產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向下的歷史文化街區(qū)保護與更新策略
——以北京延壽街城市更新設(shè)計為例

丁 奇，朱方鈺，梁 健

（北京建筑大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院，北京 100044）

引言

隨著中國城市進入存量更新、減量發(fā)展的新階段，歷史文化街區(qū)的保護與更新已成為探索城市可持續(xù)發(fā)展與文化復(fù)興的熱點話題之一。產(chǎn)權(quán)問題作為歷史街區(qū)保護與更新亟待解決的重要問題，以其為核心的研究對于推動街區(qū)保護與更新規(guī)劃的落實具有重要意義。在街區(qū)普遍存在的產(chǎn)權(quán)、設(shè)施等“共性”問題和場地“個性”現(xiàn)狀與獨特傳統(tǒng)文化的基礎(chǔ)上，本文以北京市延壽街區(qū)城市設(shè)計為例，通過對現(xiàn)狀復(fù)雜權(quán)屬關(guān)系的梳理、居民意愿的調(diào)查、特色文化的挖掘等多維度影響規(guī)劃因素的綜合思考，嘗試從產(chǎn)權(quán)視角剖析現(xiàn)象背后的原因，并基于實地調(diào)研，逐步探索出一套以產(chǎn)權(quán)疊加原有建筑功能、建筑整治類型為核心、以規(guī)劃實施為目標的工作方法，為歷史文化街區(qū)的保護與更新提供一條新思路。

1 問題的提出

1.1 產(chǎn)權(quán)問題是歷史文化街區(qū)保護與更新亟待解決的重要問題

歷史文化街區(qū)作為一種特殊商品，承擔(dān)使用者居住和文化傳承的雙重功能。在保護與更新的過程中，一方面街區(qū)風(fēng)貌得到了提升，公共設(shè)施與服務(wù)得到了改善，但同時也出現(xiàn)了更新資金匱乏、居民參與度不足、市場活力缺乏等問題。這些問題導(dǎo)致更新進程緩慢，而究其根本原因則是復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)問題。

歷史文化街區(qū)保護與更新的產(chǎn)權(quán)問題已經(jīng)受到學(xué)界的廣泛關(guān)注，諸多學(xué)者從不同視角進行了剖析。張杰等認為產(chǎn)權(quán)問題是影響歷史街區(qū)衰敗的重要因素[1]，產(chǎn)權(quán)制度殘缺是當(dāng)前歷史街區(qū)保護中的最大障礙[2]；成玉寧等提出產(chǎn)權(quán)制度是遺產(chǎn)社區(qū)保護和發(fā)展的矛盾所在[3]；邵甬認為產(chǎn)權(quán)制度是居住類遺產(chǎn)保護與居住改善的“關(guān)鍵點”[4]；王勇等認為模糊、破碎、單一的產(chǎn)權(quán)問題是歷史街區(qū)保護與更新中市場失靈的根本原因[5]；韓冬青、董亦楠等認為產(chǎn)權(quán)的變更是傳統(tǒng)街區(qū)逐漸走向衰敗的重要原因之一，而產(chǎn)權(quán)關(guān)系則是歷史地段保護與再生的重要因素[6]；李世慶認為解決好產(chǎn)權(quán)的問題，對于中國城市歷史街區(qū)和歷史建筑的可持續(xù)性保護具有重要的現(xiàn)實意義[7]。總之，以產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)破碎、產(chǎn)權(quán)割裂等為代表的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)問題已經(jīng)成為歷史文化街區(qū)保護與更新亟待解決的重要問題。

