跨區域多項目的房地產項目設計管理研究

顧建國

摘要：我國房地產經濟發展越來越快，產業整合速度也越來越快。大多數房地產企業也很難解決自己跨區域的項目管理問題。在房地產項目管理中，設計管理作為核心部分之一，近年來隨著市場的成熟而發展。隨著房地產業競爭的日益激烈，越來越多的開發商開始重視項目設計管理。將項目管理方法引入房地產開發項目管理中，有利于對項目設計進度、成本、質量等內容進行主動控制。本文對房地產企業跨區域多項目管理進行了探討，希望能對房地產企業項目經理的跨區域項目設計管理有所幫助。

關鍵詞：設計流程;設計管理;多項目;跨區域

1跨區域多項目房地產設計管理模式

跨區域多項目設計管理通常采用三級設計管理體系。該管理體系將總部、區域、區域公司的領導決策與規劃設計中設計、投資、營銷、開發等方面的專業意見有機結合，使設計滿足市場需求，不斷創新。同時，設計管理制度嚴格，分工明確。三級設計管理體系的建立，使設計管理由傳統的線性職能管理結構向區域公司管理結構轉變，建立了有效的設計風險管理體系，促進設計標準化體系的完善和創新研發;形成未來房地產市場的競爭優勢。跨區域多項目設計管理模式的組織結構如圖1所示。

2房地產項目設計管理流程及要點

2.1項目設計管理流程

對于跨區域、多項目的房地產企業來說，其管理相當復雜，包括項目管理、知識管理和業務流程管理。根據關鍵控制點、項目總計劃、專項計劃等進行分級管理。總部公司在整個設計管理過程中起著統籌規劃的作用，以大方向、大政策指導整個項目的運作，控制項目的整體運作，最大限度地降低風險。區域公司的責任貫穿于項目具體實施的全過程。對關鍵工作項、關鍵控制點、批準點等要素進行批準和檢查，確保設計結果滿足組織管理和控制規范的要求。審批通過后，將設計成果提交區域公司完成。地區公司負責項目的具體實施，其流程如圖2。

2.2項目設計管理工作分工及主要工作內容

2.2.1設計管理處

跨區域、多項目設計管理模式采用三級設計管理體系。總部、地區、地區分工如下：

（1）總部是設計的最高決策機構，主要負責規劃設計的風險控制，有權審批項目的設計總費用和最終設計方案。

（2）區域作為設計管理的責任單位，主要控制區域公司在規劃設計階段所有項目設計管理的全過程，對所有設計子項和節點進行審批。根據公司總體發展目標，控制設計質量、設計進度和設計計劃，

從專業技術、產品標準、產品創新等方面給予指導和支持，結合區域公司實際情況進行推進。

（3）區域作為設計管理的具體實施單位，負責實施和落實集團決策委員會和區域管理委員會的設計決策和審批意見。主要從事基礎技術管理和項目設計實施。主要工作可分為前期策劃階段、各設計階段的過程管理、圖紙階段的技術管理和設計單位的現場施工技術管理。

2.2.2設計管理的主要內容

（1）設計合同管理的內容主要包括：設計合同條款的約定、執行、檢查和監督，重點是通過設計費用的分配對設計進度（階段性產品）進行有效控制;監督檢查設計進度計劃的實施、計劃的動態調整及與有關單位的溝通。

（2）設計溝通管理包括：與相關單位的協調與溝通。

（3）設計質量控制工作主要包括：對提前提交政府的設計文件進行審查;各設計階段的設計文件應進行正式審查（除滿足設計程序、簽署程序和完整文件、政府規定的施工圖審查程序外）和實質性審查（包括注明設計要求）

文件中的各類實質性質量問題、各專業綜合管線布置審查、優化設計建議、組織特殊技術問題論證等）。

（4）設計費用控制的工作內容主要包括：審查設計方案的經濟性（包括工程運行維護費用）;在設計階段，對施工工藝的合理性、縮短工期、降低工程造價的可能性進行了論證;審核限額設計的實施情況（包括各專業限額設計的成本控制）;根據性價比指標優化設計方案或調整項目投資指標。

3跨區域多項目的房地產項目設計管理落實

3.1項目設計成本管理

在跨區域、多項目設計管理中，總行必須最大限度發揮自身職能，根據公司整體運營情況制定設計方案，初步制定項目實施戰略。區域公司和區域分公司需要配合總行的戰略方針，開展項目設計管理。

在跨區域多項目設計中，合理設置項目設計總成本，可以有效地實施成本管理。根據總行戰略政策，結合區域設計市場環境和開發項目特點，對各項目的成本進行了初步測算分項設計成本和總體工程設計費用，編制項目設計成本預算表，包括：初步設計、勘察、專項設計、室內設計、景觀、施工圖設計、設計招標等，設計過程中的成本控制分為三個階段：工程擴建設計與開發、設計方案優化和工程施工圖設計。具體來說，根據成本控制標準，區域公司負責監督、指導、控制、審核等事項，控制分公司的項目設計成本，指導糾錯工作。

在區域企業的成本管理中，主要是加強設計成本的控制。在實際工作中，根據總行的控制原則，合理選擇各環節、各階段的合作單位或正確選擇設計單位，通過有效的商業協商，進一步提高設計成本控制的總體成本。

3.2項目設計進度管理

3.2.1區域設計進度管理

在工程建筑施工中，必須保證區域設計的準確性和有效性。在區域設計過程中，許多專業人員和設計師將結合自身的工作實踐，在工程建設的全過程中進行

原材料和資金的消耗量，是一個整體。在建筑工程區域設計中，如果能快速計算出成本區的設計，就可以對工程建設進行全面的分析控制。確保在不同項目的設計過程中，區域設計能夠在各個方面得到有效地實施。例如，在項目總體設計中，要綜合考慮項目的運營成本、項目數據、項目總體規劃所消耗的人力、物力、財力資源，盡量避免設計過程與決策的差異，從而體現決策的作用。

3.2.2地區設計進度管理

區域設計進度管理主要是根據區域建設需要和自身經濟效益進行的。需要按照既定的設計進度計劃進行監督控制，確保工程的穩定進度。首先，應該建立完善項目推進的各時間節點，合理規劃項目建設標準。其次，每次節點通過建設項目連接，提高項目建設的完整性和完整性。最后，隨著工程進度的推進，項目建設的具體內容要有所提高，并在科學可控的范圍內規劃調整。

3.3多項目設計質量管理

在跨區域多項目設計中，設計質量管理作為設計管理的核心部分，對項目的功能和使用價值有著最直接的影響，是決定項目質量的關鍵。對于區域性企業來說，設計質量控制通常是通過對設計階段成果的事前控制和優化來實現的。區域公司應重點控制設計圖紙審核和設計單位資質審查，并在相關方面作出一些硬性規定和要求，確保設計方案符合公司規劃設計質量標準。在初步設計階段，審查項目采用的技術方案是否達到項目決策階段確定的質量標準;在技術設計階段，檢查專業設計是否達到預定的質量標準和要求;停留在施工圖設計階段，設計方案應重點考慮其使用功能和質量要求是否滿足。

4結論

在當前我國房地產業競爭日益激烈的形勢下，先進、合理、創新的項目設計管理模式將對房地產跨區域多項目設計過程中的質量控制、成本預算、進度預期等方面起到積極的作用，對房地產開發具有重要的指導意義和實用價值。有鑒于此，我們應該不斷提高我國房地產企業的管理能力、設計能力和監管能力通過全面、寬領域、多視角的設計機制，促進我國房地產項目的開發利用，提高房地產企業的經濟效益和社會效益。

參考文獻

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