數(shù)據(jù)融合算法在土地評(píng)估中的應(yīng)用

柳昊 劉艷萍

摘要：隨著我國(guó)土地房屋交易市場(chǎng)的迅速發(fā)展，評(píng)估行業(yè)的影響也逐漸擴(kuò)大，涉及到了政府、金融、房地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域。但是，我國(guó)評(píng)估行業(yè)由于其自身的缺陷給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)了不小的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)和其密切相關(guān)的利益體也受到了連帶風(fēng)險(xiǎn)的威脅。為此，數(shù)據(jù)融合算法在評(píng)估中開(kāi)始應(yīng)用，減少不少風(fēng)險(xiǎn)。本文結(jié)合筆者多年的研究與實(shí)踐，探討數(shù)據(jù)融合算法在土地評(píng)估中的實(shí)踐應(yīng)用，以供參考。

關(guān)鍵詞：數(shù)據(jù)融合算法;土地評(píng)估;實(shí)踐應(yīng)用

在土地評(píng)估的各種方法中，專(zhuān)家信息仍然是影響權(quán)重和隸屬度的主要因素，對(duì)專(zhuān)家的主觀評(píng)估效度進(jìn)行再評(píng)價(jià)，是提高精度的一個(gè)重要途徑。同時(shí)，評(píng)估方式在向網(wǎng)絡(luò)化、信息化方向發(fā)展，發(fā)揮專(zhuān)家集體智能的結(jié)構(gòu)效應(yīng)和專(zhuān)家?guī)煨畔⒌膬?yōu)化組合問(wèn)題已變得日益重要。由于估價(jià)性質(zhì)和成本的限制，在多數(shù)情況下，對(duì)同一評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，采用專(zhuān)家遍歷評(píng)估方案的途徑幾乎是不可能的，也是不經(jīng)濟(jì)的。對(duì)于某些特殊的待評(píng)估土地對(duì)象（例如歷史遺跡土地評(píng)估），由于其唯一性特征，缺少可比性和試驗(yàn)條件，且沒(méi)有其他的數(shù)據(jù)源，往往只能借助于相關(guān)專(zhuān)家的主觀經(jīng)驗(yàn)來(lái)進(jìn)行評(píng)估。因而，采取有限的專(zhuān)家組對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行賦權(quán)和評(píng)分仍是當(dāng)前土地評(píng)估中較為切實(shí)可行的方法。但應(yīng)看到，專(zhuān)家的個(gè)體差異客觀存在并直接影響評(píng)估的結(jié)果，每個(gè)可能的專(zhuān)家組合所產(chǎn)生的評(píng)估效能是不一樣的。更進(jìn)一步，我們可將幾種可能評(píng)估方案的效能進(jìn)行融合加工，發(fā)揮“合力”的作用，使之成為更高一級(jí)的決策依據(jù)。本文基于模糊測(cè)度理論提出一種適用于土地評(píng)估中的“專(zhuān)家信息”數(shù)據(jù)融合方法。

一、土地評(píng)估中“專(zhuān)家信息”融合需要解決的問(wèn)題

對(duì)于來(lái)自不同專(zhuān)家和（或）“主觀”數(shù)據(jù)源信息的建模、處理、分析，使用較多的方法就是可能性與模糊集理論。經(jīng)典分析方法多使用“概率”作為不確定性框架;而可能性和模糊集理論則使用“可能性/必要性”作為不確定性框架，采用它的主要原因是它為信息的處理和分析提供了一個(gè)簡(jiǎn)潔的不確定性表達(dá)模型[1]。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)土地評(píng)估專(zhuān)家主觀評(píng)估信息的融合，要解決以下三個(gè)基本問(wèn)題：一是對(duì)單個(gè)評(píng)估專(zhuān)家的關(guān)于某個(gè)土地評(píng)價(jià)指標(biāo)的評(píng)估數(shù)據(jù)能夠正確地建模，即有效地建立信息源模型。二是對(duì)專(zhuān)家給出的評(píng)估權(quán)重，要以某種尺度來(lái)刻畫(huà)其質(zhì)量，即給出信息評(píng)價(jià)及檢驗(yàn)融合算法效果的準(zhǔn)則。對(duì)于融合結(jié)果，我們可把它看成是一個(gè)更高一級(jí)的專(zhuān)家，所以，對(duì)專(zhuān)家的評(píng)估準(zhǔn)則，就一樣適用于融合結(jié)果，可以說(shuō)兩者是一致的。三是給出合理的融合模型與融合策略。

