物業服務上市公司商業模式的資本市場價值分析

韋京　孫哲峰

[摘 要]回顧了物業服務企業發展歷史，認為中國大陸物業服務企業最初的商業模式和盈利模式基本借鑒香港物業管理的業務，聚焦保安、保潔、維修、綠化四個低門檻，是勞動密集型生產領域。在商業模式的升級過程中，對業主需求進行收集、分析、分類、匹配——按場景分成住宅、商業、寫字樓、公共建筑、政府辦公、園區等業態，基于基礎物業和增值服務兩個范疇的需求清單“分灶吃飯”，實行基礎物業服務按產業精細化運營和增值服務按參股投資模型引入外部專業公司操盤。以北美第一物業公司發展歷程為例，分析了物業服務企業商業模式的資本市場價值，認為物業服務企業是“縱向產業精細化運營+橫向平臺參股投資”的二維商業運營機制。

[關鍵詞]物業服務企業;勞動密集型;產業精細化運營;橫向平臺參股投資

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.30.001

1 引言

根據上市物業服務企業披露的年報，2019年已經上市的物業服務企業TOP10的平均毛利率為26.3%，凈利潤率為13.0%;中國指數研究院發布的《2021中國物業服務百強企業研究報告》顯示“2020年中國物業百強企業凈利潤率為8.91%……人員成本占比達到58.32%”中國指數研究院，《2021年中國物業百強報告》。。作為典型的勞動密集型行業，雖然通過不斷地引進互聯網技術和設備降低人工成本，但是不斷上漲的人工工資和物業費漲價的實施難度，仍然是導致物業服務行業平均利潤率低于10%的主要因素。另外，自2015年開始，大量的境內外資本開始涌入物業服務行業，短時間內催生了42家上市公司。資本追逐高回報的本性，與物業服務行業高固化成本、低毛利的稟賦特性相沖突。

2 物業服務企業發展初期商業模式

1981年3月10日深圳深房集團成立了中國第一家物業管理公司——“深圳市物業管理有限公司”，最初的商業模式和盈利模式基本借鑒香港物業管理（Property Management）的業務，聚焦保安、保潔、維修、綠化四個低門檻，勞動密集型生產領域。小規模物業企業采用“管作一體”的商業運營模式，而大中型全國或區域物業服務企業則會選擇“管作分離”的商業運營模式。但受制于可支配資源有限、專業性達不到和行業初建的客觀因素限制，絕大多數的中國物業企業都放棄了AM（Agent Management）和FM（Facility Management）兩塊專業性、高毛利性業務，造成了中國大陸物業服務企業高成本、低毛利現狀。

在2008年之前，物業行業整體處于虧損狀態，且物業公司與業主的矛盾已經上升為社會穩定問題。2006年國家開始實施土地供給“招、拍、掛”政策，使土地集中到有資金實力的大中型開發商手中，為了提升地產品牌的知名度，增強各區域新開發房產的復購性，地產開發商紛紛下撥資金補貼其下屬的物業服務企業，使有房地產背景的物業服務企業首先擺脫了虧損的窘境。同時，大規模的房地產開發和基礎設施建設浪潮加速了城市化進程。資本、科技、人才等資源型要素加快在城市累積，發達地區首先富裕的社會群體對社區服務提出了更高的標準，同時也愿意為此付出更多的費用。隨著全國性大型房地產企業高端精裝修住宅、商業、辦公性可售商品房屋的銷售和竣工，物業服務企業也隨之提升了物業費的收費標準，區別于傳統的公有福利分配性住房，商品房從銷售合約簽訂時刻，即約定了物業服務費的標準。在交房時點，房屋買受人就承擔了按時繳納物業費的法律業務，物業服務公司和房屋業主的關系從半福利半商業化轉變為純粹的商務契約關系。

伴隨著房地產行業高速發展的10年，物業服務行業作為“伴行者”，也享受著土地紅利，卻沒有承擔房地產行業高速發展的巨大資金和政策壓力。與之而來的就是“等、拿、卡、要”等負面形象成為行業的標簽，2010年后，地處珠三角的物業服務企業，主動意識到了行業的弊端，依托自身地理上的優勢，率先學習港澳、歐美、日本先進物業服務企業的商業模式和盈利模式，在投資人的帶領下，首先敲開了資本市場的大門。

3 物業服務企業商業模式的升級

歐美和日本物業服務企業的商業模型是基于“履約能力的設計”，即對業主需求進行收集、分析、分類、匹配——首先是按場景，分成住宅、商業、寫字樓、公共建筑、政府辦公、園區等業態，基于業主的工作和生活場景，收集業主對服務的需求，哪些需求是基礎物業的范疇，哪些需求是增值服務的范疇。基于基礎物業和增值服務兩個范疇的需求清單，“分灶吃飯”——基礎物業服務按產業精細化運營;增值服務按參股投資模型引入外部專業公司操盤。

3.1 基礎物業服務是物業服務行業的立身之本和營收之源

基礎物業是保護物業投資人投資的“護城河”。對于業主的基礎服務需求，采用“二八原則”，優先解決20%的共性要求，保證基本面的和諧。同時考慮到消費能力、文化、地域、服務業發展水平的不同，對同一種需求，遵循“以價定質”的方針，按不同收費，提供匹配的服務質量標準。目前，全球公認的基礎物業服務的實施主體是項目管理部，作為基礎服務實施平臺，物業服務企業的項目管理部是稀缺的“線下有組織網絡平臺”，該平臺的商業價值是“通過基礎物業獲得固化人群（自然人業主和法人業主）的信任和粘性，進而在最近的線下場所推送非標性服務”。此外，項目管理部具備管理分包業務的能力，例如保安、保潔;項目管理部具有財務結算能力;項目管理部可支配管理本社區的低成本冗余空間;項目管理部具有服務跟蹤回訪能力。

所以，作為基礎物業服務操作平臺的項目管理部，在“人—貨—場”的商業邏輯中，彰顯“人”和“場”的優勢——服務的固化人群，就是消費者;本身的基礎物業從業者的工資已經由法定的物業費覆蓋，該部分從業者碎片化時間的共用可以創造額外的商業價值。社區或園區內廉價的線下場地，降低了買賣雙方的交易成本，物業服務企業還是很好的“正義”第三方，天然的基于自身利益（為了更好更快的收取物業費）保護轄區內消費者利益。