加強(qiáng)行政事業(yè)單位房屋出租管理的有效措施

劉喬曼

【摘要】新時期，為了規(guī)范行政事業(yè)單位房產(chǎn)出租管理的行為，需要實(shí)現(xiàn)對當(dāng)前行政事業(yè)單位房屋資源地合理配置，實(shí)現(xiàn)對國有資產(chǎn)的充分利用，不斷提高國有資產(chǎn)的使用效果，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對行政事業(yè)單位房屋出租內(nèi)容的統(tǒng)一管理。

【關(guān)鍵詞】行政事業(yè)單位;房屋出租;管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

現(xiàn)如今，加強(qiáng)對房租賃的管理，不僅可以緩解住房市場供需之間的矛盾，還能夠及時解決行政事業(yè)單位房屋出租之間的問題，保證租賃業(yè)務(wù)管理的有效性和科學(xué)性。同時，在對行政事業(yè)單位房屋出租內(nèi)容進(jìn)行管理時，還需要嚴(yán)格遵守我國資產(chǎn)管理中的相關(guān)規(guī)定，從而實(shí)現(xiàn)對出租管理風(fēng)險的控制和預(yù)防。

1、行政事業(yè)單位房屋出租管理的情況

當(dāng)前，行政事業(yè)單位在社會發(fā)展中所面臨的主要問題之一就是房屋出租問題。再加上，房屋屬于行政事業(yè)單位資產(chǎn)的重要組成部分。在具體的會計處理中，行政事業(yè)單位的房屋一般會通過固定基金和建工程科目核算等內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)對行政事業(yè)單位房屋出租重點(diǎn)內(nèi)容的整合，然后通過適當(dāng)購入房屋，讓其可以達(dá)到預(yù)定的使用狀態(tài)，可以借記“固定資產(chǎn)”科目，保證行政事業(yè)單位房屋資產(chǎn)凈額的有效性[1]。

一般情況下，行政事業(yè)單位的房屋出租具有比較積極的作用。首先，對于出租者來說，充分利用閑置資產(chǎn)，能夠提高資產(chǎn)的利用率。在此過程中，還可以利用出租房屋取得的收入，去彌補(bǔ)單位在開展經(jīng)濟(jì)活動中的經(jīng)費(fèi)不足。其次，財政部門還需要積極發(fā)揮本身在行政事業(yè)單位房屋出租管理中的作用，主要在現(xiàn)行預(yù)算管理體制下，將出租內(nèi)容融入到預(yù)算管理中，減輕政府財政預(yù)算的資金壓力。此外，行政事業(yè)單位在具體的房屋資產(chǎn)出租管理中還存在比較普遍性和傾向性等問題，所以相關(guān)的管理人員需要加強(qiáng)對此部分內(nèi)容的關(guān)注和重視。

在對行政事業(yè)單位的資產(chǎn)內(nèi)容進(jìn)行分析時，發(fā)現(xiàn)其主要分為非經(jīng)營性資產(chǎn)和經(jīng)營性資產(chǎn)。其中的非經(jīng)營性資產(chǎn)主要是指行政事業(yè)單位在具體的發(fā)展中，實(shí)現(xiàn)對國家行政任務(wù)的合理劃分，在此基礎(chǔ)上開展業(yè)務(wù)活動，實(shí)現(xiàn)對使用資產(chǎn)的整合。同時，經(jīng)營性資產(chǎn)一般是指行政事業(yè)單位需要完成基本的工作，然后在此背景下，結(jié)合國家的相關(guān)政策，實(shí)現(xiàn)對相關(guān)經(jīng)營活動資產(chǎn)的整合。

此外，大部分的行政事業(yè)單位中的辦公用房一般是非經(jīng)營性資產(chǎn)，需要加強(qiáng)對此部分的綜合管理，結(jié)合《行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)了對非經(jīng)營性資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，進(jìn)而保證出租內(nèi)容的合法性和有效性。在此基礎(chǔ)上提出申請，并且主管部門還需要對此部分內(nèi)容進(jìn)行審查和核實(shí)，進(jìn)而保證行政事業(yè)單位房屋出租管理的有效性。