二、“專(zhuān)家信息”融合算法的建立

2.1信息源模型

為了建立信息融合評(píng)估算法，首先要依照一定的規(guī)則來(lái)指導(dǎo)算法的設(shè)計(jì)，這些規(guī)則就是確定融合準(zhǔn)則和建立可靠性信息模型的具體規(guī)范。概括起來(lái)，信息源模型構(gòu)建的主要內(nèi)容主要包括以下兩個(gè)方面：（1）系統(tǒng)知識(shí)建模，即對(duì)待評(píng)估土地的目標(biāo)狀況進(jìn)行定量表示：選取必要的變量因素和它們的基本分布，包括諸如范圍、種子變量、目標(biāo)變量和表征形式等;給出種子變量的相應(yīng)信息，這里種子變量指的是某個(gè)用來(lái)評(píng)估專(zhuān)家情況的已知的可靠性參量。

（2）專(zhuān)家知識(shí)建模，即對(duì)專(zhuān)家評(píng)估意見(jiàn)進(jìn)行定量表示：獲取專(zhuān)家對(duì)每個(gè)待評(píng)估對(duì)象的評(píng)估方式與傾向，并定義選定的模式表達(dá);進(jìn)行專(zhuān)家知識(shí)的統(tǒng)一表達(dá)劃分[2]。

2.2數(shù)據(jù)融合算法概念

數(shù)據(jù)融合這一概念第一次出現(xiàn)是在二十世紀(jì)七十年代，到二十世紀(jì)八十年代的時(shí)候數(shù)據(jù)融合已經(jīng)經(jīng)過(guò)發(fā)展成為了一項(xiàng)專(zhuān)門(mén)的學(xué)科技術(shù)，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)融合技術(shù)已經(jīng)非常成熟。人們通過(guò)日常對(duì)本身接收信息的處理情況進(jìn)行抽象模擬，最終得出了網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)信息的處理方法。人們提出數(shù)據(jù)融合這一名詞源于戰(zhàn)爭(zhēng)的推動(dòng)，因?yàn)樽畛醯臄?shù)據(jù)融合技術(shù)是應(yīng)用于軍事戰(zhàn)爭(zhēng)領(lǐng)域的。之后，數(shù)據(jù)庫(kù)融合技術(shù)自身不斷的壯大發(fā)展，所以現(xiàn)在數(shù)據(jù)融合技術(shù)已經(jīng)可以被看做是一門(mén)獨(dú)立的技術(shù)學(xué)科了。該技術(shù)借助于實(shí)際情況，借助于積累的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)所得信息進(jìn)行一般化的推理，最終得出問(wèn)題的分析結(jié)果，而且它不受某一個(gè)或某些具體應(yīng)用的明顯的干擾。同一個(gè)系統(tǒng)中信息的采集如果運(yùn)用到了多個(gè)節(jié)點(diǎn)，那么伴隨而來(lái)的就會(huì)有數(shù)據(jù)融合。隨著近些年來(lái)數(shù)據(jù)融合自身的不斷發(fā)展，很難給數(shù)據(jù)融合一個(gè)精確的完全的定義，因?yàn)槠鋺?yīng)用的領(lǐng)域范圍非常之大[3]。但為了研究的明確性，我們必須給出一個(gè)數(shù)據(jù)融合的定義。數(shù)據(jù)融合是多各傳感器監(jiān)測(cè)某一對(duì)象或區(qū)域時(shí)，采集完系統(tǒng)所需要的對(duì)象的特征屬性，然后按照一定的規(guī)則傳遞給匯聚節(jié)點(diǎn)，然后匯聚節(jié)點(diǎn)運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)這些信息加以計(jì)算和分析，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)該對(duì)象或區(qū)域的決策。

