居住權的行使范圍到底有多大？
——以房屋費用與房屋用途為視角

苗惠雯

隨著《中華人民共和國民法典》的出臺，居住權正式作為一種設立在他人不動產之上的用益物權被納入立法。本文通過對居住權的行使范圍與對所有權人的限制入手，多角度分析了由此可能出現的法律問題，通過對居住權人承擔房屋費用和改變房屋用途兩方面進行了探討，以期能為完善居住權法律制度提供理論支撐。

居住權與所有權究竟是什么關系？

隨著《中華人民共和國民法典》的頒布和實施，不動產歸屬以及居住權的問題將又一次成為社會熱點。隨著立法將居住權納入民法典，就意味著我國民法正式確立了居住權這一法律制度，房屋所有權人可以通過訂立合同、設立遺囑等方式為自己的房屋設立居住權人，而居住權的最大特點就是具有無償性，它不同于租賃關系和借用關系，居住權的獨特性對于房屋所有權的影響，將再一次把不動產歸屬問題推向高潮。

（一）居住權人對房屋費用之承擔限度

民法典第三百六十八條規定：居住權無償設立，但當事人另有約定的除外。在訂立居住權合同時，居住權人一般情況下無須支付使用房屋的費用，這就意味著在居住權人對所有權人的房屋進行占有和使用時，理論上并不以其支付相應的費用為對價。但在實際生活中，不可避免地會產生居住權人和所有權人對于房屋費用的承擔問題，例如水電費、燃氣費、房屋修繕費用和裝修改造的費用等等。這就將面臨著居住權人是否應當承擔這些因其使用和占有房屋以及房屋本身具有的特點而產生的費用以及應該在何種限度內承擔的問題，對此法律并沒有進行規定，而由此產生的糾紛涉及如何平衡好家庭關系以及保障少數弱勢群體的住房利益。探討和研究居住權人承擔費用的范圍，對于理解民法典的體系以及我國的居住權法律制度的完善有著至關重要的作用。

（二）居住權人改變房屋用途之權限范圍

我國民法典第三百六十六條將居住權定義為：“對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”規定了居住權只具有所有權的兩項權能，即占有和使用。所有權具有占有、使用、收益、處分四項權能，而居住權作為一種新型他物權，面臨著應當在什么范圍內行使，如何行使才能平衡好所有權人與居住權人之間的利益的問題。同時，設立居住權的目的是為了滿足生活居住的需要，但“生活居住的需要”這一概念法律沒有明確界定，居住權人利用房屋的目的是僅用于居住的需要還是可以用于保障生活的需要，直接導致居住權人以何種用途來使用房屋。探討這一問題直接關系到居住權的設立是否合法有效以及能否實現居住權本身的立法目的。

>>劉源制圖

居住權人的房屋費用如何承擔？

居住權人與不動產所有權人簽訂居住權合同后，是否負擔房屋的費用應當區分不同的情形，因居住而產生的通常費用由居住權人負擔。以下從日常必需開銷和房屋的重大修繕、裝修和改造所產生的費用兩方面進行討論。

（一）房屋的日常必要費用

《物權法草案（征求意見稿）》（已失效）第一百八十二條規定：“居住權人應當承擔住房即附屬設施的日常維護費用和物業管理費用。”在居住權人使用合同標的房屋進行居住的過程中，居住權人應當承擔居住房屋的日常開支，主要包括物業費、水電費、供暖費、稅費以及房屋的日常維護和物業管理等發生的費用。原因如下：

第一，居住權合同本質上是一種無償合同，即合同約定的居住期間內，居住權人無需承擔居住房屋所需要支付的價款，居住權人在取得居住權時沒有承擔房屋所有權人購買房屋支付的對價以及房屋承租人所支付的租金，這本就是所有權人的一種“好意施惠”行為。但房屋所有權人原本承擔著房屋毀損、滅失的風險并且已經為取得房屋所有權而支付了一定的對價，因此除非合同另有規定，否則房屋所有權人沒有義務再次承擔因設立居住權的善意行為而產生的居住權人的日常必要費用。

第二，居住權的設立目的原本就是為居住權人滿足日常生活的需要，在房屋所有權人為居住權人設定居住權后，居住權人成為該房屋的實際使用者，居住權人享有占有和使用合同標的房屋的權利，自應當承擔在使用房屋過程中產生的房屋日常的必要費用，這也屬于居住權人應當承擔的義務的一部分，符合我國民法上的“公平原則”。

此外，居住權具有基于人身專屬性的家庭關系等出發而形成的特征，一般發生在家庭內部的夫妻之間或者直系尊卑親屬以及所有權人與其陪同人員之間等等。居住權合同往往是依據當事人之間人身性的特殊關系而建立的，當事人雙方可以依據親屬關系、家庭關系、婚姻關系等自由約定合同內容，這種日常費用的分擔可以看作是家庭內部事務，合同雙方可以通過約定排除該任意性規范，不宜強行通過民法通則中“等價有償”的原則予以規定，也能夠更好地發揮家庭的職能作用，保障社會弱勢群體的合法權益。

