貴陽市保障性住房管理體制機制研究

劉雪陽

摘 要：保障性住房項目建設(shè)作為黨和國家的重要戰(zhàn)略，是解決城鎮(zhèn)低收入群體住房問題的重要手段和根本舉措，是維系社會穩(wěn)定的重要手段。近年來，在相關(guān)政策支持下，我國在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域不斷加大投入力度，保障性住房在改善城鎮(zhèn)低收入群體的住房條件方面發(fā)揮了重要作用。但從當前實際看，貴陽市在保障性住房建設(shè)管理的體制機制方面仍舊存在諸多亟待解決的問題，影響到保障性住房建設(shè)及功能發(fā)揮。因此，政府必須重視保障性住房建設(shè)和管理，不斷加大政策供給和資金投入力度，加強相關(guān)法律制度建設(shè)，嚴格準入和退出管理，力求充分發(fā)揮保障性住房的價值。

關(guān)鍵詞：保障性住房;管理運行機制;貴陽市

中圖分類號：F293.3? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2021）25-0046-03

自古以來，衣食住行被認為是人類的四大基本要求。從當前情況看，城市低收入居民居住條件較差，已成為制約我國經(jīng)濟社會發(fā)展與社會和諧進步的重要因素。因此，強化城鎮(zhèn)地區(qū)保障性安居工程建設(shè)，不僅是解決這一民生問題的重要手段，同時也對促進社會和諧穩(wěn)定具有重要的價值和作用。另一方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的不斷進步，人們對生活水平提出了更高的要求，對保障房的需求日益增加。因此，進一步加強保障性住房建設(shè)，不僅是黨和政府提出的重要戰(zhàn)略任務(wù)，同時也可以有效改善城鎮(zhèn)地區(qū)低收入群體的居住條件，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，具有重要的時代意義和社會價值。

一、保障房概述

（一）保障房的定義

保障性住房是住房制度改革背景下的產(chǎn)物，是政府為保證中低收入群體的居住需求，在進行商品房開發(fā)的同時，為這一群體提供限定標準價格或租金的住房。從我國實際情況看，保障性住房主要包括：經(jīng)濟適用住房、廉租住房和政策性租賃住房。

（二）保障房主要分類

1.經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房由政府劃撥土地，同時免收各種稅費和基金，在住房開發(fā)方面具有成本優(yōu)勢，因此可以通過政府指導的方式給予城鎮(zhèn)地區(qū)的低收入家庭。對于經(jīng)濟適用房購買家庭來說，其擁有一定的產(chǎn)權(quán)，因此住房本身不僅具有社會保障性質(zhì)，同時也具有一定的商品屬性，但實際價格明顯低于市場價格，在當?shù)刂械褪杖爰彝サ某惺芊秶畠?nèi)。

2.廉租房。廉租房和經(jīng)濟適用房不同，其產(chǎn)權(quán)完全歸政府或機構(gòu)所有，政府通過較低租金的形式，將其租賃給城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭。因此，廉租房的特點是只出租不出售，同時廉租房承租者也必須擁有一定的資格。同時，獲得廉租房的家庭，擁有住房的使用權(quán)但沒有產(chǎn)權(quán)。我國房價持續(xù)上漲，經(jīng)濟適用房也逐漸走入政策困境，已成為滿足當前城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭住房需求的重要手段。

3.公共租賃房。公共租賃住房是在政府指導下，由政府相關(guān)部門或委托機構(gòu)，按照市場價格為城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭提供住房租賃，從而滿足這一群體住房需求。為解決低收入家庭的房租承擔問題，政府會為符合條件的家庭提供必要的租賃補貼。公共租賃住房主要用于解決沒有廉租房資格，同時又購買不起經(jīng)濟適用房家庭的住房問題。由此可見，公共租賃住房可以視為擴大版的廉租房，能夠覆蓋更多的住房困難群體，對解決城鎮(zhèn)地區(qū)貧困群體的住房困難具有重要作用。

4.定向安置房。安置房是政府在城市開發(fā)過程中的特殊產(chǎn)物，即政府在城市建設(shè)過程中面向被拆遷戶所建的安置房。從安置對象看，不僅包括城市建設(shè)項目中的被拆遷戶，同時也包括征地過程中被拆遷房屋的農(nóng)戶。

5.兩限商品房。兩限商品房中的兩限分別指限套型和限房價，其主要目的是抑制城市地區(qū)房價的快速上漲，從而解決市民房屋居住需求。為解決中低收入群體住房問題，在城市政府批準條件下，開發(fā)商可以按照限套型比例和限定銷售價格的方式，獲得比較優(yōu)勢的開發(fā)土地，然后按照相關(guān)標準進行商品房開發(fā)建設(shè)，并按照限價要求進行發(fā)售。由此可見，兩限住房從本質(zhì)上講并不是保障性住房，而屬于商品房。