1.2 產(chǎn)權(quán)問題的探究對歷史街區(qū)保護與更新的意義

房屋產(chǎn)權(quán)指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是物權(quán)的一種[8]。房屋產(chǎn)權(quán)極為復(fù)雜，包括所有權(quán)、使用權(quán)、支配權(quán)、經(jīng)營權(quán)等一系列法律權(quán)利[9]。由于歷史變革與不同時期的政治決策等因素，房屋產(chǎn)權(quán)包含的法律權(quán)利分屬于不同的權(quán)利主體，所以在歷史街區(qū)保護與更新的過程中，房屋產(chǎn)權(quán)模糊，參與的多元主體權(quán)責(zé)不清，再加上由于沒有現(xiàn)存法律的強制約束，使用者認為他們僅擁有房屋的使用權(quán)，沒有責(zé)任去承擔(dān)使用建筑的消耗和經(jīng)濟活動所引起的成本，并且依賴作為所有者的政府、單位為其行為和保護更新進行買單；而政府有限的項目資金無力支付高昂的保護與更新成本，必須通過綜合考慮資金配置的效益來進行保護與更新的投入。另外，在規(guī)劃的實施過程中，房屋產(chǎn)權(quán)涉及的多元權(quán)利主體無法達成統(tǒng)一意見，甚至?xí)ぐl(fā)矛盾，致使規(guī)劃實施遇到諸多阻力，無法實現(xiàn)規(guī)劃愿景。

保障規(guī)劃的實施落地是規(guī)劃的重要目的之一。在歷史街區(qū)的保護與更新中，產(chǎn)權(quán)是連接規(guī)劃設(shè)計與實施的關(guān)鍵點，實質(zhì)上是人與人之間的關(guān)系，要使這種產(chǎn)權(quán)模式或者關(guān)系處于穩(wěn)定，就需要各個主體圍繞現(xiàn)有資源的權(quán)責(zé)關(guān)系達成共識[10]。界定清晰的房屋產(chǎn)權(quán)、厘清實施的多元主體是規(guī)劃設(shè)計順利進行的先決條件，更是保護與更新的重要前提，其目的在于確定房屋不同權(quán)利的歸屬主體，以及不同主體所被賦予的權(quán)利和義務(wù)，如此才能明確多元主體的權(quán)利和責(zé)任邊界，再根據(jù)不同主體確定保護與更新的方式。地方政府作為歷史街區(qū)更新的主要推動者和實施者，通過厘清產(chǎn)權(quán)、制定可實施的規(guī)劃策略，充分激發(fā)多元主體的保護意識，減少保護更新中使用者強調(diào)權(quán)利而忽視義務(wù)的問題，提高社會各界參與的積極性，增加歷史街區(qū)保護更新的投入途徑，最終實現(xiàn)“上下互動”的保護模式，推動保護與更新進程。

1.3 從產(chǎn)權(quán)入手的歷史街區(qū)保護與更新的實踐探索

目前，對于歷史街區(qū)保護與更新中產(chǎn)權(quán)問題的探討大多基于理論層面，從單一的經(jīng)濟學(xué)角度或者從影響物質(zhì)空間形態(tài)的規(guī)劃學(xué)角度進行分析，而對于產(chǎn)權(quán)問題與規(guī)劃之間的聯(lián)系以及實踐方式的互動，僅有部分學(xué)者和規(guī)劃團隊從產(chǎn)權(quán)入手對歷史街區(qū)的保護與更新進行了實踐探索，缺少實踐層面的具體研究。

在北京大柵欄地區(qū)的保護與改造中，規(guī)劃通過將房屋產(chǎn)權(quán)與建筑風(fēng)貌、建筑質(zhì)量、建筑密度等相關(guān)規(guī)劃因素疊加分析，得出保護與更新所側(cè)重的不同產(chǎn)權(quán)類型，并從房屋產(chǎn)權(quán)角度出發(fā)，提出針對建筑、道路及開敞空間方面的實施策略[11]。上海田子坊地區(qū)的更新，在保持產(chǎn)權(quán)分散條件不變的基礎(chǔ)上[12]，即房屋所有權(quán)歸政府，居民享有使用權(quán)和租賃權(quán)，通過政府和居民自發(fā)地對居住性質(zhì)的用地進行功能置換以用于商業(yè)經(jīng)營，利用市場自行租賃的運作方式，逐步實現(xiàn)了該區(qū)域的功能轉(zhuǎn)型，形成了“自下而上”的自主更新模式[13]。韓冬青等在南京小西湖歷史風(fēng)貌區(qū)微更新的實踐中，以產(chǎn)權(quán)為依據(jù)，通過在地塊上劃分管理，真正把實施單元放到與產(chǎn)權(quán)直接對位的等級上，并根據(jù)居民意愿提供可操作的實施規(guī)則，制定微更新圖則和設(shè)計策略，實現(xiàn)了“小制度、漸進式”式的微更新實踐[6]。深圳市筍崗—清水河片區(qū)雖不是歷史街區(qū)，但其改造實施方案同樣值得學(xué)習(xí)，即在明確產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的前提下，根據(jù)業(yè)主合作意向，在保持原有區(qū)域的肌理上，劃分更新單元，根據(jù)更新單元內(nèi)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜程度和特征，安排單元實施的順序和工作重點[14]。