2、行政事業(yè)單位房屋出租管理中的問題

2.1房屋出租沒有履行報批程序

我國在對行政事業(yè)單位資產(chǎn)進(jìn)行管理時，需要堅持所有權(quán)以及使用權(quán)，明確兩者之間相分離的原則，實(shí)現(xiàn)對相關(guān)內(nèi)容的監(jiān)管，并且政府在此過程中也需要對其進(jìn)行分級監(jiān)管。然而，即便是房屋建筑物的使用權(quán)和管理權(quán)屬于行政事業(yè)單位，但是其中的所有權(quán)在法律上是屬于國家的，并且部分的行政事業(yè)單位也沒有在法定程序上對其進(jìn)行報批，一般其會擅自決定房屋出租的相關(guān)事項[2]。

2.2房屋出租收入管理并不規(guī)范

行政事業(yè)單位中的預(yù)算一般是由預(yù)算收入以及預(yù)算支出所組成的，并且行政事業(yè)單位中的全部收入和支出都會納入預(yù)算管理中。但是，部分行政單位并沒有將房屋出租收入有效地納入到單位年度預(yù)算中，更難以對其進(jìn)行統(tǒng)籌管理。再加上，一些管理制度不符合預(yù)算編制中的規(guī)定，所以行政事業(yè)單位在對房屋出租收入進(jìn)行整合時，還沒有完善和優(yōu)化管理流程。此外，房屋租金定價也并不合理。如表2所示：

例如，水利事業(yè)單位在對房屋進(jìn)行出租時，部分單位并沒有進(jìn)行充分的市場調(diào)研，也沒有對有關(guān)的租金情況進(jìn)行分析，這會導(dǎo)致房屋出租的實(shí)際租金低于同等的市場價格水平，嚴(yán)重情況下會導(dǎo)致國有資產(chǎn)出現(xiàn)流失風(fēng)險。

2.3房屋出租收入漏繳相關(guān)稅費(fèi)

雖然大部分行政事業(yè)單位在發(fā)展中都認(rèn)識到了房屋出租的重要性，會將租金收入上交給財政非稅收入專戶。但是出租收入稅費(fèi)是不是不用進(jìn)行繳納，還存在一定的問題，并且一些單位為了少繳稅費(fèi)，他們在收取房租收入的時候，對發(fā)票的使用并不是十分的規(guī)范。同時，相關(guān)的行政單位也沒有對款收據(jù)進(jìn)行整合和管理，這會造成國有資產(chǎn)出現(xiàn)變相流失的情況。

3、明確當(dāng)前行政事業(yè)單位房屋出租中的內(nèi)容

3.1放寬出租期限

一般情況下，原房產(chǎn)租賃期限為三年，對用于賓館和超市等行業(yè)的發(fā)展情況進(jìn)行分析時，發(fā)現(xiàn)如果其面積較大，就可以適當(dāng)延長租期。但是，最長不可以超過五年。在此過程中，需要參照省級房產(chǎn)租賃中的具體內(nèi)容和辦法，將其適當(dāng)放寬，不可以讓其超過5年[3]。

3.2非公開招租方式的條件和限制

在對市級機(jī)關(guān)和財政補(bǔ)助事業(yè)單位的出租用房進(jìn)行管理時，需要按雙方協(xié)議方式租賃，加強(qiáng)對租金的控制，不可以讓其超過評估價。出租給屬地社區(qū)用于公益事業(yè)的，要結(jié)合雙方協(xié)議的租賃要求，對租金進(jìn)行控制，可以參考評估價，設(shè)計其中的租金，但是其中的租金不能低于評估價。

一般情況下，在對租賃期限進(jìn)行管理時，需要以30天以內(nèi)臨時租賃為基礎(chǔ)，按雙方協(xié)議方式租賃，實(shí)現(xiàn)對租金的有效控制。在此過程中，協(xié)議方式的臨時租賃不可以連續(xù)，結(jié)合雙方協(xié)議方式的租賃，控制租金不可以低于評估價。

4、加強(qiáng)行政事業(yè)單位房屋出租管理的主要措施

4.1加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)力度，明確責(zé)任

為了保證行政事業(yè)單位發(fā)展的有效性，需要實(shí)現(xiàn)對公有房產(chǎn)出租內(nèi)容的統(tǒng)一管理，建立工作領(lǐng)導(dǎo)小組。同時，辦公室主任需要加強(qiáng)對此工作的重視，對其進(jìn)行精心組織和周密部署，積極采取措施，優(yōu)化加強(qiáng)管理流程，認(rèn)真履行相關(guān)的職責(zé)，在此基礎(chǔ)上保證房產(chǎn)出租的統(tǒng)一性，幫助管理工作可以按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行。