6.安居商品房。安居商品房的本質(zhì)屬于經(jīng)濟適用房的特殊種類，即在國家安居工程背景下所建設(shè)的住房。由于此類住房主要面向城鎮(zhèn)地區(qū)的中低收入家庭，因此在住房建設(shè)過程中，政府會給予一定的政策性補貼，這使其銷售價格會明顯低于商品房的市場價格，屬于典型的非營利性住房。

（三）保障對象

1.廉租房保障。我國在1999年出臺《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》。該《辦法》中規(guī)定，廉租住房的主要職能是社會保障職能，也就是保證城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭的住房需求，因此主要面向城鎮(zhèn)地區(qū)最低收入家庭，解決他們的住房困難問題。

2.經(jīng)濟適用房。我國在2007年修訂了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，規(guī)定經(jīng)濟適用房主要面向城鎮(zhèn)地區(qū)的住房困難家庭，因此具有政策保障性質(zhì)。經(jīng)濟適用房不僅要限定套型的面積，同時還需要限定銷售價格，要按照相應(yīng)的標準進行建設(shè)。

3.公共租賃房。為進一步解決城鎮(zhèn)地區(qū)低收入群體的住房問題，我國在2011年出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》。該意見規(guī)定，公共租賃住房主要是為了解決城鎮(zhèn)地區(qū)中等偏下收入群體的住房困難。在有條件情況下，還可以將該地區(qū)新就業(yè)的職工和在本地穩(wěn)定居住的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍，保障其住房需求。該意見還明確指出，應(yīng)由當?shù)氐氖锌h人民政府確定公共租賃住房的供應(yīng)對象和具體標準。同時，指導意見中還進一步指出，已經(jīng)享受到廉租住房和購買經(jīng)濟適用房的家庭，沒有公共租賃住房承租資格。

二、貴陽市目前保障性住房現(xiàn)狀

貴陽市《關(guān)于保障性住房建設(shè)管理工作的評議意見整改落實情況的報告》中顯示，公租房保障方面，截至目前，全市累計建成公租房9.6萬套，分配9.3萬套，分配入住率97%，完成國家、省分配入住目標。截至目前，貴陽市已累計保障租賃補貼家庭5.46萬戶，累計發(fā)放租賃補貼6.41億元，對符合條件的申請人做到了應(yīng)保盡保。

申報保障性租賃住房方面，按照《國家發(fā)改委辦公廳 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于申報保障性安居工程2021年第三批（保障性租賃住房）中央預(yù)算內(nèi)投資計劃的通知》（發(fā)改辦投資〔2021〕315號）要求，前期貴陽（貴安）申報2021年保障性租賃住房計劃3 452套，擬申報補助資金6.76億元。2021年國家下達2021年貴州省保障性租賃住房補助資金5 529萬，補助項目有2個，其中清鎮(zhèn)市400套，經(jīng)開區(qū)460套。共有產(chǎn)權(quán)住房方面，2019年，貴陽市啟動共有產(chǎn)權(quán)安居住房建設(shè)，重點解決剛參加工作人員、引進人才、藍領(lǐng)職工、普通工薪家庭等群體基本購房需求。

在加強項目建設(shè)的同時，貴陽市還進一步加大保障性住房建設(shè)和管理領(lǐng)域政策執(zhí)行力度，先后出臺一系列文件，構(gòu)建起適合貴陽市實際的保障住房管理制度，為解決城鎮(zhèn)地區(qū)低收入家庭住房困難，起到了重要作用。

目前，貴陽市部分在建公租房項目，設(shè)計標準較低，特別是缺乏必要的配套基礎(chǔ)設(shè)施，給居民的生活帶來了一定的不便。比如，部分項目的所在地比較偏遠，交通和生活設(shè)施相對比較落后，給生活在小區(qū)內(nèi)的租賃家庭帶來諸多不便，增加了生活成本。

為對貴陽市公租房實地情況做進一步了解，筆者對貴陽市建設(shè)的南明區(qū)中壩、花溪區(qū)桐木嶺、云巖區(qū)茶園村公租房處進行走訪，詳細情況如下：第一，花溪區(qū)桐木嶺公租房。由于桐木嶺公租房所處位置較為偏僻，目前相關(guān)配套設(shè)施尚未完善。第二，南明區(qū)中壩公租房。由于中壩公租房所在位置較為偏僻，車輛出行不便，各種公共衛(wèi)生設(shè)施不齊全，居民生活不便。據(jù)相關(guān)負責人介紹，日后各種配套設(shè)施將會陸續(xù)修建。第三，云巖區(qū)茶園村公租房。茶園村公租房各種設(shè)施相對完善，緊鄰金陽新區(qū)也有利于此地經(jīng)濟社會的發(fā)展，居民生活上較為方便。