（二）房屋的重大修繕、裝修和改造費用

在居住權人使用所有權人房屋居住期間，原則上所有權人只負有交付房屋以及履行登記手續的義務，并沒有為保障居住權人使用而積極作為的義務，所以通常情況下為了保存、管理和正常維護房屋的費用應當由居住權人承擔。

但是對于房屋的重大修繕以及對房屋裝修和改造的承擔費用，已經超出了“滿足日常生活需要”的這一居住權的設立目的，不屬于居住權人應當負責的日常維護的范圍，也不屬于居住權的權利范圍。《物權法草案（征求意見稿）》第一百八十二條中也規定，居住權人可以不支付住房使用費，不承擔房屋重大修繕費用。由于這種重大修繕和裝修改造行為可以改變房屋的平面結構以及裝修風格布局等，容易導致房屋整體結構發生較大變化，從而對房屋所有權產生重大影響，因此應當基于所有權人的意思表示作出決定，是通過其所享有的所有權而自愿作出對其所有的不動產進行處分的行為，并且應當承擔由此產生的一系列大修和裝改的費用。

此外，該標的房屋本身也屬于所有權人的所有物，如果該不動產的毀損非因居住權人的故意或者重大過失而引起且其毀損程度已經達到房屋建筑安全的修繕規定標準，可能造成人身危險或者危害公共安全時，所有權人也有義務對房屋進行重大修繕或者裝修改造并承擔費用，如果裝修改造后房屋本身的價值得到了較高的提升，這部分收益也應當歸屬于花費改造費用和承擔改造風險的不動產所有權人。符合民法上的“公平原則”。

>>根據我國民法典第三百六十九條的規定“設立居住權的住宅不得出租” 劉源制圖

但是，如因居住權人不履行合同約定義務，或者由于其故意或者重大過失而導致房屋毀損滅失并對所有權人造成重大損失，從而必須對房屋進行重大修繕的，此時費用應當依據過錯原則由居住權人承擔；或者如果居住權人沒有經過所有權人同意或者合同沒有約定時便擅自利用其居住在所有權人房屋的外觀和承包方達成了房屋裝修改造合同，應當按照無權處分處理，居住權并不享有處分標的物的權能，但居住權人卻擅自處分所有權人的所有物，屬于有過錯的一方，應當由居住權人自行承擔合同所約定的裝修改造費用。如果所有權人不同意裝修改造的，可以行使物上請求權請求居住權人排除妨害、消除危險、恢復原狀，所花費用應當由居住權人承擔，造成所有權人損失的，所有權人可以請求其賠償損失并承擔民事責任。但是當事人另有約定的，從其約定。

居住權人能否改變房屋用途？

設立居住權的房屋用途多用于居住權人滿足日常生活中安身立命之所的剛性需要。居住權人改變所有權人房屋用途的行為是指利用所有權人的房屋進行營利活動或其他合理收益的行為，例如在所有權人的房屋內設立營業場所、用作商業房等。一般而言，居住權人使用房屋應當基于居住的目的，雖然居住權人有權以滿足生活居住的需要使用房屋，但畢竟房屋的所有權歸屬于他人所有，作為一種附于他人所有權之上的他物權，居住權的行使應當處于合理的范圍之內。那么，居住權的合理使用是否包括有權改變房屋的用途？對此問題具有以下兩種不同的觀點：

第一種觀點認為，居住權的設立以權利取得人及其家屬居住所必要為限。居住權人行使使用權時，必須依據房屋的居住用途，在不毀損房屋本體或變更其性質的前提下對房屋加以利用，以供生活的需要。居住權人不得將房屋用于經營用途。

第二種觀點認為，我國物權法上對于居住權人的這一義務不必限制過嚴，從居住權的權利范圍講，為居住的目的對房屋的各種使用都在居住權人的權利范圍之內，因而“居住”，是對居住權人使用房屋的必要限定。在此范圍內居住權人對房屋的各種使用均可。當然，居住權人在不改變房屋的結構或用途的條件下，還可以進行某些必要的收益行為，如從事其他經濟活動而對房屋的使用，可以從事商業買賣，將貨物存放于房屋中。

筆者認為，對于居住權人能否改變房屋的用途，不能一概而論，應當從房屋本身的性質加以判斷。以下分別從兩方面進行討論：

（一）設立居住權的房屋為居民住宅

民法典第二百七十九條規定：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。居民住宅本身的房屋性質決定了其原則上不能用于從事商業活動，例如利用設立居住權的公租房開設飯店、超市等經營性用途的場所，但符合法律法規以及相關規定并經過有利害關系的業主一致同意的除外。

