“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響及對(duì)策分析

尹益紅 深圳市世華房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司

引言

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)了企業(yè)的良好發(fā)展，使企業(yè)呈現(xiàn)出多元化的經(jīng)營(yíng)模式，但稅務(wù)工作仍然較為落后，對(duì)企業(yè)發(fā)展造成了不良影響。因此，為了能夠有效解決上述問(wèn)題，我國(guó)于2016年5月1日全面完成“營(yíng)改增”改革，從根源上減輕了企業(yè)的賦稅負(fù)擔(dān)。

一、關(guān)于“營(yíng)改增”的改革

首先，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來(lái)嚴(yán)重影響，原房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅率在11～17%，現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅在5%，因此一旦企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不滿(mǎn)足要求或政府并未有相關(guān)扶持策略時(shí)，將為企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的賦稅壓力。其次，由于我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于下行階段，房?jī)r(jià)受到經(jīng)濟(jì)的影響隨之上漲，政府相關(guān)部門(mén)出臺(tái)相應(yīng)的政策對(duì)房地產(chǎn)體制進(jìn)行改革，因此，“營(yíng)改增”政策想要在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部普及難度較大。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，需要先從土地審批工作開(kāi)始，到開(kāi)發(fā)建設(shè)階段需要經(jīng)歷施工場(chǎng)地勘探、建設(shè)前期策劃、報(bào)建、征拆、安置補(bǔ)償、配套工程策劃、綠化工程策劃等諸多環(huán)節(jié)，并且每一環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的周期，因此，房地產(chǎn)行業(yè)前期開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。此外，開(kāi)發(fā)階段還受到企業(yè)策劃能力、企業(yè)融資能力、決策流程等其他因素的影響，難以對(duì)具體的開(kāi)發(fā)時(shí)間進(jìn)行預(yù)測(cè)。

（二）資金投入量比較大

房地產(chǎn)企業(yè)的前期開(kāi)發(fā)工作需要投入大量的資源、資金作為支撐。其中，大部分資金運(yùn)用在開(kāi)發(fā)成本上，小部分資金運(yùn)用在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中。開(kāi)發(fā)成本主要包含土地使用金、項(xiàng)目規(guī)劃、研究以及設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)，資金浮動(dòng)較大，導(dǎo)致資金投入量較大。

（三）融資成本高

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的特殊性，導(dǎo)致該行業(yè)具有特定的運(yùn)營(yíng)模式，在其運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，資金占用時(shí)間比較長(zhǎng)，需要在前期籌集大量資金，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的良好運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)在開(kāi)發(fā)前，應(yīng)開(kāi)展多條有效的融資渠道。

三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)成本的影響

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要運(yùn)用到的施工材料比較多，企業(yè)需購(gòu)置材料的種類(lèi)較多，除了需要進(jìn)行集中采購(gòu)的鋼筋、混凝土等能夠獲取到專(zhuān)用發(fā)票的材料外，還需采購(gòu)大量用途廣、價(jià)格低廉、采購(gòu)便利的其他材料，而這部分材料的供應(yīng)商通常為個(gè)體商戶(hù)、私營(yíng)商戶(hù)等，絕大多數(shù)是都是按照定額進(jìn)行稅務(wù)征收，導(dǎo)致建設(shè)單位在計(jì)算應(yīng)交稅款時(shí)，不能直接按比例進(jìn)行稅款抵扣。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)中的安裝工程也面臨著上述問(wèn)題，在進(jìn)行“營(yíng)改增”改革后，賦稅方面有著較大程度的提升。結(jié)合稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁原理，稅務(wù)的提升將導(dǎo)致施工成本以及其他管理費(fèi)用的大幅度提升。

（二）對(duì)資產(chǎn)負(fù)債的影響

在未進(jìn)行“營(yíng)改增”改革前，房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率在11%，房地產(chǎn)企業(yè)還需繳納營(yíng)業(yè)稅。在“營(yíng)改增”改革后，房地產(chǎn)行業(yè)在購(gòu)置固定資產(chǎn)或其他用以施工的材料時(shí)，需獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票，運(yùn)用材料或資產(chǎn)發(fā)票抵扣應(yīng)繳納稅額，從一定程度上改善重復(fù)納稅的現(xiàn)象。但企業(yè)的資產(chǎn)總額也隨之發(fā)生下降，若企業(yè)保持自身負(fù)債情況不受改變，將在一定程度上提升企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率（資產(chǎn)負(fù)債率=企業(yè)資產(chǎn)總額/企業(yè)負(fù)債總額），導(dǎo)致企業(yè)需面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

