房地產行業財務報表分析方法研究

賴光明

摘要：近年來，各個領域都獲得了快速發展，并取得了可觀的成績。房地產領域同樣也不例外，發展極為迅猛。與此同時，其競爭壓力逐漸變大，開發成本不斷上升，這將嚴重影響企業的經濟效益。因此，在房地產企業實際運作過程中，應當重視財務報表分析，加強開發成本的控制，嚴格管理企業的成本支出，進而為企業獲取更多的經濟利益。文章就房地產行業財務報表分析展開討論，介紹了這一方法的應用，隨后以某一房地產企業為例，闡述了其財務報表分析方法，以期為相關研究提供參考。

關鍵詞：分析方法;房地產;財務報表

一、引言

對于房地產企業來說，在其運行過程中，會根據企業實際運行狀況編制財務報告，而對這一財務報告進行分析，就是財務報告分析。財務報告分析對房地產企業是有重要意義的，能夠降低企業融資風險，同時它還可以預測企業發展潛力，為領導人員作出決策提供依據。本文就房地產行業財務報表展開討論，分析了房地產行業財務報表分析的特點及其作用，探究了財務報表的分析方法，并以WK房地產企業為例進行探究，為房地產企業財務報表分析相關研究提供借鑒意義。

二、房地產行業財務報表分析的特點及其作用

（一）房地產行業財務報表分析特點

對于房地產項目來說，其施工時間相對較長，短則一年，長則三五年，部分房屋建筑工程由于資金等其他原因，其開發建設周期可能更長，其投資風險也比較高，這使得其會計核算不同于普通的項目，具有一定的特殊性。房地產項目產品種類較多，例如有公寓、寫字樓、住宅、商鋪等，這在一定程度上增加了會計核算的復雜性，加之其開發周期較長，使得會計核算周期也相應的延長，難以通過某一時間段的經營成果來取代整個項目的分析。房地產項目在實際的經營過程中，影響其價格的因素相對較多，如有金融政策、供求關系等。房地產項目所需資金龐大，資金周轉時間較長，存在較大的不確定性，具有較大的投資風險。

（二）房地產行業財務報表作用

第一，房地產行業財務報表分析可以降低房地產行業的融資風險。近年來，我國社會經濟發展迅速，房地產相關行業也取得了可觀的成績，其發展速度是非常快的。對于資金密集型的房地產行業來說，它在實際的運作過程中，使用到的資金數量是非常龐大的，這在一定程度上，增加了房地產行業的風險。做好房地產的財務報表分析，就能夠為企業融資提供有力支持，有計劃的開展融資工作，科學合理的使用融資所獲得的資金，讓房地產的融資工作有序進行，為房地產在運行中所需資金提供重要保障，進而實現房地產行業融資風險的降低。

第二，房地產行業財務報表分析還可以預測企業發展潛力，為領導人員作出決策提供依據。在房地產企業中，通過財務報表分析，能夠看出房地產企業各個環節的運營狀況。資產負債表能夠挖掘出企業靜態的財務狀況，企業現金流量表能夠挖掘出企業動態財務狀況。企業的資本結構、償債能力、資產等等，都能夠在財務報表中找到相應信息，也就是說，對房地產企業財務報表進行科學分析，能夠讓企業管理人員更好的了解企業財務狀況，以預測企業的發展潛力，為企業的重要決策提供必要依據。

三、房地產行業財務報表分析方法及其具體應用

（一）比較分析法

顧名思義，比較分析法就是對兩個以上的事物進行比較。在房地產行業財務報表分析中，運用比較分析法，就是對兩個以上的數據進行分析比較，進而找出數據變化趨勢，獲得相應的分析結論。當然，在實際應用中，應處理好這兩個方面，即參照對象和比較內容。

1. 參照對象

參照對象可以是歷史數據。也就是說在對企業財務報表進行分析時，可以查找企業以往的財務報表，觀察分析兩個表中的數據變化情況、變化趨勢、變化幅度等，進而分析出企業財務發展趨勢。這可以稱之為縱向比較。

參照對象可以是同行其他企業的財務數據，也就是橫向比較。了解同行企業平均發展情況，在分析本企業與平均水平之間的關系，反應出企業的優勢、劣勢，找出企業與平均水平之間的差距。當然，在比較過程中，還應將企業規模考慮進去，可以運用各指標比率來進行比較。

參照對象可以是預算數據。也就是說在年初做的年度計劃，預計本年各階段的財務收支情況，將其與本年各階段實際財務收支情況進行比較，進而找出企業發展過程中存在的問題，并對其進行分析，加以完善。

2. 比較內容

比較內容可以是總量指標。這里所提到的總量指標，是指房地產企業財務報表中某一項的總量，例如企業總資產、企業總應收賬款、企業總凈利潤等等。當然由于財務報表、財務數據的特殊性，不同數據之間可能不存在可比性，所以，在實際比較中，常常將其和以往的歷史數據進行比較，也可將其和預算數據進行比較。

比較內容可以是財務比率。這里所說的財務比率，就是財務中某一項目資金與另一項目資金的比值，這主要反映兩個項目之間的相互關系，進而得出企業某一項目運行狀況，例如資產負債率、凈資產收益率等，分別反映了資產和負債、資產和收益之間的關系。在實際運用中，可以和企業往期數據進行比較。由于這一方法比較的是一個比率，因此可以用于規模不同的企業之間進行比較。

比較內容可以是結構百分比。這里所提到的結果百分比，主要是指某一項目的內部結構，例如企業銷售毛利率，它能夠將這一項目中各構成要素的比重展示出來。這一比較方法同樣不受企業規模限制，可以運用于不同企業之間的比較，也可以用于同一企業不同時段的比較。

（二）因素分析法

因素分析法就是對某一項目的各影響因素進行分析的一種方法，它能夠反映出某一因素對這一項目的影響程度，在實際應用中，主要有連環替代法和差額分析法兩種。其中，連環替代法，是對某一項目的影響因素進行分解，讓分解后的因素具有可計量性，在分析某一因素時，假定其他因素不變，逐步改變該因素的值，進而分析出該因素對這一項目的影響程度。