JK地產公司稅務籌劃探究

孫 華 王巧霞（武昌工學院）

■ JK地產公司涉及的主要稅種

（一）增值稅

根據目前我國最新的稅收法律政策和暫行條例的相關規定：房地產開發企業一般納稅人銷售房地產項目，采用一般計稅方法，適用9%的增值稅稅率。銷售額以取得的全部價款和價外費用扣除地價款。地價款包括向政府單位支付的拆遷費用。JK地產公司屬于一般納稅人，JK地產公司繳納的增值稅為數額較大的稅種之一，2020年增值稅稅額為325，160萬元，2021年增值稅稅額為434，232萬元，同比增長了100，000萬元以上。

（二）土地增值稅

土地增值稅對于房地產開發企業而言是占比最大的稅種。房地產企業轉讓土地必須要繳納土地增值稅。房地產企業繳納土地增值稅適用4級超額累進稅率，按照增值額除以可扣除項目得出增值率來找相應的級次。增值率每超過一定范圍，對超過部分就采用對應級距的稅率，作為企業可以控制增值率，增值率越低，使用的土地增值稅稅率就越低，所負擔的土地增值稅就越少。

■ JK地產公司主要稅種的籌劃

（一）增值稅籌劃

房地產企業在進行增值稅發票的抵扣時，需要考慮采購發票對成本抵扣的效用。房地產企業在選擇供應商時可以考慮選擇一般納稅人，也可以適當選擇小規模納稅人。作為供應商選擇一般納稅人可以取得增值稅專用發票，小規模納稅人不能取得增值稅專用發票，也就沒有抵稅效應。從抵稅效應上來看，應選擇一般納稅人作為供應商，但是從采購談判上來看，我們可以與供應商談采購價格也就是實際成本。房地產企業如何進行選擇，需要將兩種供應商的含稅采購價格進行比較，分析采購價格對公司凈利潤的影響。

以JK地產公司的某住宅開發項目為例，為此項目的材料采購環節設計籌劃方案。在承建該項目時一共有三家供應商可供選擇，他們分別是供應商A、B、C。

供應商A，增值稅一般納稅人，報價建材不含稅價格為200萬元，有條件自己開具增值稅專用發票。

增值稅=500-(1+9%)×9%-200-(1+9%)×13%=18.27（萬元)

材料采購價款=200+18.27=218.27（萬元)

附加稅費=18.27×12%=2.19（萬元)

應交所得稅=(500-200-100-2.19)×25%=49.45（萬元)

所得稅后凈利潤=500-200-100-2.19-49.45=148.36（萬元)

供應商B，小規模納稅人，沒有條件自己開專用發票，但可以創造條件由稅務機關代開增值稅專用發票，談判得出的材料價格為200萬元。

增值稅=500-(1+9%)×9%-200-(1+3%)×3%=35.45（萬元)

材料采購價款=200+35.45=235.45（萬元)

附加稅費=35.45×12%=4.25（萬元)

應交所得稅=(500-200-100-4.25)×25%=48.93（萬元)

所得稅后凈利潤=500-200-100-4.25-48.93=146.82（萬元)

供應商C，小規模納稅人，既沒條件自己開專票，也沒條件找稅務機關代開專用發票，只有條件開普通發票，采購價格談判結果為195萬，此時進項稅額不可以抵扣。

增值稅=500+(1+9%)×9%=41.2（萬元)

材料采購價款=195+41.28=236.28（萬元)

附加稅費=41.28×12%=4.95（萬元)

應交所得稅=(500-200-100-4.95)×25%=47.53（萬元)

所得稅后凈利潤=500-195-100-4.95-47.53=152.52（萬元)

由上述綜合分析可知，如果公司選擇的標準為增值稅與材料采購價款最少，應該選擇供應商A；如果選擇的標準是企業利潤最大化，應該選擇供應商C。

（二）土地增值稅籌劃

1.土地增值稅核算方式籌劃

JK地產公司某大型住宅小區有3棟和4棟兩棟商業用房，其位置在同一地方，銷售3棟獲得的收入總計600萬元，允許扣除的金額合計為400萬元；4棟銷售取得800萬元的收入，200萬元是4棟允許扣除的金額。

籌劃方案一：分開進行核算

3棟的增值率=（600－400）/400×100%=50%，30%是其適用稅率。

應繳納的土地增值稅=(600-400)×30%=60(萬元)

4棟的增值率=(800-200)/200×100%=300%，60%是其適用稅率。

應該繳納的土地增值稅=(800-200)×60%-200×35%=290(萬元)

此方案總共應該繳納350萬元的土地增值稅。

籌劃方案二:合并進行核算

3棟4棟兩棟房產的收入=600+800=1400(萬元)

兩棟房產允許扣除的金額=400+200=600(萬元)

兩棟的增值率=(1400-600)/600×100%=133.3%，適用稅率50%。

應納土地增值稅=(1400-600)×50%-600×15%=310(萬元)。

通過對比，發現方案二對于公司繳稅可以更少，合并進行核算就可以實現減少繳納土地增值稅的目標。

2.開發費用組成內容籌劃

開發費用組成內容主要包括：水電費、勞動保護費、周轉房攤銷、折舊費、修理費、辦公費、工資、福利費、利息支出以及其他費用。

所以JK地產公司要求在實際工作中一定要切實做到如何充分利用這一專項優惠政策，首先從專業技術人員的歸屬方面，把除了公司辦公室、財務部、銷售部之外的員工盡可能劃分到項目工作人員內，其相關工資、福利等費用都會劃為該項目的開發間接費用；其次公司發生的費用也會根據實際情況盡量劃歸開發間接費用。