在中國臺灣地區(qū)和近鄰日本等國家和地區(qū)，土地、房屋產(chǎn)權(quán)私有并受到法律的保護。在歷史街區(qū)的保護與更新中，雖然產(chǎn)權(quán)明晰，但產(chǎn)權(quán)私有化帶來的產(chǎn)權(quán)細碎、整合困難等問題仍然是各種糾紛的主要來源。在臺灣大溪老街的保護與更新中，政府在尊重居民房屋產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，通過對需要保護的歷史建筑采取簽約保留、對部分用于公共用途的建筑采取向產(chǎn)權(quán)所有者租借[15]、邀請產(chǎn)權(quán)居民參與方案設(shè)計和實施等多種方式，在社區(qū)自組織的參與下完成了保護與更新的探索。日本的傳統(tǒng)街區(qū)保護主要面臨閑置土地和房屋的利用、傳統(tǒng)建造物整治的問題。在川越市一號街傳統(tǒng)街區(qū)的保護與整治中，街區(qū)的管理組織幫助產(chǎn)權(quán)人將閑置土地和房屋進行出租或轉(zhuǎn)讓，并在統(tǒng)一的設(shè)計和改造要求下，賦予建筑新的現(xiàn)代功能[16]。總之，政府尊重居民的自身意愿，居民也可對房屋的產(chǎn)權(quán)進行出租或轉(zhuǎn)讓，但必須在統(tǒng)一的保護政策或規(guī)范下，對建筑物進行外觀的維持和功能的改變，實現(xiàn)增強街區(qū)活力、改善居住環(huán)境、完善歷史保護的目標。

雖然這些實踐探索都是從產(chǎn)權(quán)出發(fā)，但其側(cè)重點有所不同：北京大柵欄地區(qū)的保護與更新側(cè)重產(chǎn)權(quán)與規(guī)劃要素的結(jié)合，得出不同要素產(chǎn)權(quán)實施的重點，但忽略了空間的功能和對空間的再利用；田子坊地區(qū)的更新與改造側(cè)重產(chǎn)權(quán)與用地、房屋功能的結(jié)合，以實現(xiàn)激活市場活力、提升居民收益的目標，但過于商業(yè)化，原住居民減少，街區(qū)特色降低，可能會走向另一個沒落；深圳筍崗—清水河片區(qū)、南京小西湖歷史風(fēng)貌區(qū)的改造則側(cè)重規(guī)劃的實施途徑與管理辦法，通過疊加產(chǎn)權(quán)，得出重點改造的區(qū)域；在日本和中國臺灣的實踐中，房屋產(chǎn)權(quán)可進行自由交易，建筑功能按需進行植入，但建筑外觀的改造則必須在法律和規(guī)范的要求下進行，這對私有產(chǎn)權(quán)房屋提供了另一種更新模式的選擇。

1.4 北京老城歷史文化街區(qū)產(chǎn)權(quán)問題概述

每個地方都有自己的特殊性，對于北京而言，歷史街區(qū)的產(chǎn)權(quán)問題尤為復(fù)雜。

一是北京老城的特殊地位。作為國家首都功能核心區(qū)、全國政治中心所在地，北京老城區(qū)受政治經(jīng)濟領(lǐng)域的改革和調(diào)整影響較深。北京老城歷史街區(qū)中的房屋存在直管公房、單位房、私房等不同產(chǎn)權(quán)房屋并存的情況，并且房屋的所有權(quán)與使用權(quán)分屬不同的主體。

二是獨特的傳統(tǒng)建筑群落。北京老城歷史文化街區(qū)是以四合院為主的傳統(tǒng)住宅群落，最初為“一家一戶一院”的精品住宅單元，由于社會變遷、住房產(chǎn)權(quán)和住房政策調(diào)整等歷史發(fā)展因素，獨門獨戶的院落單元逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄳艟劬拥暮显海郝洚a(chǎn)權(quán)進行了拆分、重組，最終變成了產(chǎn)權(quán)混合的大雜院。