此外，管理人員之間需要密切配合，并且各行政事業(yè)單位也需要明確自身的職責(zé)，認(rèn)真組織落實(shí)好相關(guān)的出租房產(chǎn)交接工作，保證交接表內(nèi)容的有效，從而為他們提供相關(guān)的資料。在具體的管理中，還需要促進(jìn)加強(qiáng)行政事業(yè)單位房屋出租管理與接收單位之間的密切配合，為交接工作的順利進(jìn)行提供條件。

在對租金收入等內(nèi)容進(jìn)行管理時候，行政單位需要在出租房產(chǎn)的實(shí)際租金收入情況出發(fā)，結(jié)合政府的非稅收入規(guī)定，實(shí)施“收支兩條線”管理措施。在此過程中，財政還需要在不同角度加強(qiáng)對事業(yè)單位出租房產(chǎn)租金的管理，實(shí)現(xiàn)對此部分內(nèi)容統(tǒng)一核算和管理。

4.2完善監(jiān)督和處罰機(jī)制

首先，需要定期聯(lián)合監(jiān)察的審計部門，實(shí)現(xiàn)對房屋出租事項的綜合檢查，確保房屋出租內(nèi)容的合理性，實(shí)現(xiàn)對其中業(yè)務(wù)的整合。在此過程中，行政單位內(nèi)部機(jī)制的完善性也是提高房屋出租管理效果的關(guān)鍵。因此，在行政單位的房屋出租過程中，相關(guān)的監(jiān)察審計部門一定要采取措施對單位租賃房屋的招標(biāo)等內(nèi)容進(jìn)行整合，實(shí)現(xiàn)對房屋出租管理全過程的監(jiān)督和檢查，并且各級財務(wù)部門還需要對單位租賃房屋的收入情況進(jìn)行審計和監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)對租賃房屋資產(chǎn)的收入，將其納入事業(yè)單位預(yù)算統(tǒng)一的管理流程中，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足的情況。同時，行政單位也需要在房屋租賃過程中，履行自己的監(jiān)管職責(zé)，從而進(jìn)一步優(yōu)化房屋出租管理的流程。

轉(zhuǎn)變認(rèn)識，重視資產(chǎn)管理

部分管理人員并不重視資產(chǎn)管理， 這會對加強(qiáng)行政事業(yè)單位的發(fā)展情況帶來嚴(yán)重影響。因此，相關(guān)的行政事業(yè)單位需要加強(qiáng)對房屋出租管理的重視，在預(yù)算資產(chǎn)管理的角度出發(fā)，創(chuàng)新資產(chǎn)管理模式，積極開展房屋出租清查工作。同時，還需要摸清房屋出租的現(xiàn)狀，適時開展單位房屋出租的清查和監(jiān)督工作，完善房屋出租方案，對其中的問題進(jìn)行整合，可以按照有關(guān)的規(guī)定對其進(jìn)行整改[4]。

行政事業(yè)單位在外出租房屋時，需要結(jié)合《行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定，更好地履行報批程序，實(shí)現(xiàn)對房屋出租收入的預(yù)算管理。此外，在上一年度年如果沒有結(jié)合下一年度的預(yù)期，對房租進(jìn)行概算，就會影響整體的管理效果。因此，在具體的行政事業(yè)單位房屋出租管理中，一定要嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算方法，結(jié)合收支平衡的原則，實(shí)現(xiàn)對房租收入中相關(guān)資金的全面核算。

最后，行政事業(yè)單位出租房屋時，所取得的實(shí)際租金收入，需要結(jié)合法定稅率繳納增值稅以及房產(chǎn)稅對其進(jìn)行管理。同時，此過程中的出租行為，還要按稅收相關(guān)中的政策規(guī)定對其進(jìn)行計算和繳納。在此過程中，相關(guān)的稅收部門也需要積極發(fā)揮本身的征管能力，主要是為了防止稅收流失。