存在以下兩種可能的情況：第一，合同約定居住權人可以利用標的住宅從事營利性活動或者改變房屋的用途進行其他活動，但不符合法律規定、社區管理規約或者沒有經過有利害關系的業主一致同意的。雖然在這種情況下沒有侵犯房屋所有權人對于房屋的所有權，也即所有權人對于居住權人改變房屋用途這一行為知情且明知其利用房屋從事法律法規或管理規約所禁止的行為，并且侵害了有利害關系的業主的合法權益，那么居住權人和房屋所有權人對于這一違法行為均具有過錯，應當承擔連帶責任，有利害關系的業主可以向其任意一人請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。第二，所有權人與居住權人未達成合意，或者居住權人擅自改變所有權人的房屋的用途，從事法律法規所禁止行為或者沒有經過有利害關系的業主一致同意的，居住權人既沒有履行合同約定的義務，也沒有遵守法律的相關規定，具有過錯，應當承擔民事責任，而所有權人主觀上確為善意的，可以免于追究責任。

（二）設立居住權的房屋為經營性用房

根據我國民法典第三百六十九條的規定，“設立居住權的住宅不得出租”，在設立居住權后，所有權人不得將其住宅出租給第三人。那么居住權人能否利用所有權人的房屋進行營利活動或其他合理收益呢？如果居住權人的房屋本身的性質為商業用房或者辦公用房，是經營者為顧客提供商品交易服務的場所，例如寫字樓、門市部等從事商業和為居民生活服務所用的房屋，并且其營業范圍和登記注冊程序均符合相關法律法規和管理條例的規定，就可以從事營利性活動。

如果合同約定或者所有權人委托居住權人利用其不動產從事營利性活動。此時雙方應當在合同中約定或者協商一致經營利潤的分配比例。由于居住權的設立基本上是一種無償的、帶有扶助、友善、幫助性質的“恩惠”行為，盡管居住權人可能會承擔或者想居住權人支付一定的費用，但這與房屋租賃的有償租金的雙務合同截然不同，并且居住權人的用益物權效力也遠強于承租人的債權效力，基于民法上的“平等原則”，居住權人從應當向所有權人分配部分或者全部所得收益。而對于在進行經營活動時的違法行為和對交易相對方造成的損失，如果所有權人和居住權人約定由居住權人獨立從事經營活動的，則證明所有權人沒有參與該交易活動，不存在過錯的可能性，則應當由居住權人承擔賠償責任及相關費用；基于民法中合同的相對性原理以及善意取得制度，由于第三人無法得知法律關系雙方的真實情況，因此善意第三人可以向其中任意一人追究民事責任；如果雙方均從事相關活動的，應當承擔連帶賠償責任，第三人均可向雙方追究民事責任。

需要注意的是，上文所提到的從事營利性活動，不同于民法典三百六十九條規定的“設立居住權的住宅不得出租”，由于居住權具有人身專屬性，不得轉讓和繼承，是一種人役權。基于此，居住權人不能將房屋轉讓、出租給第三人以獲取利益；本文中提到的從事營利性活動，僅限于居住權人本人或者合同中約定的有權居住于標的房屋的居住權人的親屬改變原房屋用途，而從事的符合法律規定和合同約定的經營性活動，而非對外出租或轉讓標的不動產。

此外，無論設立居住權的不動產是住宅還是經營性用房，基于我國民法典所規定的無償取得居住權的理由，居住權仍應當對所有權人的不動產盡到善良管理人的注意義務，在房屋及其所有人的權利存在可能毀損、滅失的風險時，應當及時告知房屋所有權人，也可以根據當事人的約定履行此項義務。此外，居住權人有權使用和占有他人房屋的同時，也應當承擔維護所有權人房屋正常使用的義務，應當合理使用房屋及其附屬設施，應盡善良管理人的注意維護房屋的正常使用。并且，從所有權人的角度出發考慮，為了保障在居住權消滅時所有權人能夠原物取回房屋，居住權人也應承擔保管房屋不受損害的義務。所以，居住權人不僅對于所有權人的房屋有合理使用的義務，并且應當以滿足生活居住的需要為限，在享受其權利使用住房時滿足善良管理人的原則性要求。

居住權制度還有哪些未竟事宜？

本文主要圍繞民法典新增的居住權制度結合相關立法草案和學理觀點，從居住權人承擔房屋費用之限度、改變房屋用途之權限兩方面展開論述，根據民法和相關原理，為以上幾個方面中法律沒有規定的問題提供了解決辦法和建議，為實踐中個案的糾紛解決提供了理論依據。

總體上看，居住權的設立目的是為保障弱勢群體的剛性住房需要，以及完善現有的公租房、廉租房、經濟適用房等住房保障體系，在抵押權、租賃權之上增加物權制度的彈性等。

作為一項新制度，居住權同樣還有不少未竟事宜。毫無疑問，居住權制度在民法典中被首次規定，為今后相關案件的審理提供了法律依據。但是，諸如新設居住權的房子落戶權益、入學權益的歸屬如何落實；居住權與抵押權、擔保物權等權利的沖突如何解決；居住權能否分割分享、撤銷等，所有這些問題，都需要進一步明確，都有必要通過法律解釋和漏洞填補等方法，實現法律推理邏輯和個案公平正義的平衡。

居住權到底是什么、從哪里來、到何處去，同樣可以稱為一個邏輯之問。通過房屋費用與房屋用途這個視角，或許已經可以看到居住權的廣闊世界。