三是幾經(jīng)變遷的規(guī)劃思想和歷史因素。回顧北京老城保護與改造的工作，城市建設(shè)的規(guī)劃思路先后經(jīng)歷了解放后“以改造為主、保護為輔”“大拆大改”，改革開放后“以房地產(chǎn)開發(fā)模式為主的舊城改造”“有機更新”等幾個階段[8]，不同的歷史背景和規(guī)劃思想對北京老城發(fā)展產(chǎn)生了深遠的影響，也導(dǎo)致了傳統(tǒng)院落資源的不均勻配置以及對建筑注重利用而忽略修繕保護的問題。

綜上，北京老城歷史文化街區(qū)深受新中國成立以后住房產(chǎn)權(quán)和政策重大變革的影響，房屋的所有權(quán)與使用權(quán)分離，參與主體多元，包括政府、央企、個人等，產(chǎn)權(quán)關(guān)系極為復(fù)雜。產(chǎn)權(quán)不清，關(guān)系模糊，無法界定所有者與使用者的義務(wù)、權(quán)力界限，又因為大部分房屋為公有產(chǎn)權(quán)房，只有極少部分的私有產(chǎn)權(quán)房能夠進入市場，所以市場活力不足。這些原因都直接影響了政府投入不足、居民參與度不高等問題。

2 北京延壽街區(qū)現(xiàn)狀問題

延壽街區(qū)坐落于北京西城區(qū)前門地區(qū)，位于北京老城范圍內(nèi)，西起琉璃廠，東承大柵欄，下轄延壽街、佘家胡同等14條胡同，占地面積0.11 km2，因延壽街北口西側(cè)修建于遼代的“延壽寺”而得名。延壽街區(qū)是歷史文化名城保護的重點地區(qū)，也是展示國家首都形象的重要窗口。街區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，包括私產(chǎn)、單位產(chǎn)、直管公房、混合產(chǎn)、未知產(chǎn)權(quán)5大類，公產(chǎn)與私產(chǎn)占比較大，分別為36.63%和32.42%；街區(qū)用地性質(zhì)主要以居住為主，沿街為商業(yè)用地。通過文獻研究、居民廣泛參與的口述史訪談、實地走訪等方式進行資料收集，發(fā)現(xiàn)街區(qū)存在4個問題：

2.1 院落產(chǎn)權(quán)不清，文化缺乏展示途徑

自明代起，延壽街區(qū)至今已有600多年的歷史。街區(qū)內(nèi)歷史遺存豐富，但由于院落類型、規(guī)模多樣，房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，涉及和考慮的利益主體較多，文保建筑、保護院落基本處于尚未騰退的階段。除此之外，房屋空置問題嚴重，街區(qū)雖然歷史文化豐富但缺少利用機會和宣傳展示途徑。

2.2 街區(qū)業(yè)態(tài)單一，品質(zhì)有待提升

延壽街區(qū)人口與建筑密度較大，業(yè)態(tài)類型主要以餐飲類、日用百貨類等生活性服務(wù)業(yè)為主。雖然業(yè)態(tài)供給基本能滿足社區(qū)及整個大柵欄煤西地區(qū)居民的生活需求，且發(fā)展狀況良好，但業(yè)態(tài)類型重疊嚴重，較為單一，利潤率較低，質(zhì)量不高，缺少綜合性生活商超，發(fā)展模式較粗放，品質(zhì)有待提升。

2.3 服務(wù)設(shè)施老化，配套有待完善

延壽街區(qū)存在設(shè)施雜亂的現(xiàn)象，街道級別的公共服務(wù)設(shè)施使用率較低、環(huán)境狀況一般；居住環(huán)境質(zhì)量不高，部分房屋存在安全風(fēng)險；空間不足限制了基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，大型市政設(shè)施無法介入，小型市政設(shè)施條件較差；交通空間不足，社區(qū)居民出行使用的老年代步車和非機動車侵占了大量的場地資源；公共空間狹小且分布零散，環(huán)境品質(zhì)不高。

2.4 社區(qū)活力較低，自我更新能力缺乏

延壽街區(qū)住戶收入偏低，老齡化問題日益凸顯，外來人口占比較大。雖然院落居民人際關(guān)系較好，但居民對于自身的權(quán)利和義務(wù)并不明確，社區(qū)共建意識缺乏，居民缺乏自主參與性，多元主體尚未達成共識。街區(qū)無法滿足居民多元化的物質(zhì)和精神生活需求，喪失了街區(qū)生機與活力的持續(xù)性來源。

