變動效力的研究意見》明確指出：“《物權法》第28條規定的”人民法院的法律文書“應當包括判決書、裁定書和調解書。但以物抵債調解書只是對當事人之間以物抵債協議的確認，其實質內容是債務人用以物抵債的方式來履行債務，并非對物權權屬的變動。因此，不宜認定以物抵債調解書能夠直接引起物權變動”。所以審判階段的以物抵債調解書，不能由當事人單方申請登記，需要義務方協助履行，除非當事人向法院申請強制執行，憑協助執行通知書才能單方申請。

5 是否要提供完稅憑證

有觀點認為，依據《民法典》第229條規定，物權自法律文書生效時發生設立、變更、轉讓或者消滅的效力，因此認為登記機構無需審查申請人是否繳稅。筆者認為，這種觀點是錯誤的。按照《契稅暫行條例》《土地增值稅暫行條例》的規定，房地產權屬轉移的，當事人應當依法繳稅。國家稅務總局《關于人民法院強制執行被執行人財產有關稅收問題的復函》第2條規定，無論拍賣、變賣財產的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實施的強制執行活動，對拍賣、變賣財產的全部收入，納稅人均應依法申報繳納稅款。按照上述規定，辦理不動產權利轉移，依法繳納稅費是當事人的法定義務，登記機構無權免除當事人的納稅義務。且《不動產登記暫行條例實施細則》也將“相關稅費繳納憑證”作為相關登記的必要收件。因此，當事人申請轉移登記時，應當向登記機構提供相關稅費繳納憑證。若當事人不提供相關稅費繳納憑證的，登記機構應依法向其出具“不予受理告知書”。

6 未登記的不動產如何處理

當事人申請登記的不動產未辦理過首次登記的，若生效法律文書的內容是設立物權的，且符合首次登記其他條件的，登記機構應依據生效法律文書辦理首次登記。若生效法律文書的內容是轉移或者變更物權，登記機構能否直接依據法律文書進行登記？未辦理首次登記的不動產，在完善相關手續后具備首次登記條件的，不動產登記機構應按照生效法律文書予以登記，不具備首次登記條件的，不動產登記機構應當依法向申請人出具“不予受理告知書”或“不予登記告知書”，必要時向人民法院或仲裁機構書面說明情況。若人民法院收到書面情況說明后，仍向登記機構出具執行文書，要求登記機構依據法律文書辦理登記的，登記機構應予以登記，并在不動產登記簿上記載基于人民法院生效的法律文書予以登記的事實。

7 是否有審查法律文書真偽的義務

最高人民法院、國土資源部、建設部《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第3條規定：“國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項”。依據該項規定，登記機構對法律文書的審查職責為形式審查，不是實質審查。《不動產登記暫行條例》第16條規定，申請人對申請材料的真實性負責。申請人偽造或使用偽造的法律文書是非常嚴重的違法行為，涉嫌犯罪，這種情形在實務中比較少見，但確實存在。這種情形的后果非常嚴重，很可能導致不動產權利人的物權受到嚴重侵害，繼而出現不動產權利人起訴登記機構，要求登記機構進行賠償。不動產登記機構在辦理不動產登記時，是否有審查法律文書真偽的職責？《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第12條規定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。依據該規定，判斷登記機構是否承擔賠償責任的關鍵是登記機構是否盡到了合理審慎的審查職責。對于這類案件，法院的判決不完全一致，有的法院認為登記錯誤是由于申請人提供虛假材料造成的，應當由申請人承擔全部賠償責任;也有法院認為登記機構未識別出法律文書系偽造，存在一定的過錯，應當承擔相應的賠償責任。各地法律文書版式各有不同，如何識別法律文書真偽，如何降低這類登記的法律風險？筆者認為，登記機構需要與法院共同建立信息共享渠道，使得登記機構能及時、準確地查詢、核對法律文書的相關信息，確保用于不動產登記的法律文書的真實性和有效性。