北京市朝陽區老舊小區物業管理轉型升級探索與思考

白如冰 陳竹君 馮雪梅

朝陽區作為北京市常住人口最多的區域，居住小區眾多、居住形式多樣，物業管理和服務問題一直比較復雜，尤其是老舊小區的物業管理問題普遍突出。截至2020年年底，全區共有房改房和老舊房屋混合的小區775個，無物業老舊小區239個。這些老舊小區普遍存在建成時間早、基礎設施差，產權單位較多、業主群體復雜、物業管理缺失、居民維權頻繁等問題。針對以上情況，朝陽區委、區政府及相關職能部門認真實施《北京市物業管理條例》，鼓勵各街鄉、社區大膽創新，在實踐中摸索適合不同老舊小區物業管理的新模式。經過幾年的實踐探索，朝陽區形成了老舊小區物業管理的四種主要模式，并在全區內進行了一定程度的推廣，取得了顯著成效。

一、朝陽區老舊小區物業管理的創新模式

朝陽區老舊小區物業管理的四種創新模式包括：“紅色物業”模式、社會資本參與模式、大小物業套管模式和國有企業托底模式。

（一）“紅色物業”模式

突出黨建引領，重在發揮黨組織的牽引作用，以黨建推動物業管理轉型升級。

自2015年開始，東湖街道在所轄利澤西園一區探索“紅色物業”模式。利澤西園一區建成于20世紀90年代，屬于典型的老舊小區。原物業公司由國企改制而來，經營管理不善，長期缺失管理。這導致小區多年來環境臟亂、設施陳舊，物業費收繳率不足20%，居民不斷維權，是遠近聞名的“問題小區”。針對這種情況，在東湖街道黨工委的領導下，利澤西園一區在物業管理方面進行了探索。主要做法包括：一是提拔政治素質強、年輕有為、敢擔當的干部擔任社區黨委書記，由社區黨委籌備召開業主大會，黨支部動員、黨員帶頭選舉業主代表，在此過程中培育業主委員會。二是由社區黨委領導、業委會組織，召開全體業主大會，依法依規解聘原物業公司、選聘新物業公司。三是遵循多方共治原則，實行社區書記、居委會主任、業委會主任、物業公司經理交叉任職。將新選聘的物業公司納入黨建工作協調委員會，協調街道行政科室和開發建設單位，依托“吹哨報到”機制，建立聯動機制，共同開展社區治理。

經過四年的探索，利澤西園一區逐步形成了一種新的物業管理模式——“紅色物業好管家”模式。到2018年，小區涉物業糾紛化解率達95%，物業費收繳率從2015年的不足20%增長到80%以上。利澤西園一區從“問題小區”轉變為環境優美、秩序井然的花園式小區、平安示范小區，2018年被評為全國十大“幸福小區”之一。2019年，“紅色物業好管家”模式在東湖街道所轄的29個小區全面推廣。街道還在總結利澤西園一區經驗的基礎上，進一步提升和完善了“紅色物業好管家”模式。

（二）社會資本參與模式

針對有一定資源稟賦的老舊小區，通過引入社會資本參與小區升級改造，同步為小區提供專業化物業服務，實現老舊小區整體更新。

勁松街道老舊小區眾多，樓齡普遍較長，有些甚至超過40年。之前，這些小區物業管理實行的是“政府兜底、街道代管”方式。由于政府能支持的資金有限，社區環境臟亂、活動場所少和便民服務網點不足的情況多年來未有明顯改善，居民意見很大。

為改變現狀，勁松街道以勁松北社區為試點小區，從2018年開始探索引入社會資本參與老舊小區的綜合改造。經過居民共商共治的規定程序，最終選擇了一家綜合評分最高的企業——愿景集團，參與老舊小區改造，其中的一項重要內容就是物業管理。這一模式的主要內容包括三個要素：一是政府適度扶持。對于老舊小區綜合改造菜單中的基礎類項目，由街道按程序向上級政府部門申請經費。不屬于基礎項目的，則由愿景集團投入經費進行改造，街道設置一定期限的物業扶持期，確保企業在期限內能有投資回報。二是企業合理收益。朝陽區相關部門和勁松街道授予愿景集團對社區閑置空間進行改造提升的營運權，并通過物業及后續的養老、托幼等產業獲取收益。三是居民體驗購買。物業企業按規定統一收費標準，提供相應服務，引導居民形成物業繳費習慣。從2020年1月正式收取物業費，7月物業費收繳率即達65%。