3 產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向下的延壽街區(qū)保護與更新規(guī)劃思路

基于對街區(qū)現(xiàn)狀問題的綜合分析，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題是影響延壽街區(qū)保護與更新過程中的一個重要因素。產(chǎn)權(quán)不僅關(guān)系個人的財產(chǎn)保護和街區(qū)的風(fēng)貌肌理，更直接影響政府投入、居民參與、市場活力等方面。傳統(tǒng)的城市規(guī)劃僅就空間、資源進行合理的分配與利用，而在歷史街區(qū)的保護與更新中，不僅要對常規(guī)的建筑風(fēng)貌、公共空間、基礎(chǔ)設(shè)施等物質(zhì)空間組成要素進行分析，而且應(yīng)該以亟待解決的產(chǎn)權(quán)問題為基礎(chǔ)，通過將清晰的房屋產(chǎn)權(quán)與現(xiàn)狀進行疊加，針對不同權(quán)利主體采取不同實施路徑，在產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上形成更加有效的保護與更新策略。

3.1 從產(chǎn)權(quán)入手得出基本策略指引

延壽街區(qū)雖歷史遺存豐富但因產(chǎn)權(quán)不清未得到合理利用。首先通過資料梳理、走訪調(diào)研確定清晰的產(chǎn)權(quán)歸屬，然后以產(chǎn)權(quán)為基準，分別與原有建筑功能、建筑整治類型進行疊合，得出基本策略指引。規(guī)劃以院落為單位，將產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀按照規(guī)劃研究中的產(chǎn)權(quán)類別分為直管公房、單位產(chǎn)、私產(chǎn)、混合產(chǎn)以及未知產(chǎn)權(quán)5大類別；根據(jù)原有建筑功能，將院落分為文物類建筑、保護類建筑、現(xiàn)存會館、名人故居、歷史建筑、重要遺存和其他7大類；根據(jù)建筑整治類型，將院落分為文物類建筑、保護類建筑、改善類建筑、保留類建筑、更新類建筑、裝飾類建筑6大類。將院落產(chǎn)權(quán)與原有建筑功能進行疊加，得出更新機遇指引圖，為后期建筑單體根據(jù)功能與特色進行保護與更新的具體實施提供指引，營造獨特的建筑氛圍，宣傳與之對應(yīng)的特色文化；將院落產(chǎn)權(quán)與建筑整治類型進行疊加得出更新重點指引圖，為后期在有限資本投入時，根據(jù)文保單位的重要性安排保護與更新的優(yōu)先順序、重點與非重點投入做出指引（圖1）。

圖1 疊加過程與更新指引

3.2 從厘清權(quán)利主體利益邊界得出實施路徑

歷史街區(qū)的保護與更新通常以政府為主導(dǎo)，并通過法律法規(guī)和各種政策的實施來實現(xiàn)。由于各種院落產(chǎn)權(quán)歸屬不同，在政策實施過程中，根據(jù)保護建筑不同的權(quán)益主體，以組織、資金、房源、維穩(wěn)為重要保障，協(xié)調(diào)多方利益，采取不同策略。基于前期清晰的產(chǎn)權(quán)界定和基本策略指引，實施路徑應(yīng)上承控規(guī)、下接實施。在院落層面，由于部分院落產(chǎn)權(quán)混合，所以必須切實摸清院落中每一戶的產(chǎn)權(quán)歸屬。當(dāng)具體到每一棟建筑的產(chǎn)權(quán)時，包括直屬公房、單位產(chǎn)公房、私產(chǎn)3類，需結(jié)合不同性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)和居民訴求。在規(guī)劃實施時，以每一棟建筑為實施單元，以實施單元的產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，把實施主體、實施對象放到直接對位的等級上，進行“一戶一策”的設(shè)計。

