芻議新時期房地產行業融資策略

闞玉婉琪

摘 要：在城市化發展背景下，房地產行業得到迅速發展。房地產行業具有項目投資周期長、資金投入大的特點，現階段，國家提出住房不炒，從通過對房地產金融、融資、貨幣供給等方向對地產項目及房企進行調控，房地產企業融資渠道日益變窄，房企融資艱難。本文主要對新時期房地產行業的融資策略進行分析，旨在進一步提升房地產的投融資能力，為行業及企業持續發展提供動力支持。

關鍵詞：新時期;房地產行業;融資;策略

隨著房地產行業的過快及過熱發展，我國政府對房地產市場加大了監管及調控力度，從而進一步促進房地產行業投融資的規范化和可持續發展性。目前，房地產融資渠道面臨日益收緊、成本不斷升高的壓力，不利于房地產企業的持續發展?；诖?，要結合新時期經濟發展及行業監管特點，優化房地產行業融資策略，拓展融資渠道，為房地產行業的健康穩定發展奠定基礎。

一、新時期房地產投融資現狀

（一）融資渠道有限

1.近年來，房地產融資渠道逐漸回歸到銀行表內貸款，信托貸款受到余額管理，且成本極高增信要求嚴格。房企絕大多數僅能采取項目開發貸款或開具商業承兌匯票進行融資。2020年年底，國務院提出“三條紅線”政策要求，跟蹤評估重點房企的資金監測和融資管理規定執行情況的同時，下一步將不斷完善規則，穩步擴大適用范圍，增強房企融資管理的市場化、規則化、透明化。2021年初，央行、銀保監會發布執行《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對銀行的房地產貸款比例、個人住房貸款比例進行分檔管理，從供給端控制流向房地產市場的資金，導致銀行對房地產行業的信貸額度更加收緊。

（二）融資條件嚴格

房地產項目開發貸款需滿足“四、三、二”條件，要求貸款及銷售回款資金封閉運行，對項目區位、業態要求較高，商業項目辦理開發貸比較難。

（三）融資成本較高

房地產融資成本相對其他行業較高，目前，商業銀行項目貸款利率通常6%-8%;信托公司項目貸款一般不低于9.0%，且眾多信托公司無房地產開發貸款額度;保險資金項目貸款成本一般8%-9%，且目前保險機構對云南項目投資偏好性較差。鑒于房地產行業特殊性，建議建投集團考慮給予房地產企業差異化融資成本審批。

二、新時期房地產融資主要形式

（1）銀行貸款，主要由國內商業銀行、政策性銀行提供貸款。房地產企業獲得貸款之后，主要應用于房地產開發、建設。銀行貸款形式較為安全，且利息較其他非標準化融資產品相對低，是房地產投融資的首要選擇。（2）上市融資，房地產企業利用發行企業股票募集資金。主要是把企業的資本進行等額劃分，經過證監部門審批后，上市流通。該種融資方式募集資金規模大，不存在還款壓力，僅需向股東進行定期分紅?！?】一般情況下，規模較大的房地產企業較為適用這種方式進行融資，為企業發展、項目開發提供充足資金。但是該種方式流程復雜、周期長，中小企業難以上市等。（3）債券融資，是一種直接融資方式，由企業自行發行，自主規定發行期限，并到期支付利息，發行量較大，風險較低。（4）信托基金，通過信托或基金公司，使用房地產開發項目作為標的，向合格投資人募集資金。（5）其他供應鏈融資，包含開具商業或銀行承兌匯票、融資租賃及商業保理等。

三、新時期房地產融資策略研究

（一）研究探索房地產金融產品

新時期，資金市場持續發展變化，房地產企業要迎合市場發展形勢，創新投融資渠道，開發新的房地產金融產品，可以改變房地產投融資渠道單一的局面，實現多元化發展?！?】同時要注意，對金融產品進行慎重選擇，對其潛在風險進行科學評估，幫助房地產企業有效規避投融資風險。房地產金融產品的開發和推行，可以推動住房貸款、項目權益、信貸的證券化，增加資產流動性，進一步完善房地產投融資市場體系，減少市場風險，保障投融資市場的安全性，為房地產金融市場注入活力。

（二）挖掘境外金融機構資金的功能價值

在經濟全球化背景下，房地產市場金融逐漸向全球開放，很多境外金融機構參與到我國房地產金融市場，雖然對國內房地產市場發展帶來了一定的沖擊，但是也為其投融資形式的創新提供了機遇，可以抓住機遇，深度挖掘境外融資機構的資金優勢，結合自身需求進行有利轉化，借助境外資金增強自身實力。在此背景下，相關監管部門要強化自身的職能作用，加大對境外金融機構的監管力度，避免其帶來的資本對國內房地產金融市場造成太大沖擊，采取合理風險防控機制，有效規避市場風險。

（三）可轉換債券融資形式的應用

可轉換債券的發行，可以幫助房地產企業從資金市場直接獲得資金，且資金使用成本相對較低。其具體的應用優勢為：融資成本不高，債券持有人不享有管理權利，財務杠桿功能，可以對企業融資結構進行有效調整與優化等。而且該種融資方式的操作方式較為靈活，債權人可以依據企業經營狀態，自由選擇將其轉為股權或者是兌本還息。【4】該種方式對投資人的吸引力較大。房地產企業可以發行該種債券，緩解資金壓力，加大資金流，而且發行周期較長，能夠確保資金的穩定性和可靠性。而且可轉換債券融資形式利率變化小，企業承擔風險較小。

（四）有效開展資產證券化業務

資產證券化具有較多的應用優勢，如有項目導向、有限追索、風險分擔、可利用稅務優勢等?！?】資產證券化的載體主要是項目資產、預期收益、預期現金流等，脫離了對項目建設者資信的依賴?？梢宰龅饺谫Y標的與建設企業資產負債分離。資產證券化具有融資規模大、融資周期長等特點。

四、結語

綜上所述，在社會發展新時期，我國政府加大了對房地產行業的監管力度，實現了融資的規范化管理。房地產企業要認清形勢，結合新時期市場經濟發展趨勢，拓展融資渠道，實現融資市場的多元化和靈活性發展，為項目發展提供更多的資金流，增強企業市場競爭實力，保障房地產行業的穩定發展。

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