在建工程轉讓與股權轉讓的稅負分析

黃永明

【摘要】在“房住不炒”“三道紅線”和“兩條紅線”以及“22城采取集中供地”的多重調控下，中小型房地產開發企業土地獲取的難度越來越大。對房企而言，多措應對求發展是不二選擇，在建工程收購和股權收購是土地獲取的兩種重要途徑。在確保出讓方收益的前提下，項目預期收益的不同使在建工程收購與股權收購對項目開發全周期稅負的影響不同。

【關鍵詞】在建工程轉讓；股權轉讓；稅負

【中圖分類號】F810.42

一、房地產企業在建工程轉讓和股權轉讓的定義

（一）在建工程轉讓概述

房地產開發企業在建工程轉讓是指收購方為了獲取目標項目的開發權，出讓方將所擁有的在建工程及其土地使用權一并轉讓給收購方，該行為的實質是不動產轉讓行為。

（二）股權轉讓概述

股權轉讓是指收購方通過收購出讓企業的股權，以達到對目標企業控股，從而取得目標企業項目開發權的一種行為。

（三）在建工程轉讓和股權轉讓的區別

在建工程轉讓屬于物權收購，直接影響在建工程及土地使用權等權屬變更，股權轉讓并不直接導致在建工程及土地使用權等權屬變更。

1.轉讓的主體與標的不同

股權轉讓的主體是目標公司的股東，轉讓的標的是股東持有的股權；在建工程轉讓的主體是項目公司，轉讓的標的是土地及其地上建筑及附著物。

2.轉讓條件不同

股權轉讓相對比較自由，除非項目公司在土地出讓時，就其股權變動的限制與地方政府有過明確約定；在建工程轉讓，除土地出讓金全部交付以及權屬明晰并依法登記外，還必須滿足《房地產管理法》中房屋建設工程完成開發投資總額25%的硬性規定。

二、房地產開發企業在建工程轉讓的稅負分析

（一）在建工程轉讓的主要稅負

1.出讓方的主要稅負

（1）增值稅：出讓方按照“銷售不動產”繳納增值稅，按照一般計稅方法，以（收到的全部價款及價外費用-土地價款）/1.09×9%計算增值稅銷項稅額，該部分增值稅可作收購方的進項稅，抵扣銷項稅額。

（2）印花稅、城建稅及附加等。

（3）土地增值稅：出讓方以取得的不含稅收入作為清算收入，在計算可扣除成本時，可以享受20%加計扣除的優惠政策。

（4）企業所得稅：出讓方以取得的不含稅收入并入當年度的企業收入總額，扣除成本、費用、稅金，計算應納稅所得額，繳納企業所得稅。

2.收購方的主要稅負

收購時承擔的稅負：

（1）契稅：收購方按照雙方簽訂的《收購協議》中的價格（不含稅），作為契稅的計算依據。

（2）印花稅。

后續開發再銷售承擔的稅負：

（1）增值稅：收購方銷售自行開發的房地產項目，按照“銷售不動產”繳納增值稅，增值稅一般納稅人以（收到的全部價款及價外費用-土地價款）/1.09×9%計算增值稅銷項稅額。

（2）城建稅及附加等。

（3）土地增值稅：收購方將取得的在建工程繼續進行開發，開發完成后再進行轉讓，需按土地增值稅管理辦法繳納土地增值稅。

（4）企業所得稅：收購方以轉讓商品房不含稅收入并入當年度的企業收入總額，扣除成本、費用、稅金等，計算應納稅所得額，繳納企業所得稅。其中關于收購在建工程發生的支出，允許在企業所得稅前扣除。

（二）在建工程轉讓稅負分析

在建工程轉讓屬于物權轉讓或不動產銷售行為，在建工程轉讓對于項目開發稅負影響有以下特征。

1.在建工程轉讓可以改變項目整體稅負

在確保出讓方利益的前提下，在建工程轉讓環節對收購方稅負的影響可能是正面的，也可能是負面的。當項目開發預期收益較高時，可以通過在建工程轉讓，利用轉讓成本在土地增值稅清算時可加計20%的規則，有效降低收購方稅負；當項目開發收益較低時，通過在建工程轉讓環節，反而增加了收購方項目稅負。

2.在建工程轉讓使收購方稅負不可控

以在建工程轉讓協議達成、資產移交為時點，將房地產開發項目的納稅義務分成兩個不同納稅主體的兩個清算階段。出讓方的稅務清算將項目開發整體的納稅義務提前，收購方的稅負可控性較低。

3.在建工程轉讓成交額，收購方可計入開發成本

收購方取得在建工程所支付的對價，可作開發成本計入，在所得稅前扣除；在計算土地增值稅時允許扣除，是否可以享受加計扣除20%，在實務操作中存在爭議。一種觀點認為可以享受加計扣除20%的優惠政策，例如山東青島稅務；另一種觀點認為不可以享受加計扣除20%的優惠政策，例如天津稅務。