對于直屬公房或者單位產(chǎn)公房而言，產(chǎn)權(quán)中的占有權(quán)明確歸國家或者單位所有，在保護策略實施時，可根據(jù)居民意愿選擇申請式退租或者申請式改善。對于私房，即屬于個人的產(chǎn)權(quán)，社會承認、保護所有者的權(quán)力并拒絕他人行使這種權(quán)力[1]，在這種情況下，需要與居民進行協(xié)商，本著居民“自愿、自主、自費”的原則，選擇申請式改善（表1）。

表1 房屋產(chǎn)權(quán)與實施路徑對比表

此次延壽街項目共涉及居民1 906戶，根據(jù)前期騰退意愿調(diào)查，43%的居民有申請式退租意向，41%的居民有申請式改善意向（圖2）。參考周邊其他片區(qū)的騰退比例，即公房占總騰退區(qū)域的45%，私房占總騰退區(qū)域的15%，文物騰退擬按照總體25%的比例進行騰退，特別是對于更新機遇指引圖與更新重點指引圖中所涉及到的重點院落及建筑，在平衡雙方利益后，盡量對其進行騰退，保證院落的完整性，以便于后期的規(guī)劃與利用。同時，對于居民選擇申請式改善方式的問題進行意愿調(diào)查，愿意參與原地改善的占比為73.27%，愿意參與平移式改善的占比為13.24%，不愿意參與改善的為13.04%（圖2）。延壽街區(qū)院落空置率已達42.4%，“共生院”作為平移式改善的一種方式，通過產(chǎn)權(quán)的合并、平移、周轉(zhuǎn)等方式，將產(chǎn)權(quán)進行置換、功能進行植入，加強空間的集約化利用，預(yù)留出更多的空間，提升現(xiàn)有功能，實現(xiàn)新老建筑、新老居民和文化的共生。針對不同的產(chǎn)權(quán)主體、實施主體以及對其訴求采取的相應(yīng)的實施策略，構(gòu)建“產(chǎn)權(quán)主體—實施單元—實施主體”三合一的實施體系，通過漸進式更新，實現(xiàn)歷史文化街區(qū)物質(zhì)提升、文化復(fù)興的目標。

圖2 受訪者申請式退租與申請式改善意向統(tǒng)計、申請式改善方式意向統(tǒng)計

4 產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向下的延壽街區(qū)保護與更新的具體實施策略

基于延壽街區(qū)從產(chǎn)權(quán)入手得出的基本策略指引，在厘清權(quán)利主體利益邊界得出實施路徑的基礎(chǔ)上，結(jié)合街區(qū)立足于首都對文化復(fù)興的定位要求、人民對宜居生活的提升訴求，提出將延壽街區(qū)打造成為“見證千年都城歷史變遷的印跡之地、傳承北京市井人居文化的窗口之地、展現(xiàn)傳統(tǒng)人居現(xiàn)代生活的融合之地”。通過前期對延壽街區(qū)現(xiàn)狀問題的歸納總結(jié)，規(guī)劃方案將從文化、業(yè)態(tài)、設(shè)施、風(fēng)貌、社區(qū)管理5個方面采取有效措施，搭建文化復(fù)興、改善人居、設(shè)施提升、業(yè)態(tài)提質(zhì)、智慧治理五位一體的街區(qū)更新策略（圖3）。

圖3 技術(shù)路線圖

4.1 文化復(fù)興

通過對延壽街區(qū)歷史遺存相關(guān)文獻資料的收集和整理，綜合文保單位名錄和原有建筑功能，以院落為單位，構(gòu)建文物與有價值的歷史院落清單，綜合產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建筑風(fēng)貌、質(zhì)量等信息構(gòu)成街區(qū)歷史文化信息清單（表2）；以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，按照保護院落的保護級別分級分類制定遺產(chǎn)保護與利用策略，對于未充分利用的院落，挖掘歷史信息，植入公共服務(wù)功能；通過研究街區(qū)歷史遺存，復(fù)興傳統(tǒng)老字號，重塑街區(qū)生活I(lǐng)P；依托歷史院落清單，根據(jù)不同文化主題，延伸文化探訪路徑，展示延壽歷史。針對延壽寺進行恢復(fù)性研究，根據(jù)街巷不同的現(xiàn)狀氛圍，將建筑按照風(fēng)格分類指引，依據(jù)整體、單體、屋面、設(shè)施、單體建筑要素的順序進行沿街立面的改造；修繕騰退后的保護院落與建筑，并進行活化利用，還原胡同風(fēng)貌的“原汁原味”的文化氛圍（圖4）。