三、數(shù)據(jù)融合算法在土地評(píng)估中的實(shí)踐應(yīng)用

我國(guó)的土地房地產(chǎn)估價(jià)起步與國(guó)外相比相對(duì)較晚，但是在政府和市場(chǎng)各界的重視與努力下，發(fā)展成效明顯。在十一屆三中全會(huì)后，我國(guó)發(fā)生了翻天覆地的改變，隨著改革開(kāi)放的深入社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)體制都在不斷的改變，土地房地產(chǎn)使用制度也發(fā)生著歷史性的改革，在這一系列的變革的推動(dòng)下，土地房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也得到長(zhǎng)足的發(fā)展。20年代初期，土地房地產(chǎn)估價(jià)在我國(guó)萌芽，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前進(jìn)浪潮中，土地房地產(chǎn)評(píng)估的理論基礎(chǔ)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不斷累積、規(guī)范并得到完善。土地房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與中介服務(wù)行業(yè)的不可或缺的部分。進(jìn)入世紀(jì)后，土地房地產(chǎn)評(píng)估的使用價(jià)值與價(jià)值得到了更為深刻的認(rèn)識(shí)和重視，相關(guān)理論與法規(guī)也不斷完善，評(píng)估行業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中扮演著更為突出的角色，與此同時(shí)，評(píng)估行業(yè)也在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中初露鋒芒并日益繁盛，尤其是土地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)。評(píng)估作為一項(xiàng)新生的業(yè)務(wù)活動(dòng)，具有社會(huì)性、公正性的特點(diǎn)，主要服務(wù)業(yè)務(wù)集中在國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地房屋轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股、土地房地產(chǎn)有關(guān)的司法仲裁等方面，業(yè)務(wù)日益規(guī)范深化，并逐步擴(kuò)展開(kāi)來(lái)。同時(shí)，我們也應(yīng)看到我國(guó)的評(píng)估行業(yè)發(fā)展模式和趨勢(shì)還沒(méi)有適應(yīng)中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，評(píng)估行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境有待規(guī)范，該行業(yè)的發(fā)展沒(méi)有徹底劃清與有關(guān)管理部門(mén)的界限，自然不能完全市場(chǎng)化的運(yùn)作，影響其行業(yè)規(guī)范和獨(dú)立發(fā)展;行業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程公信度不高，缺乏切實(shí)可行的估價(jià)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，很多估價(jià)業(yè)務(wù)在一定程度上迎合估價(jià)對(duì)象的意圖，從業(yè)人員的主觀隨意性較大，估價(jià)業(yè)務(wù)規(guī)范化水平和公信力有待提高。

通過(guò)評(píng)估實(shí)例對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。現(xiàn)在評(píng)估機(jī)構(gòu)專(zhuān)家?guī)煊袔酌麑?zhuān)家，各位專(zhuān)家情況各異，現(xiàn)在要讓他們對(duì)某宗地產(chǎn)的商業(yè)潛力進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果通過(guò)分組算法得到。按3個(gè)置信度分成3組 ， 每組分4位專(zhuān)家，然后 ， 在組內(nèi)采用因子模型、組間采用序貫融合模型對(duì)多個(gè)專(zhuān)家的評(píng)估信息進(jìn)行融合。對(duì)于上述專(zhuān)家，設(shè)每一個(gè)專(zhuān)家對(duì)該宗地產(chǎn)的商業(yè)潛力指數(shù)的評(píng)估結(jié)果為一個(gè)數(shù)，它會(huì)誘導(dǎo)一個(gè)可能性分布[4]。

四、數(shù)據(jù)融合算法應(yīng)用到評(píng)估的意義

數(shù)據(jù)融合算法應(yīng)用到評(píng)估中有利于土地當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，土地房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)和土地房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以成為帶動(dòng)土地房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師能夠充分利用其專(zhuān)業(yè)知識(shí)和能力，政府管理部分也能夠加大監(jiān)督和管理的力度。此外，還有防微杜漸的作用，抵押評(píng)估中具有很多風(fēng)險(xiǎn)及問(wèn)題，這些風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，帶來(lái)的后果是不堪設(shè)想的，所以要保證評(píng)估市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展，就要在每個(gè)步驟加強(qiáng)監(jiān)督，采取必要的預(yù)防方法，防微杜漸。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前中國(guó)土地評(píng)估領(lǐng)域雖然進(jìn)行了較多的數(shù)字化探討，研究了很多實(shí)際有效的數(shù)學(xué)模型，但仍然難以解決評(píng)估專(zhuān)家主觀上的不確定性問(wèn)題，還需進(jìn)一步研究應(yīng)用，以發(fā)揮其最大化的應(yīng)用價(jià)值。

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