保利發展業績微增背后：和光塵樾等浙江項目質量問題頻出

熊穎

近期，保利發展發布三季報，今年前三季度，公司實現營業收入1383.87億元，同比增長17.87%;實現歸母凈利潤135.83億元，同比微增2.88%。和大多數營收凈利持續下滑的規模房企相比，保利發展業績表現較穩定。

不過在保利發展較穩健的業績表現背后，公司質量問題越來越受到投資者關注。

《紅周刊》發現，近期，多位投資者在保利發展的投資者問答處指出，其浙江區域的多個項目存在逾期以及滲水、開裂等質量問題，問題項目包括2019年、2020年曾以極低中簽率在杭州出名的紅盤項目和光塵樾。

深耕杭州樓市的某機構負責人張曉（化名）向《紅周刊》記者表示，杭州樓市普遍存在質量問題的原因，主要是房企在杭州開發項目的凈利潤太低，以杭州首批集中供地來說，整體利潤率均為負，房企肯定就沒有動力在工程上投入太多資金。

紅盤杭州和光塵樾逾期交房背后：曾拖欠工人工資

10月18日，在投資者互動平臺，有投資者向保利發展董秘提問，“貴司浙江分公司所屬杭州保欣置業開發的和光塵樾項目逾期，該項目公司與業主溝通蠻橫，但是業主無法在貴網找到與總公司溝通的渠道，現已無法通過400官方熱線直接與浙江保利進行溝通情況下，想請問下保利發展如何建立起對分公司相關項目的監督以及業主的信息溝通工作？同時對于本次逾期貴司是否知曉？業主如何維護自身合法權益？”

對于上述投資者的三連問，保利發展并未直接回答，而是表示，“公司非常重視住宅產品的質量和業主權益的維護。相關問題已反饋客服部門跟進。”

據保利發展公開資料顯示，和光塵樾隸屬保利“和光”系產品。“和光”系是保利發展于2017年重磅推出的高端產品線。根據公司2021年中報，在公司的房地產開發項目中，以“和光塵樾”命名的項目多達14個，分布在佛山、福州、杭州、合肥等多個城市。

《紅周刊》通過梳理發現，投資者提及的問題項目和光塵樾，即是保利發展在年報中所指的“杭州保利和光塵樾”（又名：和光塵樾軒），公司對其持股50%，項目計劃投資52.87億元，總建筑面積32.97萬平方米，可售容積率面積20.68萬平方米。

早在2017年12月18日，保欣置業以33.51億元斬獲杭州和光塵樾前身地塊，成交樓面價1.6萬元/平方米。2018年10月，該樓盤以2.45萬元/平方米的均價開盤，其中包含3300元/平方米的精裝修。樓面價和銷售均價差額不到1萬元，不難看出，該樓盤的利潤空間并不高。

而更加值得一提的是，杭州和光塵樾一度是杭州的紅盤項目。自2018年開盤以來，杭州和光塵樾多次在2019年、2020年出現“萬人搖”的火熱現象，中簽率更是一路走低降至0.78%。對于杭州和光塵樾的火爆現象，知名地產分析師嚴躍進表示，“從消費端看，類似項目入市，迎合程度很高，這是央企的光環效應，這有助于其后續市場的拓展。”

不過這一紅盤后續問題頻出。

杭州和光塵樾的預計交房時間為2021年9月1日，而早在今年2月，該樓盤開發商就發布公告，“現有施工進度無法追及原定計劃”“受本次新型冠狀病毒肺炎疫情不可抗力影響，本項目商品房、車位、儲藏間等可能產生順延交付的情況。”

附圖 和光塵樾軒項目延期交付的業主通知

結合歷年財報可以看到，杭州和光塵樾的施工進度，2018年該樓盤開工12.82萬平方米;2019年新開工面積20.15萬平方米，兩年的開工累計32.97萬平方米，正好是該樓盤的總建筑面積。

那么為何早早開工的杭州和光塵樾，仍難逃延期交房？且開發商早在距離交房截止日期還有半年多時間時，就已經預見自己無法按時完工？

一位地產人士告訴《紅周刊》記者，延期交房一般都和資金直接掛鉤，一個是工程款，一個是融資。80%的延期交房項目都是因為這兩方面出了問題。

《紅周刊》記者發現，早在2020年9月，就有工人在領導留言板上向（杭州）余杭區良渚保利和光塵樾討要工資，該事件后續被轉相關部門進行處理。而今年10月初，據中國房產質量周報輿情研究室檢測數據顯示，杭州和光塵樾因拖欠工人工資造成該項目延期交付。

