探析房地產企業全面預算管理問題與對策

張爭艷 中維鑫晟房地產開發（福建）有限公司

引言

房地產企業開展全面預算管理工作，應當得到管理層的認可與支持，并對當前的財務管理問題進行分析，建設完善的內控體系，提出科學化的編制方案，順利地落實合理化的預算指標。在開展綜合預算管理工作的階段，應當編制完善的項目管控計劃，加強開發管控力度，做好現金流量預算編制、銷售預算編制、融資預算編制的工作，構建全面財務管理體系，降低綜合成本支出。在此基礎上，建設完善的大數據平臺，動態化地監控財務運營流程，獲取準確的數據與信息，做好預算指標的調整工作，顯著地提升綜合預算管控效率，提升預算方案執行力，保障房地產企業的財務管理質量。

一、房地產企業全面預算管理內容與特點

（一）房地產企業全面預算管理內容

房地產企業開展全面預算管理工作，應當以加強資金預算管理、業務預算管理、財務預算管理作為核心內容，并且建立完善的全面預算管理機制。在開展各項財務預算活動的階段，不單單要做好現金流的把控工作，還要對企業的實際運營發展情況進行分析，了解實際的稅金、財務狀況、支出的費用等。在開展預算管理工作的階段，資產負債表、現金流量表、利潤表都屬于工作范疇[1]。在促進業務預算活動開展的同時，做好經營活動的預算工作，不僅包括銷售額預算、項目投資預算等，還與營銷工作、項目開發、銷售流程等有著緊密的聯系。而對于資金預算的核心概念進行分析，主要包括融資資金、資金拆借、流入流出等多方面的內容。房地產企業在開展全面預算管理工作階段，包括許多不同方面的內容，存在較為緊密的聯系，形成了相對健全的全面預算管理機制。以年度項目投資作為核心內容，分析實際的項目銷售預算，確保業務預算編制的科學性與合理性，并踐行管理費用、財務費用、稅金的管控標準。針對成本、收入預算進行分析了解到，結合預售與交房不同時間點的特性，了解銷售收入，并結轉對應的銷售成本。而對于資金預算鏈來說，應當對企業的戰略目標進行考慮，確保覆蓋融資活動、預收款項、按揭回款等。在對開發建設階段資金需求量進行分析的同時，做好業務預算活動與資金預算活動的把控力度，編制完善的預算報表。

（二）房地產企業全面預算管理特點

房地產企業做好全面預算管理工作，就是針對各項業務活動、財務活動等，做好一系列的規劃與管理的工作。大都是利用貨幣的方式，體現出房地產企業的多項經濟活動；還要生成與經營活動有直接關系的報表，體現出財務報表的實際價值，為內部資源配置奠定穩固基礎。此外，還需要對未來一階段的運營管理工作進行預測與分析，加強監督把控力度[2]。在對結果進行分析的同時，要了解全面預算管理存在的不足之處，并加強后續工作的把控力度。開展全面預算管理工作，可以順利地達成財務目標，并控制經營管理成本。全面預算管理工作，屬于企業關鍵的內控方式，需要進一步完善全面預算管理的功能。不僅僅需要協調早期的計劃，還需要將實際的控制功能發揮出來，促進激勵評價工作順利開展，將內部管理的實際工作價值發揮到最大，具體特點如下。

（1）全面性。全面預算管理工作涉及許多經營活動、財務活動、投資活動等。不僅不局限于財務活動，還應當包括其他的管理部門、業務部門工作等。

（2）全員性。房地產企業深化全面預算管理理念，應當獲得財務部門的支持，并且鼓勵營銷人員、造價人員、管理人員參與其中。而覆蓋的范圍越廣、層次越多，越需要開展預算目標的分解工作，使得各個崗位的員工了解預算指標，完成自身的崗位工作。

（3）全過程。在全面預算管理的過程中，要加強預算編制管控力度，并把控實際的預算執行情況。除了了解需要監督與控制的內容之外，還需要分析實際預算結果與目標的差異，并落實全面預算績效考評工作，體現全面預算管理的實際價值。