“勁松模式”創新社會資本參與機制，盤活了閑置空間，提升了小區物業服務水平，得到了居民的認可，實現了“微利可持續”的目標。

（三）人小物業套管模式

針對多產權單位的小區，或小區規模較小、難以獨立引入專業物業的小區，采取讓品牌物業實行套管的方式，共享物業服務資源。

八里莊街道曾是新中國著名的紡織基地，分布著大量年久失修的工廠宿舍樓、家屬樓等。產權制度改革后，區域內存在大量失管脫管的無物業老舊小區、房改房和老舊混合小區，普遍物業管理力量不足、服務不到位。部分小區產權單位數量眾多，呈現“一樓一主”“一樓多主”和“一區多主”現象。各個產權單位只管“自留地”、不問“公家田”，物業管理“九龍治水”，難以形成整體合力。針對這種情況，八里莊街道以紅廟北里社區為試點，探索出一條“大小物業綜合服務”新路徑。紅廟北里社區共有76棟居民樓，歸屬100余家產權單位。由于產權關系復雜，社區內原有的小物業只負責本樓內的設施設備維護，公共空間則無人維護。為解決這一問題，2019年，經過社區居民投票，社區決定引入大物業，將公共區域內的秩序管理、衛生保潔、綠化養護、停車服務等公共項目分別“打包”，交由大物業管理。而對樓體及樓內居民家中的維修等事項，則仍由小物業公司管理，形成“大物業套小物業”模式。

通過以上方法，小區的物業服務質量短期內即得到明顯提高，居民滿意度大大提升。以紅廟北里社區的成功經驗為基礎，大小物業套管模式已在八里莊街道的多個老舊小區推廣。

（四）國有企業托底模式

針對部分產權單位失管脫管、專業化物業企業無意接管的老舊小區，由政府引導區屬國有企業組建物業公司，負責物業托底服務。

東風地區石佛營南里社區的三印家園小區是最早試點國有企業托底的小區之一。三印家園小區建成于20世紀80年代，是一個典型的老舊小區，原有的物業公司服務不到位，小區衛生差、環境亂，居民怨聲大。2019年，朝陽區下屬國企朝陽家園物業公司入駐三印家園小區開展試點。公司向居民推行“先嘗后買”的服務模式，提供6個月免費的臨時物業服務。在此過程中，由社區黨委統籌，整合自管黨員、物業項目部黨員，以及部分“雙報到”黨員，成立三印家園物業項目臨時黨支部。臨時黨支部帶領黨員和志愿者參與小區環境清理，半年內即實現了“保潔上樓、保安上崗、車停有序、人居提升”的目標。經過7個多月“先嘗后買”過渡期后，由臨時黨支部組織居民就物業服務合同簽訂進行投票，最終決定正式選聘朝陽家園物業公司。除了東風地區，朝陽區還有很多街鄉也在老舊小區引入了朝陽家園物業公司。公司按照“保安上崗、保潔上樓、車停有序、人居提升”的基本服務標準提供服務，確保每個老舊小區都有物業服務。

二、關于老舊小區物業管理轉型的幾點思考

（一）要正確認識“黨建引領”在物業管理中的作用

2019年中共中央辦公廳出臺的《關于加強和改進城市基層黨的建設工作的意見》提出，要增強街道社區黨組織政治功能和戰斗力，要求街道社區黨組織加強對基層各類組織的政治引領和對居民群眾的教育引導。因此，在基層治理中，黨建引領主要在于政治引領、組織引領和機制引領。從北京市朝陽區物業管理的實踐來看，不論是“紅色物業”模式、社會資本參與模式、大小物業套管模式，還是國有企業托底模式，黨建工作都發揮了重要的引領作用。尤其是“紅色物業”，其特點就是以黨建為牽引。朝陽區的八里莊街道、望京街道、團結湖街道、將臺鄉和東壩鄉等街鄉，都在這方面進行了卓有成效的探索。

