分析規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的積極影響

羅振城

摘要：在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)保持持續(xù)高速發(fā)展背景下，目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的特色要求不斷提升，對(duì)規(guī)劃工作開(kāi)展的精細(xì)度要求也不斷提升。本文在明確規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和基本要求基礎(chǔ)上，分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要地位，提出了其在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中影響作用發(fā)揮的途徑，以此不僅能夠?yàn)橄嚓P(guān)工作開(kāi)展提供指導(dǎo)，還能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)整體工作水平提升奠定良好基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：規(guī)劃設(shè)計(jì);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);積極影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是系統(tǒng)性、持續(xù)性的工作流程，各個(gè)環(huán)節(jié)之間的影響較為深入，尤其是規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展，作為前期立項(xiàng)和項(xiàng)目建設(shè)的重要銜接流程，不僅能夠確保項(xiàng)目特色在后期建設(shè)中真正體現(xiàn)出來(lái)，更能夠?yàn)榭蛻?hù)群體提供更有特色的房地產(chǎn)項(xiàng)目，避免后續(xù)出現(xiàn)衍生問(wèn)題。對(duì)于設(shè)計(jì)人員來(lái)說(shuō)，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的認(rèn)識(shí)，構(gòu)建良好的建筑品牌，對(duì)城市建設(shè)也具有積極的促進(jìn)作用。

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念和基本要求

1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念

規(guī)劃設(shè)計(jì)是在綜合考慮政治、經(jīng)濟(jì)、歷史文化、民俗、地理、氣候等多方面因素的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行具體的規(guī)劃或總體設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，是在此基礎(chǔ)上延伸，依照城市規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本要求，對(duì)土地及其附屬建筑物、構(gòu)筑物及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的綜合性活動(dòng)。其內(nèi)容包括從立項(xiàng)、土地處理工作、房屋建造、工程驗(yàn)收至交付使用的各個(gè)環(huán)節(jié)。在不同城市規(guī)劃發(fā)展要求下，在不同概念要素融入情形下，房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)不同環(huán)節(jié)所考慮的重點(diǎn)也有所不同。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求

時(shí)代發(fā)展背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作面臨更加復(fù)雜的形勢(shì)，在具體工作中需要考慮的因素更加復(fù)雜。對(duì)于相關(guān)方面的工作人員來(lái)說(shuō)，必須要堅(jiān)持對(duì)應(yīng)的工作要求，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平的不斷提升。首先，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要能夠體現(xiàn)城市文化特征的要求，尤其是在城市文化特色較為鮮明的城市，要能夠?qū)⑼獠凯h(huán)境設(shè)計(jì)與城市文化特色相統(tǒng)一，能夠通過(guò)風(fēng)格、色彩、造型等方面的設(shè)計(jì)，彰顯出城市特色所在。其次是要能夠貼合目標(biāo)客戶(hù)群體的實(shí)際需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位，要能夠通過(guò)細(xì)節(jié)方面的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)實(shí)際定位與客戶(hù)的真實(shí)需求相一致。再次，是要能夠通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)造合理的企業(yè)利潤(rùn)，要能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的有機(jī)統(tǒng)一[1]。最后，在規(guī)劃設(shè)計(jì)工作開(kāi)展中，要能夠適應(yīng)國(guó)家在綠色節(jié)能建筑方面的規(guī)范要求，要能夠?qū)崿F(xiàn)新型施工技術(shù)和綠色節(jié)能材料的高水平應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。

