“房住不炒”政策對房地產業的正面影響

練斌

摘要：房地產業是國民經濟支柱產業之一。自從改革開放后，市場化的發展，讓房地產業取得了長足發展。在目前環境，高居的土地價格，也促使房地產也通過加強營運效率，來取得行業的競爭優勢。在這一背景下，整個廣大房地產企業紛紛提出向輕資產運營模式轉型，以提高資本配置效率，優化產品結構，并加快資產周轉，提升營利能力。整個房地產業，無論是供應商、開發商及下游的房產服務行業，都從進一步貫徹中央關于“房住不炒”政策中，得到改善經營環境的機會。

關鍵詞：房地產;宏觀調控;企業營利

一、引言

朱姝（2018）認為房地產業是國民經濟支柱產業之一。自從改革開放后，市場化的發展，讓房地產業取得了長足發展。在這情況下，余華義. （2010）認為，房地產業政策導向性十分明顯。因此，房企在追求高速發展的時候，同時需要考慮到宏觀經濟環境下潛在的系統性風險。面臨瞬息萬變的市場環境，房地產業的財務風險便值得學術界研究。本文根據于中國股票交易所上市的房地產企業的會計比率，分析房地產業的整體財務狀況。

二、研究背景

房地產企業在經歷了過去數十年的高速速發展，在最近幾年開始進入了新時期。在“十三五”的有效規劃下，房地產業受到經濟環境以及國家政策的正面影響，改變以往通過土地快速增值而獲得收益的重資產運營模式。同時，陳鳳雪. （2019）提出，高居的土地價格，也促使房地產也通過加強營運效率，來取得行業的競爭優勢。在這一背景下，整個廣大房地產企業紛紛提出向輕資產運營模式轉型，以提高資本配置效率，優化產品結構，并加快資產周轉，提升營利能力。

在傳統意義中，房地產業和開發商是被畫上等號。實際上，房地產業是包括一系列的產業。它們以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。因此，房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業。它們可以是屬于第三產業，也可以是屬于第二產業。綜合來說，它們是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產業屬于強"拉動作用"。在這情況下，黃飛鵬 （2011） 認為房地產業對國民經濟增長的貢獻，以及地方政府對土地財政的依賴，都對國家宏觀調控產生正面的作用。因此，房地產業在國民經濟中的支柱地位是不用輕視。

三、研究方法

本研究分析通過研究于國內上市市場掛牌的房地產及相關行業公司的財報，并對其中關于營運效率及流動性的財務比率作出分析。研究周期為2020年3月到2021年3月共五個季度。

上表陳列于2021年3月31日，各房地產相關行業的上市公司總數。在本研究中，以開發商作為房地產價值鏈的核心，多元金融可以被視為支援性行業的代表，普鋼及其他建材可以被視為供應商，房產服務則屬于開發商的下游行業。研究人員利用三組比率，分別為三項費用比率，速動比率及資產負債比率，分別反映相關行業的營運效率，流動性及財務杠桿狀況。研究人員會按季度分析各行業合租數據的變化。

四、研究結果

表2陳列各行業的三組數據從2020年3月到2021年3月的變化。可以發覺，在開發商的環節，全國地產的成本控制的表現比較區域地產好。一般來說，全國性的開發商的三項費用比率都維持在35%以內。另一方面，部分區域地產可能會出現虧損的情況。但是，根據速動比率的分析，全國性的開發商在流動性及杠桿方面，都反映出它們的債務水平是比較區域性的開發商高。

如果以普鋼行業及其他建材行業視為開發商的上游行業，研究人員發現，房地產業的供應商的營運狀況是在改善。可以發現，無論是普鋼還是其他建材，三項費用比率都出現下降，反映出成本占銷售的比率也是在下降中。同時，無論是流動性還是財務杠桿，兩組行業都是有所改善。

至于下游方面，研究人員發現，房產服務的費用比例是在增加，杠桿也在上升，而速動比率則輕微下降。而在支援性行業方面，多元金融的比率，明顯展示出和其他行業不同的變化模式。

五、結論

很明顯，整個房地產業，無論是供應商、開發商及下游的房產服務行業，都從進一步貫徹中央關于“房住不炒”政策中，得到改善經營環境的機會。這個情況，以區域性的發展商尤其明顯。它們的三項費用占銷售的比率是明顯下降。因此，研究人員認為“房住不炒”政策是可以有效提升行業的營運效率及水平。同時，從供應商的流動性提升和杠桿的下降，研究人員認為整個行業的杠桿及流動性其實都有所改善。這個情況，對于房地產業的健康發展尤其重要。毫無疑問，當今房地產行業在部分領域確實有經濟泡沫的情況，但從目前的數據分析，政府出臺了一系列宏觀調控政策，已經讓行業得到持續健康發展的機會，并讓行業的整體效率得到提升。

參考文獻：

[1]朱姝.（2018）.房地產企業財務分析r——以綠城集團為例[J].福建質量管理， 000（014）， 41.

[2]余華義.（2010）.經濟基本面還是房地產政策在影響中國的房價[J].財貿經濟，000（003）， 116-122.

[3]陳鳳雪.（2019）.輕資產運營對我國房地產企業的財務績效影響——以綠城中國為例[J].輕工科技，000（003）， P.117-118.

[4]黃飛鵬.淺析我國金融政策對房地產業影響弱效應的原因[J].中國城市經濟，2011（18）