但是，在黨建引領物業管理的過程中，也存在“黨建是個筐，什么都往里裝”的情況。事無巨細都由黨組織負責，導致黨建工作抓不準重點，各級黨組織負責人疲于奔忙應付。目前，在黨建引領物業管理工作中，黨建工作的重點應該是以下幾點：通過物管會、業委會建設確保物業管理的政治方向;加強物業企業黨組織建設，建立物業管理工作機制和平臺;通過培訓教育等措施，提高物業服務能力和水平等。這樣，既能把黨組織負責人從紛繁復雜的具體事務中解脫出來，又能充分發揮機制、平臺的作用，真正實現“黨建引領”的目標。

（二）要健全社會資本參與物業管理的機制

朝陽區勁松街道引入社會資本參與老舊小區物業管理，成效是值得肯定的。但勁松模式在推廣過程中存在一些難題。一是老舊小區產權復雜，小區內現存空間資源產權常常屬于國有企事業單位，社會資本統籌運營難度大。二是社會資本參與老舊小區物業管理的渠道尚未暢通，目前是通過與街道辦事處簽訂框架戰略協議的方式參與，難以保證企業長期運營權益。三是社會資本投資回報難以得到保障。因此，社會資本參與老舊小區物業管理的模式在朝陽區推廣并不普遍。

要推廣社會資本參與模式，需要健全幾方面的機制。一是在區級、街道和社區層面分別建立社會資本參與老舊小區改造的組織領導和統籌協調機制。二是制訂相關制度，給予民營企業同等準入權力。三是由區級部門出面，建立全區統籌、跨街道組合等多種融資模式。四是加強社會資本參與物業管理方面的政策支持，保障社會資本有穩定的投資回報。只有這樣，才能更多地吸引社會資本，實現投資方與居民方的“雙贏”。

（三）要充分發揮共商共治機制在物業管理中的作用

黨政群共商共治是朝陽區基層協商民主的品牌。在上述四種模式之前，朝陽區在老舊小區廣泛推行“準物業管理”。在準物業管理過程中，老舊小區普遍建立了黨政群共商共治機制，小區居民的自治能力得到鍛煉，為“真物業”管理打下了基礎。但是，在“準物業管理”機制中，政府一方起的作用過大，而居民自治的作用尚未充分發揮。

2021年4月，中共中央、國務院出臺的《關于加強基層治理體系和治理能力現代化建設的意見》強調，要在基層公共事務和公益事業中廣泛實行群眾自我管理、自我服務、自我教育、自我監督，拓寬群眾反映意見和建議的渠道。《北京市物業管理條例》也明確要求，要建立健全社區黨組織領導下居民委員會、村民委員會、業主委員會或者物業管理委員會，和業主、物業服務人員等共同參與的治理架構。在現階段，小區物業管理是推進基層自治的一個有力抓手。

在以上四種物業管理模式中，需要普遍建立和健全與“真物業”相適應的各種具體基層協商自治機制。例如，由黨組織牽頭，建立社區協同議事機制，居委會、業委會、物業企業共同參與、多方聯動，定期研究問題解決方案。建立協同處置機制，社區、業委會、物業企業聯動，對小區涉物業重大事項共同研究處置。建立協同監督機制，通過聽證會、座談會等方式，引領各類組織和廣大居民群眾對涉物業服務管理的重大事項有序參與、全過程監督等。在物業管理過程中，要逐步完善和運用上述機制，發揮多方力量的作用，才能真正體現共商共治，提升基層協商民主水平。

（壓題圖片：改造后的勁松北社區一角本文圖片由作者提供）

（責任編輯：榮榮）