“房住不炒”政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的正面影響

練斌

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。自從改革開(kāi)放后，市場(chǎng)化的發(fā)展，讓房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展。在目前環(huán)境，高居的土地價(jià)格，也促使房地產(chǎn)也通過(guò)加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)效率，來(lái)取得行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在這一背景下，整個(gè)廣大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提出向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，以提高資本配置效率，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，并加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，提升營(yíng)利能力。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是供應(yīng)商、開(kāi)發(fā)商及下游的房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，都從進(jìn)一步貫徹中央關(guān)于“房住不炒”政策中，得到改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境的機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;企業(yè)營(yíng)利

一、引言

朱姝（2018）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。自從改革開(kāi)放后，市場(chǎng)化的發(fā)展，讓房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展。在這情況下，余華義. （2010）認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向性十分明顯。因此，房企在追求高速發(fā)展的時(shí)候，同時(shí)需要考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。面臨瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便值得學(xué)術(shù)界研究。本文根據(jù)于中國(guó)股票交易所上市的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)比率，分析房地產(chǎn)業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況。

二、研究背景

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了過(guò)去數(shù)十年的高速速發(fā)展，在最近幾年開(kāi)始進(jìn)入了新時(shí)期。在“十三五”的有效規(guī)劃下，房地產(chǎn)業(yè)受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國(guó)家政策的正面影響，改變以往通過(guò)土地快速增值而獲得收益的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。同時(shí)，陳鳳雪. （2019）提出，高居的土地價(jià)格，也促使房地產(chǎn)也通過(guò)加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)效率，來(lái)取得行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在這一背景下，整個(gè)廣大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提出向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，以提高資本配置效率，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，并加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，提升營(yíng)利能力。

在傳統(tǒng)意義中，房地產(chǎn)業(yè)和開(kāi)發(fā)商是被畫(huà)上等號(hào)。實(shí)際上，房地產(chǎn)業(yè)是包括一系列的產(chǎn)業(yè)。它們以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)。它們可以是屬于第三產(chǎn)業(yè)，也可以是屬于第二產(chǎn)業(yè)。綜合來(lái)說(shuō)，它們是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)屬于強(qiáng)"拉動(dòng)作用"。在這情況下，黃飛鵬 （2011） 認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，以及地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，都對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控產(chǎn)生正面的作用。因此，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位是不用輕視。

三、研究方法

本研究分析通過(guò)研究于國(guó)內(nèi)上市市場(chǎng)掛牌的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)公司的財(cái)報(bào)，并對(duì)其中關(guān)于營(yíng)運(yùn)效率及流動(dòng)性的財(cái)務(wù)比率作出分析。研究周期為2020年3月到2021年3月共五個(gè)季度。

上表陳列于2021年3月31日，各房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的上市公司總數(shù)。在本研究中，以開(kāi)發(fā)商作為房地產(chǎn)價(jià)值鏈的核心，多元金融可以被視為支援性行業(yè)的代表，普鋼及其他建材可以被視為供應(yīng)商，房產(chǎn)服務(wù)則屬于開(kāi)發(fā)商的下游行業(yè)。研究人員利用三組比率，分別為三項(xiàng)費(fèi)用比率，速動(dòng)比率及資產(chǎn)負(fù)債比率，分別反映相關(guān)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)效率，流動(dòng)性及財(cái)務(wù)杠桿狀況。研究人員會(huì)按季度分析各行業(yè)合租數(shù)據(jù)的變化。

四、研究結(jié)果

表2陳列各行業(yè)的三組數(shù)據(jù)從2020年3月到2021年3月的變化。可以發(fā)覺(jué)，在開(kāi)發(fā)商的環(huán)節(jié)，全國(guó)地產(chǎn)的成本控制的表現(xiàn)比較區(qū)域地產(chǎn)好。一般來(lái)說(shuō)，全國(guó)性的開(kāi)發(fā)商的三項(xiàng)費(fèi)用比率都維持在35%以內(nèi)。另一方面，部分區(qū)域地產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)虧損的情況。但是，根據(jù)速動(dòng)比率的分析，全國(guó)性的開(kāi)發(fā)商在流動(dòng)性及杠桿方面，都反映出它們的債務(wù)水平是比較區(qū)域性的開(kāi)發(fā)商高。

如果以普鋼行業(yè)及其他建材行業(yè)視為開(kāi)發(fā)商的上游行業(yè)，研究人員發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)商的營(yíng)運(yùn)狀況是在改善。可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是普鋼還是其他建材，三項(xiàng)費(fèi)用比率都出現(xiàn)下降，反映出成本占銷(xiāo)售的比率也是在下降中。同時(shí)，無(wú)論是流動(dòng)性還是財(cái)務(wù)杠桿，兩組行業(yè)都是有所改善。

至于下游方面，研究人員發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)服務(wù)的費(fèi)用比例是在增加，杠桿也在上升，而速動(dòng)比率則輕微下降。而在支援性行業(yè)方面，多元金融的比率，明顯展示出和其他行業(yè)不同的變化模式。

五、結(jié)論

很明顯，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是供應(yīng)商、開(kāi)發(fā)商及下游的房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，都從進(jìn)一步貫徹中央關(guān)于“房住不炒”政策中，得到改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境的機(jī)會(huì)。這個(gè)情況，以區(qū)域性的發(fā)展商尤其明顯。它們的三項(xiàng)費(fèi)用占銷(xiāo)售的比率是明顯下降。因此，研究人員認(rèn)為“房住不炒”政策是可以有效提升行業(yè)的營(yíng)運(yùn)效率及水平。同時(shí)，從供應(yīng)商的流動(dòng)性提升和杠桿的下降，研究人員認(rèn)為整個(gè)行業(yè)的杠桿及流動(dòng)性其實(shí)都有所改善。這個(gè)情況，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展尤其重要。毫無(wú)疑問(wèn)，當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)在部分領(lǐng)域確實(shí)有經(jīng)濟(jì)泡沫的情況，但從目前的數(shù)據(jù)分析，政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，已經(jīng)讓行業(yè)得到持續(xù)健康發(fā)展的機(jī)會(huì)，并讓行業(yè)的整體效率得到提升。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱姝.（2018）.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析r——以綠城集團(tuán)為例[J].福建質(zhì)量管理， 000（014）， 41.

[2]余華義.（2010）.經(jīng)濟(jì)基本面還是房地產(chǎn)政策在影響中國(guó)的房?jī)r(jià)[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，000（003）， 116-122.

[3]陳鳳雪.（2019）.輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)績(jī)效影響——以綠城中國(guó)為例[J].輕工科技，000（003）， P.117-118.

[4]黃飛鵬.淺析我國(guó)金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響弱效應(yīng)的原因[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2011（18）