JK地產公司行政管理部門發生500萬元費用。土地增值稅的增值額是127，000萬元，100，435萬元是扣除項目。

籌劃方案一：行政部門發生的費用計入開發費用

扣除項目增加數=500×1.3=650（萬元)

增值額=127，000-100，435-650=25，915（萬元)

增值率=25，915/101，085=25.63%

土地增值稅=25，915×30%-101，085×0%=7，774.5（萬元)

籌劃方案二：行政部門發生的費用計入管理費用

沒有增加扣除項目

增值額=127，000-100，435=26，565（萬元)

增值率=26，565/100，435=26.45%

土地增值稅=26，565×30%-100，435×0%=7，969.5（萬元)

兩種方案的計算數據進行綜合對比我們可以很明顯看出，土地增值稅的差異為195萬元。

3.開發方式籌劃

JK地產公司如果不以自身名義而是以購買住宅的客戶名義對其進行開發和建造，待項目完成后向客戶直接收取代建造費用，則可避免征收相應的土地增值稅。因為這部分收入對JK地產公司來講，屬于勞務性質的收入，不是通過轉讓房地產獲得的收入。具體而言，代建這種方式使商品房的所有權并沒有因此而發生任何轉移，所有權也不屬于JK地產公司所有，因此其代建費用不屬于土地增值稅的計稅依據。所以，JK地產公司可采用與購房者簽訂代建合同并收取代建費用的方式，從而避免繳納土地增值稅。

以JK地產公司目前開發項目為籌劃對象，方案一:自行開發建設并銷售；方案二:JK地產公司與客戶簽訂代建合同，并收取代建費用。

方案一:自行建造銷售

截止到2020年12月31日，456，044.73萬元是取得的全部收入和價外費用，4，001.43萬元是取得土地使用權所支付的金額，213，017.67萬元是房地產開發成本，24，768萬元是房地產開發費用，43，403.82萬元是其他扣除項目。銷售收入=456，044.73/（1+11%）=410，851.11（萬元)應繳納的增值稅=410，851.11×11%=45，193.62（萬元)稅金及附加=45，193.62×(7%+3%+2%）=5，423.23（萬元)可扣除項目合計金額=4，001.43+213，017.67+24，768+5，423.23+43，403.82=290，614.15（萬元)

增值額=410，851.11-290，614.15=120，236.96（萬元)

增值率=120，236.96/290，614.15=41.37%

應繳納土地增值稅稅額=120，236.96×30%=36，071.09（萬元）

方案二:JK地產公司代客戶代建商品房，免征土地增值稅。

在為客戶建造商品房之前，JK地產公司簽訂了代建商品房合同，轉讓土地使用權給客戶，價格為4，001.43萬元。對該項目進行的開發，取得了不含稅的合同價款456，044.73萬元，待商品房建成后房地產公司有機會可以從中獲得456，044.73萬元的建筑安裝費用。

增值稅=456，044.73/（1+11%)×11%=45，193.62（萬元）

稅金及附加=45，193.62×(7%+3%+2%）=5，423.23（萬元)

籌劃效果：JK地產公司采用了方案二代建住宅的籌劃方式，雖然其增值稅應納稅額與城建稅及其他附加費稅款的金額沒有大幅減少，但由于代建住宅所獲取的收入并未屬于該項目土地增值稅的征收范圍，因此可以避免土地增值稅被征收36，071.09萬元。這樣籌劃的好處有利于緩解JK地產公司在項目建設之初資金緊張的問題，但是應當在該項目開發之初與客戶簽訂代建合同。

■ JK地產公司稅務籌劃啟示

（一）綜合考慮多稅種籌劃

房地產企業進行稅務籌劃過程中，如果只針對單一稅種進行籌劃會不全面，顧此失彼。籌劃過程應通盤考慮將增值稅、土地增值稅等稅種一起進行全方位統籌規劃，最大限度降低稅負、延遲納稅，達到籌劃最優效果。

（二）進行全過程籌劃

大部分房地產企業納稅籌劃都是在事后進行，而有效的籌劃方式應該做到在事前、事中、事后籌劃，全過程全方位進行籌劃。房地產企業可以在前期做規劃時就有所籌劃，可以按照片區劃分土地，分開核算普通標準住宅區與別墅區。普通標準住宅區的增值率比較小，如果增值率沒有超過20%的，是可以不用交土地增值稅的。而別墅區沒有此優惠政策。事前設計規劃提前劃分片區方便后續會計核算分開，稅收優惠政策可以享受到。如果納稅人專門從事房地產開發，可以享受加計扣除土地款和開發成本之和的20%的優惠政策，因此前期注冊時注意主營業務一定要是房地產開發業務，有利于減少土地增值稅。

（三）增加扣減項目

房地產企業可充分利用園林綠化、道路、智能化配套設施投入來提高成本，增加扣減項目，降低增值率，來享受稅收優惠政策。加大公共設施投入的作用是為了增加扣除項目，使其普通住宅的增值率下降到20%以下，就可避免繳納土地增值稅。適當增加扣減項目可達到節稅目的。