（三）對(duì)利潤(rùn)的影響

“營(yíng)改增”改革后，對(duì)企業(yè)能夠獲取到的利潤(rùn)也帶來(lái)了一定影響。房地產(chǎn)行業(yè)需在確定利潤(rùn)后，扣除增值稅部分，與未改革前相比，利潤(rùn)有所降低。例如，某房地產(chǎn)項(xiàng)目出售居民樓后獲取到的收入為4500萬(wàn)元。具體相差金額可見(jiàn)表1。

表1 “營(yíng)改增”改革前后對(duì)比

結(jié)合表1不難發(fā)現(xiàn)，在實(shí)行“營(yíng)改增”改革后，房地產(chǎn)利潤(rùn)有著顯著的下降趨勢(shì)。

（四）對(duì)稅負(fù)的影響

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，在“營(yíng)改增”改革前，如果企業(yè)購(gòu)置材料、機(jī)械、設(shè)備等固定資產(chǎn)時(shí)，并未獲取專(zhuān)用的增值稅發(fā)票，將無(wú)法進(jìn)行稅款抵扣。而在“營(yíng)改增”改革后，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)施稅款抵扣政策后，可以規(guī)避上述問(wèn)題，從根源上避免重復(fù)納稅的現(xiàn)象。

（五）對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的影響

隨著“營(yíng)改增”政策的廣泛推廣，稅收政策也發(fā)生了極大的變化，房地產(chǎn)行業(yè)計(jì)算納稅的方式也隨之發(fā)生了改變。而當(dāng)前財(cái)務(wù)人員職業(yè)水平有限，面對(duì)新的稅務(wù)制度，可能存在業(yè)務(wù)銜接不足等現(xiàn)象，進(jìn)而引發(fā)財(cái)務(wù)核算工作不規(guī)范、稅務(wù)征收不明確等現(xiàn)象，在一定程度上為企業(yè)帶來(lái)了納稅風(fēng)險(xiǎn)。

四、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”的策略

（一）政府方面

1.應(yīng)促進(jìn)稅收制度的改革

我國(guó)開(kāi)展“營(yíng)改增”改革的目的在于降低企業(yè)稅負(fù)，避免重復(fù)納稅等現(xiàn)象發(fā)生，促進(jìn)企業(yè)的良好發(fā)展。但由于“營(yíng)改增”改革制度不夠完善，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益造成影響。政府部門(mén)不僅要不斷完善“營(yíng)改增”制度，還應(yīng)給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的補(bǔ)償，降低企業(yè)間的兩極分化現(xiàn)象，確保企業(yè)能夠合理應(yīng)對(duì)稅務(wù)改革。

2.應(yīng)強(qiáng)化對(duì)于企業(yè)的輔導(dǎo)

各個(gè)級(jí)別的財(cái)稅部門(mén)可定期對(duì)企業(yè)組織培訓(xùn)工作，使基層管理人員能夠明確“營(yíng)改增”政策的重點(diǎn)，并在稅務(wù)局設(shè)置營(yíng)改增窗口，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)開(kāi)展在線(xiàn)咨詢(xún)工作，以此滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)稅務(wù)人員的咨詢(xún)需求。與此同時(shí)，政府應(yīng)配置專(zhuān)業(yè)稅務(wù)管理人員進(jìn)入企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行輔導(dǎo)，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員能夠快速了解改革后的稅務(wù)制度，進(jìn)而降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)方面

1.應(yīng)不斷完善企業(yè)財(cái)務(wù)審核工作

企業(yè)在完善財(cái)務(wù)審核工作前，應(yīng)對(duì)審核人員素質(zhì)進(jìn)行控制，應(yīng)不斷對(duì)當(dāng)前財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷強(qiáng)化學(xué)習(xí)。由于“營(yíng)改增”改革后增值稅發(fā)生了巨大的改變，提升了賬目處理工作的難度，不僅要求基層財(cái)務(wù)人員熟悉財(cái)稅方面的政策，還要求財(cái)務(wù)人員明確增值稅的抵扣，并在實(shí)際工作中，尤其是勞務(wù)建設(shè)以及資源采購(gòu)方面，能夠及時(shí)獲得增值稅抵扣發(fā)票，并保障發(fā)票的準(zhǔn)確性，為后期財(cái)務(wù)管理工作良好開(kāi)展奠定基礎(chǔ)，保障每筆賬目都有合理合法的原始憑據(jù)，將財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行緊密銜接，從一定程度上避免出現(xiàn)重復(fù)征稅現(xiàn)象。