圖4 延壽街的文化探訪線路組織

表2 延壽街公共空間改造策略表

4.2 人居改善

通過申請式騰退解決街區(qū)內(nèi)人均居住面積過小和沒有空間建設(shè)公共設(shè)施等棘手問題，自愿騰退的居民也可通過購買政策房等改善居住環(huán)境。決定留在街區(qū)內(nèi)的居民采用申請式改善的方法改善居住環(huán)境。根據(jù)不同的公共空間分類營造，創(chuàng)造滿足特色風(fēng)貌、使用需求的開放空間。

4.3 設(shè)施提升

在市政設(shè)施上，根據(jù)2019年北京市出臺的地方標準《歷史文化街區(qū)工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》（DB11/T 692—2019）,構(gòu)建胡同大市政、院落小市政的設(shè)施發(fā)展模式；在交通設(shè)施上，根據(jù)出行方式的不同提供不同的策略，實現(xiàn)精細化管理，優(yōu)先治理停車問題；根據(jù)北京市《核心區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置標準》，積極配合公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，打造15 min生活圈；在公共空間上，根據(jù)不同的公共空間分類營造，創(chuàng)造滿足特色風(fēng)貌、使用需求的開放空間。

4.4 業(yè)態(tài)提質(zhì)

基于現(xiàn)狀業(yè)態(tài)的分析，結(jié)合問卷調(diào)查中商戶與居民的需求，綜合制定“建設(shè)胡同大物業(yè)、現(xiàn)狀業(yè)態(tài)提升、未來業(yè)態(tài)引入”的策略指引。引入胡同大物業(yè)，對整個街區(qū)進行物業(yè)化管理；保留原有生活類型的業(yè)態(tài)，提煉需要品質(zhì)提升、擴大經(jīng)營面積的店鋪。同時，對重點歷史保護院落進行修繕，增加文化相關(guān)業(yè)態(tài)，構(gòu)建文化交流公共空間；對一般院落進行改造，試點共生院模式，將提質(zhì)生活性服務(wù)業(yè)與引入新型業(yè)態(tài)相結(jié)合，營造新老共生的市井商業(yè)街區(qū)。

4.5 智慧管理

延壽街區(qū)院落居民關(guān)系融洽，為社區(qū)營造提供了一個良好的基礎(chǔ)。通過發(fā)掘街區(qū)歷史脈絡(luò)、鼓勵居民廣泛參與，建立街區(qū)文化共識，并在社區(qū)帶領(lǐng)下，各方力量互助，構(gòu)建以黨建引領(lǐng)為核心、居民自治為基礎(chǔ)的社區(qū)治理體系，積極參與規(guī)劃設(shè)計、工程實施、運維等全時段、全空間、全生命周期的物業(yè)管理構(gòu)建。針對經(jīng)過申請式退租、留存戶數(shù)較少的私房院落，通過企業(yè)躉租、長期租賃個人用房等方式，建立分紅、合作經(jīng)營的模式，實現(xiàn)互利共贏。

5 結(jié)語

在歷史文化街區(qū)的保護與更新中，復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)問題是普遍存在的共性問題。北京市延壽街區(qū)保護與更新的規(guī)劃方案直擊產(chǎn)權(quán)問題，從清晰的產(chǎn)權(quán)界定出發(fā)，疊加保護院落的功能與整治類型等多個因素得出更為合理、科學(xué)的綜合策略指引和實施路徑，并結(jié)合街區(qū)特色的文化與現(xiàn)狀問題得出具體實施策略，以文化復(fù)興和提升居民宜居品質(zhì)為目標，實現(xiàn)歷史文化街區(qū)的良性發(fā)展。此次規(guī)劃不同于以往僅從單一的規(guī)劃領(lǐng)域或是經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域出發(fā)進行探究，而是統(tǒng)籌了社會學(xué)、經(jīng)濟學(xué)、城市規(guī)劃學(xué)等多個學(xué)科、不同的參與主體，以更加宏觀、綜合的視角探索保護與更新的實施路徑和策略，期望基于產(chǎn)權(quán)導(dǎo)向下的北京延壽街城市設(shè)計能夠?qū)ξ磥須v史文化街區(qū)的保護與更新有所參考和借鑒。