4.3加強(qiáng)相關(guān)政策的宣貫

行政事業(yè)單位在對房屋進(jìn)行出租時，一般會由單位的房屋管理部門牽頭，并且在此過程中還需要定期對房屋出租的實(shí)際進(jìn)行分析，完善崗位人員培訓(xùn)方案，實(shí)現(xiàn)對經(jīng)辦部門和經(jīng)辦人的政策宣貫和培訓(xùn)，主要是為了確保房屋出租業(yè)務(wù)的合理性。事業(yè)單位在對房屋出租進(jìn)行管理時，還需要積極發(fā)揮事業(yè)中心本身的作用，及時發(fā)現(xiàn)職責(zé)不清和相互推諉等的情況，加強(qiáng)對房屋管理部門全過程的監(jiān)管，優(yōu)化的審計檢查流程。同時，還需要積極完善機(jī)構(gòu)設(shè)置，不斷推動房屋管理部門機(jī)構(gòu)的單設(shè)，主要是為了在確保資產(chǎn)管理有效性的基礎(chǔ)上，保證相關(guān)政策在行政事業(yè)單位房屋出租管理中的實(shí)施，結(jié)合管理的權(quán)限進(jìn)行報批，理清房屋出租的事項[5]。

各單位還要加強(qiáng)對相關(guān)政策內(nèi)容的分析，對于不再辦理的出租事項，一定要及時對其進(jìn)行清退，需要繼續(xù)出租的，要及時辦理房屋出租的相關(guān)手續(xù)，在此基礎(chǔ)上加強(qiáng)各部門之間的溝通，完善房屋出租的相關(guān)內(nèi)容，保證管理方式的合理性，從而進(jìn)一步確保國有資產(chǎn)的保值增值，避免對加強(qiáng)行政事業(yè)單位的穩(wěn)定發(fā)展帶來影響。

4.4規(guī)范房屋出租的收入管理工作

現(xiàn)階段，相關(guān)的行政事業(yè)單位中的非經(jīng)營性資產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向了經(jīng)營性資產(chǎn)。要想在此背景下，減少資金浪費(fèi)的發(fā)生，需要堅持有償使用的原則，并且其每年也要按照經(jīng)營性的資產(chǎn)原值，或者是評估值等內(nèi)容，明確資產(chǎn)清查的價值，實(shí)現(xiàn)對此部分內(nèi)容的有效控制。同時，財政部門還需要對非稅收入進(jìn)行統(tǒng)一管理，在收到行政事業(yè)單位上繳的房屋出租內(nèi)容后，需要對其進(jìn)行申請，實(shí)現(xiàn)對相關(guān)余額的統(tǒng)籌和安排，保證出租內(nèi)容和支出預(yù)算的有效性。這種方式不僅可以實(shí)現(xiàn)對出租單位預(yù)算內(nèi)容的全面管理，還非常利于對統(tǒng)籌資金的管理，保證其在日后使用過程中的安全性。

此外，地方政府還需要研究和出臺統(tǒng)一的行房屋出租管理政策，完善管理方案。主要在制度層面，對行政事業(yè)單位房屋招租和租金收繳等大部分內(nèi)容進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)對相關(guān)責(zé)任的有效劃分。在此過程中，需要定期檢查房屋出租的內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)對租金收入的管理，事業(yè)單位內(nèi)部也需要對房屋出租的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行“收支兩條線”管理，不可以坐收坐支，也不能以水電費(fèi)形式為基礎(chǔ)，形成“小金庫”[6]。

因此，在對房屋出租收入進(jìn)行管理時，需要盡量采取轉(zhuǎn)賬的方式特點(diǎn)，明確收取方式，不斷規(guī)范單位房屋出租管理的流程，完善相關(guān)的制度，保證房屋出租價格的市場化和透明化。此外，還需要按照“尊重市場、強(qiáng)化征收”的思維，實(shí)現(xiàn)對房屋出租業(yè)務(wù)的有效辦理，注意其年限不可以超過5年，從而進(jìn)一步提高行政事業(yè)單位房屋出租管理的效果。

結(jié)語：

總之，在我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，各級行政事業(yè)單位在發(fā)展中的辦公條件也得到了明顯改善。但是，在具體的管理中也存在部分辦公用房閑置的情況。這就需要加強(qiáng)對閑置房屋處理的力度，采取對外出租措施，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

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