濱海文旅型住區規劃布局研究
——以茂名水東灣新城歌美海項目為例

文/深圳華森建筑與工程設計顧問有限公司 鞏儀鵬 常發明 侯林普 崔祎睿

0 引言

由于城市建成區土地資源緊缺，某些遠離城市建成區的濱海區域逐漸被劃入城市發展藍圖。開闊的視野、優質的景觀資源也使濱海地區成為地產開發商爭奪的焦點。開發初期，由于政府監管的疏忽、設計師的忽視及開發商對利益的追逐，諸多位于該區域的居住區樓盤在開發時并未很好地利用地理條件進行設計，而是采用粗暴的占地圈海開發模式。這不僅破壞濱海景觀，也極大影響當地生態環境的完整性。隨著近年來政府監管的加強，設計師與開發商對場地現狀認知的增強，“圈海造樓”現象日益減少。如何充分挖掘濱海區域的景觀優勢，在滿足居住區功能的同時，平衡經濟效益與濱海景觀資源保護，成為設計師與開發商所關注的焦點。以茂名水東灣新城歌美海項目為例，探討濱海文旅型居住區的總體布局設計。

1 項目背景

茂名，一個曾經依賴石化產業發展經濟的粵西龍頭城市，與周邊城市相比，其虹吸效應正在下降。在周邊城市濱海旅游開發初見成效的基調下，為優化其產業結構，通過強化旅游，改善產業結構，以提升城市的綜合競爭力。在此背景下，我國開發企業紛紛入駐茂名南組團水東灣高地片區，為“文化+旅游+城鎮化”產業布局落下重要一子。

該項目位于茂名水東灣新區的高地片區，基地緊鄰南海旅游島，距茂名西站30.0km,距晏鏡嶺3.5km，距南海中國第一灘2.0km。項目用地西鄰智城五路，東為歌美海西路，由北至南，4條城市支路橫穿用地，緊鄰用地東側為環境優美的歌美海水域（見圖1）。項目總規劃用地面積約17.5萬m2，可建設用地面積約15.5萬m2，容積率2.5，計容面積約38.7萬m2。

圖1 不同高度的現狀航拍

2 規劃設計分析

1）海南合景汀瀾海岸 合景汀瀾海岸位于海南省陵水縣黎安鎮內珍珠海岸椰林濱海旅游度假區，項目地處香水灣、清水灣和土福灣三大灣區之間的黃金地帶，擁有三灣三島的豐富高端度假資源。項目總占地面積800畝，總建筑面積317000m2，呈長方形沿海岸線分布，進深約408m，面寬約1305m，產品類型主要為高層公寓和別墅。合景汀瀾海岸建筑群落充分利用海岸線地形優勢，采用沿海伸展、前低后高的規劃布局方式，使海景資源利用最大化。前區打造單坡屋頂別墅，層層遞進分布于1.3km私屬沙灘上，后區板式公寓采用折線布置方式，均有20m2以上的180°觀海陽臺（見圖2）。

圖2 海南合景汀瀾海岸

2）海南龍棲灣波波利海岸 龍棲灣波波利海岸位于海南省樂東縣九所龍棲灣，地處北緯18°以南的大三亞熱帶濱海度假區，背山面海，自然資源充盈。波波利海岸總占地面積286畝，建筑面積28.8萬m2，目前推出10.0萬m2公寓和別墅。一期波波利海岸屬于住宅綜合區，以高層公寓和別墅為主。建筑規劃布局采用前低后高方式，前區別墅沿海錯落排布，后區公寓排布呈弧線，板塔結合，以延長建筑沿海景觀面，充分利用海景資源（見圖3）。

圖3 海南龍棲灣波波利海岸

3）惠州虹海灣 惠州虹海灣位于廣東省惠州市惠東縣港口鎮，東鄰雙月灣景區東山海，西鄰213縣道。項目占地面積10.7萬m2，建筑面積34.0萬m2，產品類型為高層住宅和多層商業。建筑規劃布局采用雙“U”形，后區采用板塔結合，以板樓為主，前區打造底層沿海商業。雙“U”形布局，前面無遮擋建筑，可降低視角，使看海戶數最大化，同時形成2個開闊的景觀庭院（見圖4）。

圖4 惠州虹海灣

3 規劃布局要點

濱海文旅型住區項目特點主要以旅游度假為主，候鳥式移居生活方式為次，兼顧周邊居民日常居住需求，是復合型功能住區。因此，滿足不同特征的居住需求及開發商經濟效益最大化，成為此類型項目規劃布局需考慮的設計因素。濱海高層住宅的規劃布局方式，主要包括院落式、行列式、散點式和混合式等，結合本項目所處位置及看海朝向，采用院落式布局，特殊位置塔樓形體扭轉，使絕大多數樓棟皆可獲得濱海景觀。

3.1 前點后板，視角優先

以平衡經濟效益與濱海資源保護為原則，結合樓棟形式、景觀視線、建筑布局及天際線等因素，推導出全部塔式、板塔結合沿海錯落布置及板塔結合雙“U”形布局3個方案（見圖5）。

圖5 布局方案

1）全部塔式 塔樓沿景觀面平行錯落布置，滿足經濟指標要求，樓棟數28棟，樓間距47～60m。該方案樓密度大，中心庭院尺度小，且樓之間相互遮擋，遠離海景的塔式住宅較難觀看一線海景。