此外，深耕杭州樓市的某機構負責人張曉（化名）也向《紅周刊》記者推測，現在融資比較難，且銷售市場也表現不佳，所以（可能）房企的開工積極性沒那么高。預計后期延期交付情況還是會有的。

江浙地區質量問題多發業內人士：凈利潤太低或是主因

11月4日，浙江保利地產官方微信“浙江保利會”發布公告，和光塵樾軒將于11月4日～11月13日之間集中交付。雖然延期交付的問題告一段落，但是杭州和光塵樾又陷入了質量問題。

樓盤交付前夕，有業主拍攝的視頻顯示，該樓盤水泥混凝土一捏就碎，樓梯未入住就有很多坑。此外，還有業主在領導留言板上反映，該樓盤存在“漏水發霉，墻體裂縫”等多項質量問題，并曬出對應問題照片。據業主反映，杭州和光塵樾為了趕工期加快驗收，在水泥地上鋪設塑料當草坪，在小區道路刷油漆當塑膠跑道。

10月29日，余杭區住建局雖回復表示，“多次趕赴現場，要求開發商積極落實整改，并與業主做好對接溝通，同時要求項目各負責主體單位加強質量意識，對存在的問題認真排查核實，確保工程保質保量完成。”但僅過去幾天時間，和光塵樾軒就宣布集中交付。而水泥混凝土一捏就碎等問題是否能在如此短的時間內整改到位，似乎值得商榷。

除了問題項目杭州和光塵樾外，保利發展在江浙地區的其他問題項目也遭到了投資者的關注。近期，一位自稱“是保利的投資者，也是準業主”的投資者在投資者互動平臺處表示，“經觀察保利浙南分公司金華片區存在嚴重質量問題：大國璟項目從交付初期就出現多戶大面積滲水、開裂，目前已滲漏至地下車位，存在安全隱患;相鄰地塊保利天匯精裝修項目裝修層層轉包再轉包，工程質量低劣，讓人咋舌，涉嫌利益輸送;目前天匯業主群正籌劃組織股東大會進行集體維權，對保利品牌產生負面影響，請有關方面核實以上問題，并引起足夠重視。”

嚴躍進提醒，類似問題的出現，使得消費者預期落空。對房企來說，要注意風險防范，否則會引起后續大家對于其在當地市場的地位和評價。

為何保利發展在江浙區域質量問題頻現？

張曉向《紅周刊》記者以其深耕的杭州樓市舉例，杭州的質量問題和全國其他地區所出現的質量問題成因不太一樣。全國其他地區所出現的質量問題主要因為之前房企普遍追求高周轉;而杭州樓市普遍存在質量問題，則是因為房企在杭州開發項目的凈利潤太低，以杭州首批集中供地來說，整體利潤率均為負，房企肯定就沒有動力在工程上投入太多資金。在張曉看來，保利發展在杭樓盤之所以出現質量問題的原因可能也在此。

杭州質量問題的成因似乎也是江浙質量問題的成因“縮影”。克而瑞研究報告指出，浙江市場溢價率走高、地價攀升，在限價的壓力下利潤偏低，已然不是最佳選擇。

值得一提的是，這一點在保利發展歷年財報中也有所體現。從轄區劃分上來看，江浙地區歸屬于華東片區。近兩年保利發展華東片區毛利率水平持續走低，2018年、2019年、2020年，公司華東片區毛利率依次為33.73%、31.01%、20.28%。不難看出，尤其在2020年，公司華東片區毛利率出現“大跳水”，銳減了近11個百分點。對比同期華南、華北、中部、西部等各大片區約35%左右的高毛利率來看，華東片區無疑大大拉低了公司的整體毛利率水平。

雖然2021年至今，保利發展暫未披露公司各片區的毛利率現狀，但根據剛披露的三季報，可以窺見保利發展的毛利率下滑仍未止步，公司前三季度毛利率為29.78%，較2020年毛利率水平下滑2.78個百分點，而這也是保利發展自2017年以來，毛利率首次跌破30%。