4.在建工程轉讓使出讓方和收購方的納稅義務明晰

在建工程轉讓是不動產銷售行為，收購方不繼承原公司的權利和義務，對出讓方的債權債務、稅務、法律風險進行了有效阻斷和切割，出讓方和收購方就該行為自行清算稅務，權責清晰。

5.以在建工程轉讓來彌補虧損

在建工程轉讓行為：對于收購方，可以指定任意一個全資子公司或控股公司繼續開發，該在建工程將計入虧損子公司，后期開發利潤可彌補其虧損。一般情況下，項目所在地政府對開發公司注冊地有特殊要求，改變收購公司注冊地即可。

（三）案例分析

案例一：開發公司A將在建奧園項目轉讓給B公司，A取得奧園項目的土地成本為400萬元/畝，共計100畝，預計項目開發成本投入10億元。A公司在投入2.5億元時，將在建工程轉讓給B公司，轉讓價格10億元，預計項目竣工銷售后，B公司可取得銷售收入25億元（產品為非普通住宅）。稅負情況如表1（為方便計算，其他稅費暫不考慮）：

表1說明，通過在建工程轉讓環節，可降低項目開發稅負，主要是因為收購方B公司在計算土地增值稅時，出讓方A公司轉讓收益收入2.18億元計入B公司開發成本，在土地增值稅清算時可加計20%扣除。

案例二：開發公司A將在建奧園項目轉讓給B公司，A公司取得奧園項目的土地成本為400萬元/畝，共計100畝，預計項目開發成本投入10億元。A公司在投入2.5億元時，將在建工程轉讓給B公司，轉讓價格10億元，預計項目竣工銷售后，B公司可取得銷售收入19億元（產品為非普通住宅）。稅負情況如表2（為方便計算，其他稅費暫不考慮）：

表2說明，通過在建工程轉讓環節，增加了稅負，主要是因為購買方B公司在開發環節，預期收益較低，出讓方A公司的轉讓收益未能轉化成土地增值稅清算扣除成本。

三、房地產開發企業股權轉讓稅負分析

股權轉讓是房地產項目轉讓的常見形式，收購方通過收購目標公司的全部或部分股權，達到獲得目標公司在建工程或土地開發權的行為，股權轉讓適用于目標地塊權屬復雜（主要是一個項目公司名下多宗土地），債權債務關系復雜，或者已經進行實質開發的項目。股權轉讓稅負有以下幾個特征。

（一）股權轉讓行為不影響目標公司稅負

股權轉讓行為交易雙方分別是目標公司的股東，不影響目標公司正常生產經營，股權轉讓行為不影響目標公司稅負。

（二）股權轉讓溢價無法在開發成本中扣除

股權轉讓交易雙方是目標公司的控股股東，出讓方的收益由收購方支付，無法計入項目公司開發成本，無法稅前扣除。

（三）出讓方的收益需通過較高凈利潤實現

股權轉讓的標的是目標公司的股權，股權溢價支出無法進入項目的開發成本，在項目公司的土地增值稅和企業所得稅中無法扣除。目標公司需有較高的投資回報率，方可滿足出讓方的收益和收購方的投資回報率。

（四）案例分析

案例三：長安房地產開發公司將其子公司A的100%股權轉讓給B公司，轉讓價格2.91億元（假設A公司賬面凈資產為0），A公司有在建房地產項目“奧園項目”，A取得奧園項目的土地成本為400萬元/畝，共計100畝，A公司賬面除土地成本外，另有開發成本2.5億元，預計項目還需投入開發成本7.5億元方可竣工交付，項目預計可取得銷售收入25億元（產品為非普通住宅）。A公司奧園項目竣工銷售主要稅費及收益情況如表3（為方便計算，其他稅費暫不考慮）：

表3計算說明，股權轉讓行為，不影響A公司奧園項目的開發收益，最終收益為6.26億元。對于長安房地產開發公司來說，不管是在建工程轉讓還是股權轉讓，預期凈收益為2.18億元，B公司需支付其股權轉讓價格為2.91億元（B公司投入成本），在相同的銷售價格體系下，B公司實得收益為3.35（6.26-2.91）億元，比在建工程收購少1.14（4.49-3.35）億元。

四、結論

交易雙方采取在建工程轉讓還是股權轉讓，除充分考慮轉讓條件、程序、法律風險以及交易雙方目的等因素外，稅負是考慮的重要因素。對于出讓方而言，最終是要保證出讓收益。假設收益固定的條件下，采用在建工程轉讓方式，出讓方交易時的稅負較高，出讓方為保證自己的收益，會導致交易價格過高；受讓方只需交納契稅和印花稅，雖然稅負低，但需支付過高對價，占用企業資金。采用股權轉讓方式，出讓方涉及的稅費僅為所得稅和印花稅；受讓方只需交印花稅，雙方涉稅事務較少，但是股權溢價支出無法進入項目公司成本，后期所得稅稅負較高。如對后期市場持樂觀態度，就轉讓稅負而言，在建工程轉讓稅負相對較低。

主要參考文獻：

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