2）板塔式結合沿海錯落布置 滿足經濟指標要求，樓棟數24棟，樓間距46～93m。該方案采用前塔后板，雖能減少樓棟數使樓間距變大，但前區塔樓平行景觀面布置，樓棟間遮擋嚴重，且庭院尺度不大，無法實現整個社區套形的均好性。

3）板塔結合雙“U”形布局 滿足經濟指標要求，樓棟數25棟，樓間距85～91m。該方案“U”形布置使所有樓棟均能獲得開闊的景觀視線，且使看海戶數最大化；庭院尺度大，空間更開闊，社區品質更高，社區套形均好性較高；樓棟高低分區，錯落有致形成豐富的天際線。

通過多種方案比較，綜合考慮樓棟數、樓間距、庭院尺度、天際線、套形得房率及看海視線質量等因素，推導出最優方案：板式與塔式結合，前塔后板，塔樓和板樓形成雙“U”形布局。

3.2 雙“U”形格局，景觀資源利用最大化

平面布局實現景觀資源利用率最大化。通過點板結合形成雙“U”形布局，使前區無遮擋，最大化延展看海景觀面；在東南側沿海利用界面斜度擴大開口空間，減少樓棟之間的相互干擾；利用樓棟自身角度和特殊化套形，使每個套形均能獲得良好的海景視線。

1）雙“U”形布局 采用后板前塔的雙“U”形布局，庭院尺度保持在90m以上，前后無遮擋，視線開闊。“U”形布置可延長看海景觀面，使看海戶數最大化。在經濟效益和項目品質間尋求平衡，在保證景觀視線、社區品質前提下，盡量提升經濟效益（見圖6）。

圖6 雙“U”形布局

2）庭院比例和尺度研究 在雙“U”形布局基礎上，研究庭院尺度及景觀視線最大化方法。如圖7所示，L1及L3平行景觀面，以此為基準研究L2，L4分別與L1，L3的夾角，夾角越大，斜度越大，L2及L4的長度增大，空間開口增大，庭院越開闊，景觀視線越好。

圖7 庭院尺度

3）塔樓角度和特殊化套形 從單體樓棟設計出發，通過調整樓棟角度使樓棟間視線遮擋最小化，使套形獲得最佳景觀朝向。此外，還可局部特殊化處理套形，如方案中對板式進行變化，形成折板式，既弱化大板樓對城市空間的不利影響，又使樓棟之間互不遮擋，爭取更多套形獲得良好的海景視線，使景觀資源利用最大化。

4）海景視線量化分析 對海景視線進行精確計算，按角度大小對海景視線進行分級。一級視線，180°范圍可觀海景；二級視線，90°～180°范圍可觀海景；三級視線，30°～90°范圍可觀海景；四級視線，0～30°范圍可觀海景；五級視線，無海景。統計結果顯示，一級視線占比60.00%以上，二級視線占比1.14%，三級視線占比14.98%，四級視線占比16.51%。依照此種規劃布局，社區約93%的住戶可觀海，且可觀一線海景住戶占比達60%，盡可能使海景資源利用最大化。

3.3 高低分區，視線錯落

從豎向上，將整個社區分為3個層級，前區為底層別墅和商墅，中區為80m高度塔樓，后區為100m板樓，整個排布呈階梯狀。階梯式布局優勢高低分區，使前后建筑視線不遮擋；與景觀面契合，更好呼應自然風光；順應風向，使建筑獲得更佳通風；前后高低起伏，不僅順應上位規劃，豐富城市天際線，也使整個社區視線錯落有致。

3.4 商業界面，曲折動感

度假區的商業服務設施，需求量小于城市住區。但其對特色餐飲、當地特產等商品需求量較大。區別于城市居住區，濱海旅游住區商業應彰顯整體有序、空間豐富的布局方式，提倡特色化運營。

1）通過對價值界面的分析，在沿智城五路及地塊北、中、南4條東西支路一側布置1層商業，商業形式順應高層樓棟布置方向，形成1條動感活潑的商業界面，拉長了商業動線，并形成具有變化的商業前廣場空間。

2）為提高整個小區度假調性，在沿歌美海西路近海一側布置2排低密度產品（別墅及商墅），在外部景觀資源與內部庭院布局之間找到最佳平衡點。

3）在北地塊東南角設置社區體驗式會所，在空間上，與其北側別墅商業及主入口廣場空間共同組成開放的小區門戶，通過設置屋頂構架，使小區體驗式會所與南側市政綠地地塊配建的小區臨時營銷中心及展示區有機聯系。

綜上所述，最終呈現“一帶四園兩組團”的度假標桿大盤(見圖8，9)。

圖8 鳥瞰

圖9 濱海透視

4 結語

濱海居住區項目開發重點在于滿足開發商對經濟效益的追求、政府對于城市形象的要求及市民對濱海公共空間的訴求。良好的規劃布局不僅能改善居住品質，提升城市形象及特色，而且對推動城市區域發展，營造優質海岸生態環境具有重要作用。此類項目應因地制宜，挖掘地塊潛力，并規避自身缺點。茂名歌美海住區項目在空間布局設計中將城市愿景與開發商戰略完美結合，打造高品質濱海復合型居住社區。