1.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的影響因素

新時(shí)代背景下，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作開(kāi)展面臨的因素更加復(fù)雜，其主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：一是國(guó)家和行業(yè)最新規(guī)范的實(shí)施要求，雖然我國(guó)房地產(chǎn)整體經(jīng)過(guò)數(shù)十年發(fā)展，已經(jīng)形成較為完善的發(fā)展體系，但是在實(shí)際運(yùn)行中，依然存在很多問(wèn)題。因此國(guó)家和行業(yè)不斷提出新型規(guī)范，以確保行業(yè)整體健康發(fā)展。二是受到建設(shè)單位企業(yè)文化因素影響，尤其是精英理念方面影響，對(duì)實(shí)際設(shè)計(jì)工作思路導(dǎo)向具有較為明顯的影響。三是設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的整體工作素質(zhì)，包括現(xiàn)場(chǎng)施工方面的實(shí)踐能力等，對(duì)設(shè)計(jì)方案的合理性具有重要影響。四是設(shè)計(jì)平臺(tái)和技術(shù)應(yīng)用，新型技術(shù)應(yīng)用能夠更好的提升整體規(guī)劃設(shè)計(jì)水平。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)的地位

2.1 體現(xiàn)居民的文化訴求

在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展的背景下，城市居民對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求已經(jīng)從單純的居住要求，變更為社會(huì)文化的重要活動(dòng)場(chǎng)所。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的整體規(guī)劃，首先是能夠更好的提升項(xiàng)目的質(zhì)量和性能，還能夠?qū)ι鐓^(qū)文化發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用，能夠推動(dòng)社會(huì)主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的結(jié)合。同時(shí)，合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，也是實(shí)現(xiàn)土地資源的充分利用，推動(dòng)土地經(jīng)濟(jì)的集約化發(fā)展，為資源合理配置起到積極的促進(jìn)作用[2]。

2.2 影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗

在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的背景下，更加優(yōu)秀的房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，能夠在前期招商和后期口碑建設(shè)等方面起到積極的作用。房地產(chǎn)小區(qū)作為城市運(yùn)行的基本組成細(xì)胞，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中，通過(guò)特色項(xiàng)目的融入，能夠從各個(gè)經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售角度出發(fā)，吸引更多具有同質(zhì)文化的群體，從而更好的提升整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)收益，推動(dòng)自身保持長(zhǎng)期健康發(fā)展。

2.3 提升項(xiàng)目邊際效益水平

新時(shí)代發(fā)展背景下，跨界經(jīng)營(yíng)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系的重要特征，獲取更多元化的經(jīng)營(yíng)資源。為更好地滿(mǎn)足企業(yè)運(yùn)行體系完善的需求，通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立更為明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，帶來(lái)發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力，也能夠更高水平的提升項(xiàng)目邊際效益水平，獲得更多的額外收益。

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的積極影響

3.1 強(qiáng)化人員有機(jī)結(jié)合

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)部門(mén)的基本工作，但是其在整體上受到各個(gè)方面因素的影響。尤其是造價(jià)和施工管理方面的影響更為深入。在規(guī)劃設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)層面，還需要相關(guān)工程部門(mén)做好審核工作，確保施工圖紙和施工組織方案能夠符合實(shí)際運(yùn)行的要求[3]。因此設(shè)計(jì)人員在開(kāi)展設(shè)計(jì)工作時(shí)，需要從項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、材料設(shè)備、安全性、合理性等各個(gè)方面著手，強(qiáng)化與審核部門(mén)之間的溝通和評(píng)估，確保設(shè)計(jì)方面在符合規(guī)范的情形下，能夠達(dá)到更加優(yōu)化的水平。尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制要求不斷提升的情形下，要能夠在成本和質(zhì)量控制方面取得平衡，實(shí)現(xiàn)二者的有機(jī)統(tǒng)一。

3.2 充分挖掘優(yōu)化空間

充分挖掘和優(yōu)化室內(nèi)外空間，是新時(shí)期房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的基本要求。在設(shè)計(jì)工作開(kāi)展中，設(shè)計(jì)人員要能夠全過(guò)程堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，要能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)項(xiàng)目整體空間的優(yōu)化，充分考慮采光、商業(yè)布局便利性、綠化和休閑的實(shí)際需求，充分利用地形優(yōu)勢(shì)，將各種要素有機(jī)整合在一起。同時(shí)，在室內(nèi)設(shè)計(jì)方案中，要能夠?qū)⒖臻g利用最大化，要能夠?qū)崿F(xiàn)私密性、安全性等各個(gè)方面的有機(jī)統(tǒng)一。通過(guò)靈活式的空間組合方式，盡量減少客戶(hù)在后期裝修階段不必要的改動(dòng)，以此實(shí)現(xiàn)空間的合理化應(yīng)用，減少企業(yè)和用戶(hù)在這方面不必要的投入。