2.變更經(jīng)營(yíng)模式

企業(yè)可以通過(guò)變更經(jīng)營(yíng)模式來(lái)適應(yīng)“營(yíng)改增”改革，可從以下兩方面入手：第一，盡可能縮短項(xiàng)目的運(yùn)行周期，能夠在一定程度上減少企業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以及資金占用時(shí)間，進(jìn)而緩解融資壓力，提升資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率；第二，企業(yè)應(yīng)不斷開(kāi)發(fā)高質(zhì)量的項(xiàng)目，不僅能夠在資源購(gòu)買(mǎi)時(shí)獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，對(duì)總稅款進(jìn)行抵扣，還能提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而發(fā)揮出企業(yè)的品牌效應(yīng)，促進(jìn)企業(yè)的良好發(fā)展。

3.強(qiáng)化稅收籌劃工作

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅務(wù)種類(lèi)有14種之多，主要為增值稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅等。所以，“營(yíng)改增”改革作為一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，在進(jìn)行改革前，房地產(chǎn)繳納稅務(wù)時(shí)，沒(méi)有大的籌劃空間。但在改革后，由于涉及的環(huán)節(jié)多，能夠加大稅務(wù)籌劃空間，為企業(yè)帶來(lái)了更多的機(jī)會(huì)。因此，企業(yè)應(yīng)把握住機(jī)會(huì)，不斷與稅務(wù)管理部門(mén)進(jìn)行溝通，確保享受到更好的優(yōu)惠政策，并結(jié)合當(dāng)下企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，修訂或制定相關(guān)的制度，確保“營(yíng)改增”政策能夠充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，降低“營(yíng)改增”政策對(duì)企業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響。

4.強(qiáng)化監(jiān)管工作

在“營(yíng)改增”改革后，房地產(chǎn)企業(yè)將在一段時(shí)間內(nèi)面臨著建筑成本的上升，為保障企業(yè)的良好運(yùn)營(yíng)，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督管理工作，不斷控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，采取合理措施應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”改革，降低財(cái)務(wù)管理工作存在的漏洞，從而降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)督成本控制工作，強(qiáng)化管理工作，不斷維護(hù)項(xiàng)目各個(gè)參與方之間的關(guān)系，并且明確其與財(cái)務(wù)管理的關(guān)系，結(jié)合自身運(yùn)用情況建立合理的業(yè)務(wù)流程，并對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)做好記錄，對(duì)運(yùn)營(yíng)流程進(jìn)行審核，避免發(fā)生資金、資源浪費(fèi)現(xiàn)象。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合稅務(wù)部門(mén)實(shí)際情況做好籌劃工作，為企業(yè)的良好發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

5.調(diào)整增值稅發(fā)票管理，重新規(guī)劃財(cái)務(wù)流程

增值稅專(zhuān)用發(fā)票作為稅務(wù)管理部門(mén)、審計(jì)單位檢查的重要憑證，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)其進(jìn)行合理管理。在“營(yíng)改增”改革后，原有的發(fā)票管理系統(tǒng)已不再適用，因此，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理部門(mén)應(yīng)結(jié)合當(dāng)前的稅收政策，對(duì)增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)節(jié)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)，重新對(duì)財(cái)務(wù)管理流程進(jìn)行規(guī)劃。在處理相關(guān)業(yè)務(wù)前，應(yīng)對(duì)增值稅發(fā)票進(jìn)行檢查，確保其具有完整性并且真實(shí)有效。財(cái)務(wù)管理人員在對(duì)發(fā)票進(jìn)行審核時(shí)，應(yīng)重視發(fā)票是否蓋章，確保其有效性。企業(yè)應(yīng)將財(cái)務(wù)管理流程與發(fā)票管理工作進(jìn)行融合，以提升財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量，從根源上避免財(cái)務(wù)漏洞的出現(xiàn)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，“營(yíng)改增”改革能降低企業(yè)稅負(fù)，避免出現(xiàn)重復(fù)納稅等現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展起到重要作用。但由于“營(yíng)改增”仍處于有待完善的階段，政府部門(mén)可結(jié)合實(shí)際情況，不斷對(duì)相關(guān)制度進(jìn)行完善，使其能充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，并且應(yīng)給予相關(guān)企業(yè)補(bǔ)償措施，降低“營(yíng)改增”政策對(duì)企業(yè)帶來(lái)的不良影響，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)重視財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，使基層人員能夠充分了解“營(yíng)改增”政策，從而提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。