完善房地產企業內控管理模式的建議

李芳

為了促進房地產企業健康規范發展，本文對其內控管理模式進行了分析。基于此，文章首先介紹了房地產內控的特點，并指出了內控管理的重要性。其次，對管理模式中的問題進行了分析，指出了各項問題的嚴重性，以及對房地產行業長遠發展的影響的體現。最后，重點從資金的管控、業務流程的優化，以及風險預防能力的提升三方面出發，針對管理模式中的問題，提出了解決對策，希望能夠幫助房地產企業提高內控管理水平，降低管理難度，提高企業的競爭力。

近年來，城市人口數量不斷增加，為了滿足居民的居住、辦公以及經營等需求，房地產企業的市場規模逐漸擴大。在企業管理的過程中，做好內控管理，可有效提升其核心競爭力，對企業實力的增強，及其在市場中低位的穩定乃至的提升，均具有重要意義。但從目前的房地產企業來看，多數企業還存在著內控管理模式問題，具體體現在業務流程缺乏完善性、資金未集中管控，以及風險預防能力低三方面。需要針對以上三點問題，提出解決措施，提高企業發展水平。

一、房地產企業內控特點

所謂內控，指的是內部控制，在房地產企業中，內部控制的特點，主要體現在以下方面：（1）近些年來，國家環境發生了變化，針對房地產行業所提出的政策不斷推行，在上述環境的影響下，房地產企業所面臨的主要問題發生了改變，因此，為了促使企業適應當前環境，做好內控工作，便成為了關鍵。可見，需要考慮到當前的社會環境，屬于房地產企業內控的主要特征，應了解上述特征，方可在一定程度上，提升內部控制水平。（2）與其他企業相比，房地產企業，具有一定特殊性。通常情況下，企業的產品生產周期較短，且質量是否達標較容易識別。但房地產企業并非如此，產品需要經過大量的時間，方可進入市場，其質量同樣需要經過驗證，方可得到判斷。在上述因素的影響下，房地產企業的內部控制難度不斷加大，務必考慮到產品生產周期內消費者需求的變化情況，并積極對質量進行控制，方可最終提升消費者對產品的滿意度，提高企業的經濟效益。（3）房地產企業，對資金的需求量較大。為了滿足自身對資金的需求，除“開源”之外，還可以實施“節流”措施。而為了達到上述目的，做好財務工作較為關鍵。由此可見，房地產企業必須將財務管理作為具體的管理重點。

二、房地產企業內控管理的重要性

考慮到房地產企業的內部控制工作，受資金、政策環境，以及生產周期等因素的影響較大，在內部控制的過程中，加強管理極其重要。具體而言，其重要性體現在以下方面：（1）優化決策：做好內控管理工作，對房地產企業決策的優化，具有重要價值。在房地產企業發展的過程中，其決策是否正確，不僅決定著企業的盈利，同樣也決定著企業的命運。對決策進行優化，是促進企業成長的關鍵，可為企業保駕護航。而內控管理的重點內容，主要體現在財務控制、風險應對，以及適應政策環境等方面。做好上述工作，對企業發展方向的明確，具有重要價值，對企業決策的優化，同樣可起到一定促進作用，有必要加以重視。（2）推動企業進步：做好內控管理工作，同樣有利于推動企業進步。房地產企業的進步，取決于大量因素，而市場因素，則屬于具有決定性的一種。通過對房地產行業市場情況的觀察發現，目前，節能建筑已經成為該領域的主要發展趨勢。在內部控制工作中，如能夠意識到這一點，并調整內控措施，將可提高企業工作與市場需求的契合情況，這對企業的進步，具有巨大的推動作用。

三、房地產企業內控管理模式現狀

當前，各個房地產企業均認識到了改革的重要性，并且真正采取措施，落實了改革。但是在部分企業的內部管理模式中，仍然存在一定問題。業務流程不完善、資金未集中掌控，以及風險預防水平低，則屬于主要問題，具體如下：

（一）業務流程不完善

對于房地產企業而言，其本身的業務，具有流程復雜的特點，工作人員需要經歷多個環節，方可最終完成整個業務。導致流程復雜并且清晰度低的原因，與流程的不完善以及不明確，均存在明顯聯系。而上述情況長期存在，又會導致企業難以清楚掌握市場狀況，無法明確了解消費者需求，在營銷策略的制定以及企業決策的提出等方面，均會具有一定盲目性。在眾多問題的積累以及影響下，企業必然出現工作效率下降、資金鏈斷裂等現象，嚴重甚至會發生破產。

（二）資金未集中掌控

資金未集中掌控，同樣屬于房地產企業在管理模式中存在的問題之一。房地產企業，不同于其他企業，對資金的要求量極高，如資金無法被集中掌控，而是分散于各個環節，則很容易導致其利用率下降，造成物質資源浪費，對企業的成長，以及成本的下降，均會產生一定負面影響。具體而言，資金未集中掌控的問題，體現在以下方面：（1）房地產企業本身規模較為龐大，而在運行的過程中，所涉及到的組織結構同樣具有復雜化的特點，為了保證各個部門均能夠有效運行，企業需要對資金進行合理分配。上述分配方式，必然為企業財務管理帶來困難，導致出現“雖資本來源明，但去向無法掌控”的問題，對企業的長遠發展將帶來一定阻礙。（2）正由于房地產企業的資金分配分散，而各個環節的資金使用方向又較多，因此，資金的調配十分困難，并且總量難以準確統計。上述情況，必然對企業內控質量的提升造成阻礙。

（三）風險預防水平低

房地產企業在發展的過程中，時刻均面臨著大量風險，除了市場競爭之外，國家為宏觀調控所采取的措施，同樣更多針對房地產企業而進行。上述眾多因素，均極容易導致企業出現損失。因此，企業必須做好內部控制工作，充分應用合理的管理模式，實現對風險的預防。但從目前的企業內控管理模式來看，其風險預防水平仍然處于較低的狀態。長期處于上述狀態，企業將在曲折的發展歷程中，出現大量風險。由此可見，對內控管理模式進行優化，加強對風險的預防，具有一定必要性。

四、房地產企業內控管理模式的優化方式

（一）優化業務流程

為了實現對房地產企業內控管理模式的優化，首先應當針對業務流程中存在的問題，對其進行調整以及改進。具體而言，上述類型的企業，常見的業務主要可以分為三大模塊。在建設之前，招投標過程，屬于主要業務。在建設的過程中，無論合同的簽訂，或者變更的過程，均為主要業務。而在房地產建設完成后，如何與消費者之間建立緊密的聯系，提升其穩定性以及粘性，則成為了企業的主要業務。因此，業務流程的優化，也將從上述方面出發而實現。