二、房地產企業全面預算管理問題

（一）預算管理與實際運營存在差異

房地產企業做好全面預算管理工作，可能會受到許多不同因素的影響，無法確保預算系統數據的準確性，導致預算目標與實際情況存在差異。尤其是近幾年來，房地產企業受到我國相關部門頒布的宏觀政策影響，面臨一定的發展沖擊。若預算管理以及調整工作缺位，就可能出現與實際情況不符的問題[3]。在預算管理執行過程中，人員的綜合素養也存在一定的差異，可能引發預算與實際環節脫離的情況。例如，在設計圖紙的階段，如果設計人員不了解施工地點的環境、地貌等，也沒有做好實地考察的工作，就無法清晰地了解現場施工與預算數據存在差異的動因，出現建筑返工的情況，影響施工的工期，占用大部分的建設資金。

（二）全面預算管理制度與預算編制方式不科學

房地產企業如果將注意力放在了如何提升綜合經濟效益層面，就會忽視如何開展全面預算管理的工作，認為其屬于財務部門的工作范疇，忽視了開展預算編制工作。而管理者的思想意識，也會影響員工的工作態度。所以，房地產企業需要創設良好的工作氛圍。在開展預算編制工作的時候，沒有做好全局性的把控工作，沒有明確的了解預算管理工作，其他部門參與積極性不高，也沒有對開發建設項目進行針對性管控，提出多元化的預算編制方法，而是參考上一年度的數據信息，開展財務分析工作[4]。受到這些因素的影響，預算編制缺乏合理性，引發一系列經濟風險。此外，房地產企業具有多樣化的特點，行業標準也不固定，存在預算準確性不高的問題，影響預算管理的實際作用。若預算編制制度不健全，則無法體現出管控與約束作用。基于此，房地產企業在管理的過程中，應當實現柔性管理與剛性管理的融合，加快業務部門與財務部門的溝通速度，才能為全面預算編制工作開展提供關鍵的參考數據。

（三）缺乏健全的全面預算執行監督考核體系

房地產企業的預算數據較多，并且具有復雜性的特點，是房地產企業做好內部管理工作的關鍵。然而，就實際情況進行分析，企業沒有建設完善的內控機制，也沒有建設完善的全面預算管理體系，進而出現預算執行體系與發展情況不符的情況，影響實際的預算管理效果。

有些房地產企業開展預算監督活動，無法落到實處，管理者重視程度有待提升。在預算目標考核的階段，普通制度無法順利達成預期目標，甚至存在考核以及監督不到位的現象，打消員工工作積極性。而缺乏健全的全面預算管理制度，職責劃分不清晰，會影響內控約束力，無法發揮預算編制與預算執行的實際效用。

三、加強房地產企業全面預算管理的有效對策

（一）構建與落實全面預算管理制度

第一，房地產企業需要建設完善的預算編制體系，還需要明確基本權責，對預算管理職能進行合理的分配。如果發現了預算管理中存在問題，就應當查找問題的根源，追究第一責任人，并且利用這種方式，激發相關人員對預算管理的積極性，切實提高預算管理效率。第二，房地產企業要明確預算指標，使得更多的人都能積極參與預算管理工作中，踐行工作執行標準，促進預算管理工作順利開展[5]。第三，落實與預算管理相關的制度，并規范化員工的行為，對預算管理的過程進行約束與監督，提升預算管理的實效性。第四，房地產企業在促進預算管理工作的階段，需要更加關注預算流程的設計工作，并且優化預算管理流程，提升整體運行效率。

（二）了解預算與戰略的關系

在企業預算管理階段，需要建立完善的監督機制，實現監督管控預算管理與戰略計劃相聯系。如果預算管理偏離了戰略計劃，就需要提出更正措施，使得預算管理能夠為戰略計劃編制提供服務。在此基礎上，房地產企業需要做好預算管理關鍵點的把控工作，在實際的工程項目施工中，提升整體關注度，并加強重點環節的管控力度，促進業務部門與財務部門的溝通與聯系，針對存在的問題，提出相應的更正策略[6]。此外，在預算編制的階段，房地產企業需要實現與發展戰略的互相融合，并且以此為基礎，開展預算編制的工作，深化全員意識，確保經營計劃的合理性與可行性，順利地開展各項業務活動與經濟活動。全面預算管理為房地產企業提供服務，創造出較高的經營價值，提升企業的綜合實力。