三、貴陽市保障性住房存在的問題

（一）規(guī)劃布局滯后，配套設(shè)施有待完善

部分保障住房地理位置比較偏遠，缺乏完善的生活配套設(shè)施。受土地價格等諸多因素的影響，在進行保障房選址過程中，往往選擇在城市近郊區(qū)，雖然有利于保障房建設(shè)工作順利進行，但交通、學校、醫(yī)院等配套設(shè)施建設(shè)明顯落后，對居民工作生活造成不便。配套設(shè)施跟不上，建成后居民遲遲無法入住，或即使入住但生活不方便。目前生活在小區(qū)內(nèi)的承租戶在就業(yè)、上學、看病等方面存在諸多不便，變相增加了租賃家庭的生活成本。根據(jù)調(diào)查，距離主城區(qū)較遠的花溪桐木嶺、南明區(qū)甲秀南路以東中壩路周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善等較為嚴重，保障房居民的相關(guān)設(shè)施不完善，居民存在較大意見。另一方面，受建設(shè)成本影響，部分保障性住房設(shè)計存在諸多不合理之處，影響到房屋功能的發(fā)揮和群眾的生活便利。受上述諸多因素影響，諸多保障性住房在建成后難以及時通水、通電、通氣，造成長期閑置，未充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）質(zhì)量存在隱患

由于保障性住房在建設(shè)過程中未建立起強有力的監(jiān)管制度體系，設(shè)計單位和建設(shè)單位責任心不強，因此在工程建設(shè)質(zhì)量方面存在較多隱患。例如，在保障房建設(shè)過程中，部分開發(fā)商和建筑商受利益因素驅(qū)使，往往以較低價格進一步分包，最終導致個別項目分包價格低于工程成本，導致工程建設(shè)質(zhì)量不佳。另外，由于缺乏應(yīng)有的監(jiān)管措施，部分保障性住房在建設(shè)過程中存在偷工減料等問題，嚴重影響到房屋的質(zhì)量和居民人身安全。

（三）管理存在漏洞，保障房分配不公，居民收入審查形同虛設(shè)

根據(jù)國家政策導向，保障性住房是為了滿足城鎮(zhèn)地區(qū)中低收入群體的住房需求。由于保障性住房在價格和租金方面存在優(yōu)勢，因此必須要采取相關(guān)的政策措施進行有效監(jiān)管，充分發(fā)揮保障房的基本功能。從貴陽市實際情況看，雖然制定了一系列有關(guān)保障房的政策措施，但在具體實施上依然存在諸多問題。特別是由于監(jiān)管和審查措施不到位，造成部分不符合條件的高收入家庭申請獲取到保障房，嚴重影響到社會公平和低收入群體的居住需求滿足，同時也影響到政府形象。具體原因是，一方面，居民家庭收入情況難以有效掌握和核對，造成政策在執(zhí)行方面存在難度;另一方面，部分保障房在分配過程中存在弄虛作假情況，工作人員存在瀆職和失職，也影響到保障房分配的公平性。此外，由于缺乏長效的監(jiān)管機制，部分獲得保障房的家庭收入得到明顯改善，但并未退出，造成群眾存在較大意見。以上種種問題的存在，顯然違背了國家出臺保障房政策的初衷，也不利于實現(xiàn)社會的公正性和公平性。

（四）后續(xù)服務(wù)管理難

貴陽市將有15萬戶城市中等偏下收入家庭納入公共租賃住房保障，而現(xiàn)階段后續(xù)服務(wù)管理機構(gòu)、隊伍還無法滿足需要。當前，部分住戶長期不交租金或只交少量租金，對于不交租金租戶，管理人員無法強制驅(qū)趕，在實際收取租金過程中困難重重。比如，貴陽市公租房欠繳租金的家庭多為身體殘疾或生活困難家庭，或改制企業(yè)職工，無穩(wěn)定收入或收入不高，無力繳交欠繳租金家庭，及時追繳租金到位存在困難。導致保障房必要的管理費用難以落實，物業(yè)日常維管困難，管理人員比較缺乏。上述種種原因，造成保障房居民居住體驗不佳、安全感幸福感指數(shù)打折、更加不愿意按時繳納租金物業(yè)等費用，形成了惡性循環(huán)。

結(jié)語

貴陽市的保障性住房建設(shè)雖然取得一定的成績，但也存在一定的問題。受到多種因素影響，在政策出臺和執(zhí)行層面，還存在一定的漏洞，影響到國家保障房制度效用的發(fā)揮。當然，保障性住房領(lǐng)域存在的問題并不能抹殺政策本身的作用。從當前情況看，保障房制度依舊是解決城鎮(zhèn)地區(qū)中低收入家庭住房問題的關(guān)鍵性措施。因此，各級政府在保障房制度實施過程中，必須結(jié)合當?shù)貙嶋H，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，保證制度有效落實，并發(fā)揮應(yīng)有的價值，從而真正提升保障房居民的安全感、獲得感和幸福感。

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