3.3 避免工程返工

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)方案是工程施工的基本性指導(dǎo)文件，對(duì)工程施工過(guò)程控制具有重要影響。返工現(xiàn)象的存在，不僅會(huì)對(duì)建筑質(zhì)量控制造成一定的影響，更會(huì)造成建設(shè)環(huán)節(jié)不必要的經(jīng)濟(jì)損失。這就要求設(shè)計(jì)人員能夠更加深入的了解工程施工技術(shù)的基本要求和細(xì)節(jié)問(wèn)題。但是在實(shí)際工作開(kāi)展中，多數(shù)設(shè)計(jì)人員僅能夠從原理上掌握施工要求，但是對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐要求了解不夠深入，在這種情形下，必然會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)精度和深度方面的問(wèn)題，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理和施工質(zhì)量控制等都造成較為明顯的影響。

3.4 減少成本浪費(fèi)

時(shí)代發(fā)展背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)從粗放式發(fā)展模式逐步轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理狀態(tài)，在設(shè)計(jì)方案不夠合理的情形下，就會(huì)造成后期業(yè)主滿(mǎn)意度降低，甚至?xí)霈F(xiàn)自行修改設(shè)計(jì)的情形，以此不僅給結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定性和安全性造成影響，還會(huì)使得社會(huì)資源產(chǎn)生較為明顯的浪費(fèi)。因此在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要求設(shè)計(jì)人員能夠站在業(yè)主的角度來(lái)考慮問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)整體方案的優(yōu)化。例如在某些設(shè)計(jì)方案中，要通過(guò)衛(wèi)生間門(mén)的合理設(shè)計(jì)，提升使用的便利性，又能夠避免對(duì)家具擺設(shè)等造成影響[4]。在開(kāi)展設(shè)計(jì)前，企業(yè)要能夠?qū)ｉT(mén)成立戶(hù)型研究小組，強(qiáng)化對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群體的調(diào)研，構(gòu)建完善的戶(hù)型評(píng)價(jià)體系，以用戶(hù)的需求為設(shè)計(jì)導(dǎo)向，更好的開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

3.5 提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平

在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行中，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作開(kāi)展的根本目的，就是為了在保障社會(huì)效益的前提下，實(shí)現(xiàn)更多的經(jīng)濟(jì)效益。做好規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，將其對(duì)經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)的積極影響展現(xiàn)出來(lái)，可以從如下幾個(gè)方面著手：一是要能夠適應(yīng)目標(biāo)客戶(hù)群體的實(shí)際需求，打造高品質(zhì)的建筑項(xiàng)目，更好的提升項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二是要能夠強(qiáng)化創(chuàng)新思維，要能夠通過(guò)創(chuàng)新設(shè)計(jì)吸引客戶(hù)注意力，更好的開(kāi)拓新型發(fā)展道路。三是要能夠強(qiáng)化新型設(shè)計(jì)技術(shù)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)方案的整體優(yōu)化，確保施工成本控制能夠達(dá)到最優(yōu)化水平。

4、結(jié)束語(yǔ)

新時(shí)期背景下，規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)工作中的影響更加明顯，對(duì)于設(shè)計(jì)人員來(lái)說(shuō)，必須要革新新型設(shè)計(jì)理念，強(qiáng)化新型技術(shù)應(yīng)用，以此才能夠?qū)⑵浞e極影響發(fā)揮出來(lái)，為市場(chǎng)提供更多優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

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[4]趙潔敏. 我國(guó)房地產(chǎn)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力提升策略研究[D].沈陽(yáng)建筑大學(xué)，2018.