（三）做好資金鏈的管理工作

房地產企業開展全面預算管理工作，應當以資金鏈管理作為核心內容，適當地提升對資金鏈管理的關注度，提出全新的資金管理策略，以便于有效地提升資金使用效益，保障房地產企業資金的穩定性。第一，房地產企業需要進一步開拓廣闊的融資渠道，不僅要與銀行等金融機構形成良好的合作關系，還需要在內部建設完善的融資平臺，確保在出現資金風險問題的時候，能獲得充足的資金[7]。第二，房地產企業要不斷優化資金管理流程，顯著地提升資金效益。在減少經營成本消耗的同時，顯著地提升資金管理水平，創設良好的內部環境與外部環境。通過不斷地提升資金管理水平，保障資金使用的安全性，并顯著的提升企業財務管理效率。

（四）提升預算執行水平，加強成本管理

在預算方案執行的階段，預算編制屬于最關鍵的構成內容。要想提升預算結果的真實性與準確性，就應當提升實施效率，并整合預算編制的結果，順利地開展預算執行工作，加強監督管控力度。在建設完善預算審批體系的同時，結合上級部門下發的預算需求，順利地貫徹到實處，體現出預算管理的實際作用，不斷提升企業綜合運營效率。預算主要就是將某一個階段的運營活動，作為核心的調整優化依據[8]。在預算執行的階段，應當將預算審批工作作為核心內容，細化年度預算工作，合理的劃分為季度預算、月度預算等，利用多元化的方式，順利地達成預算目標。在此基礎上，房地產企業還要做好各個部門預算執行情況的管理與監督工作，還需要順利地開展預算考核工作。以預算考核的結果為核心，提出一系列的激勵策略，激發員工的工作積極性，減少管理成本消耗。而預算管理的流傳，就是分解成本、合理設置目標成本、分解成本等，確保績效考核到位。在此階段，需要將成本控制進行細分處理，加強前期與中期的把控力度，控制前期成本消耗。針對規模較大的房地產企業來說，需要將成本作為核心，完善預算管理機制，借鑒優秀企業的管理經驗，提出低成本戰略管控體系，體現預算管理的價值。

（五）建設預算管理預警機制，提升財務管理效率

房地產企業是我國提出政策調控的關鍵行業，其投入的開發資金數額在不斷地提高。而在實際發展階段，企業可能會面臨多個層面的風險。尤其是在開展資金管理工作的階段，如果資金鏈出現問題，就表示房地產項目開發失敗。而建立健全的預算管理體系，可以及時洞察存在的風險，提出相應的風險防控預案，促進預警工作順利落實，反饋出預算指標、執行情況[9]。在建立預算管理預警機制的階段，需要對其他房地產企業的財務狀況進行分析，搭建預警機制、信息化平臺，以此直觀地體現出企業的實際運營情況。采用建設預警模型的方式，做好全面分析工作，分析新的指標，洞察可能存在的風險問題。以定量分析與定性分析融合的方式，了解蘊藏的預警因素，還可以發現存在的細節問題，發揮預警機制的效用，促進員工與管理者的雙向溝通，落實合理化的預警指標。

結語

房地產企業做好內部控制工作，是基于全面預算管理作為核心的基礎上進行的。而對于不同類型的房地產企業來說，各項經營業務存在一定的不同之處。所以，企業開展全面預素管理工作，應當將重心放在運營項目、政策、財務管理工作、資金運轉等多個方面，制定完善的全面預算管理機制，不斷提升房地產企業的財務管理效率。通過合理化地利用資源，突出預防性、適用性的優勢，顯著提升財務的管控水平，科學化地利用資源。企業需要分析預算管理的需求，了解實際的運營情況，以全面預算管理體系作為核心內容，對外部因素、內部因素進行分析，加強成本管控與資金管控力度，落實完善的全面預算管理體系，規避財務風險與經營風險，為房地產企業創造更高的效益。