國有企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)用與探索

杭州運(yùn)河集團(tuán)投資發(fā)展有限公司

引言

杭州運(yùn)河集團(tuán)投資發(fā)展有限司是一家市屬國有企業(yè)。公司承擔(dān)市政府專項(xiàng)工程，主營房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)，目前采取的對(duì)外投資管理會(huì)計(jì)工具是項(xiàng)目管理、現(xiàn)金流量法、內(nèi)部收益率測算等，投后效果良好，收益可觀。希望通過不斷探索創(chuàng)新，提升企業(yè)的績效營收，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)增值保值的目標(biāo)。

一、背景描述——單位管理現(xiàn)狀分析和存在的主要問題

（一）管理會(huì)計(jì)體系不完善

企業(yè)的管理會(huì)計(jì)工作可以為企業(yè)提供有效的會(huì)計(jì)信息，但是管理會(huì)計(jì)工作與一般的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作不同。管理會(huì)計(jì)是為了支持決策，而決策必定是面向未來的。在較多企業(yè)中，管理結(jié)構(gòu)設(shè)置不太合理，管理制度不夠完善，管理者對(duì)管理會(huì)計(jì)完全不重視，認(rèn)為管理會(huì)計(jì)可有可無，內(nèi)部沒有設(shè)立專門的管理會(huì)計(jì)崗位，機(jī)構(gòu)人員分配不合理，權(quán)責(zé)分配不均衡，使得管理會(huì)計(jì)工作人員之間分工不明確，權(quán)責(zé)不協(xié)調(diào)，企業(yè)難以開展財(cái)務(wù)分析和成本控制工作。

（二）管理會(huì)計(jì)理論普及度不高，與實(shí)踐相脫離

我國企業(yè)的管理者更多的關(guān)注短期目標(biāo)，而忽略了長遠(yuǎn)目標(biāo)的重要性。即使在進(jìn)行決策的時(shí)候也難免會(huì)忽視長遠(yuǎn)目標(biāo)和外部環(huán)境。而管理會(huì)計(jì)的出現(xiàn)使上述問題得到改善，并對(duì)經(jīng)營者起到很大的幫助作用，但是大多數(shù)的企業(yè)存在管理會(huì)計(jì)理論普及度不高的問題，包括系統(tǒng)封閉程度較高的大型國有企業(yè)。

（三）相關(guān)管理會(huì)計(jì)人員綜合素質(zhì)有待提高

在我國管理會(huì)計(jì)的日常工作主要是以會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理為主，但是企業(yè)財(cái)務(wù)管理決策完全是由公司領(lǐng)導(dǎo)層決定，而并非會(huì)計(jì)人員說了算。財(cái)務(wù)人員不具備一定的管理能力、決策能力等，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)偏低。

二、總體設(shè)計(jì)

（一）目標(biāo)

（1）提高本企業(yè)對(duì)外投資實(shí)務(wù)操作的能力和水平，為接下來的幾個(gè)項(xiàng)目投資起到范本作用，有屬于適合自己單位實(shí)際情況的對(duì)外投資參照案例。不斷提高和積累一個(gè)項(xiàng)目從前期調(diào)研、決策程序、投后管理等各方面的程序以及規(guī)范性的經(jīng)驗(yàn)。

（2）實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置。有助于政府優(yōu)化投資環(huán)境。房地產(chǎn)投資環(huán)境與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大就業(yè)、加快城市建設(shè)有重要作用。

（3）通過本次對(duì)外投資項(xiàng)目最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目凈利率在4.16%，股東IRR為22.08%，同時(shí)按照股權(quán)比例折算我公司最終獲取凈利潤4576萬元（含股東借款利息）。

（4）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理綜合能力，通過采用管理會(huì)計(jì)工具中的項(xiàng)目管理、現(xiàn)金流量法、內(nèi)部收益率等的應(yīng)用，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全成本測算、稅費(fèi)計(jì)算、融資成本計(jì)算、整體現(xiàn)金流計(jì)算、敏感性分析及模擬利潤報(bào)表等財(cái)務(wù)測算計(jì)算。并測算項(xiàng)目IRR內(nèi)部收益率、投資回收期等指標(biāo)判斷該項(xiàng)目投資是否可行。

（二）總體思路

（1）召開單位班子領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議，由財(cái)務(wù)經(jīng)理介紹相關(guān)管理會(huì)計(jì)的概念、管理會(huì)計(jì)的工具以及企業(yè)投資一個(gè)項(xiàng)目如果利用財(cái)務(wù)管理會(huì)計(jì)工具能起到怎么樣的作用和效果。使領(lǐng)導(dǎo)們有一個(gè)初步概念。

（2）確定對(duì)外投資方案以后，成立專門特別小組，由一位班子領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任組長，組員包括各業(yè)務(wù)相關(guān)部門。各自發(fā)揮自己專業(yè)領(lǐng)域的特長為項(xiàng)目投資出現(xiàn)的各種可能性進(jìn)行預(yù)測和假設(shè)。最后得出結(jié)論是否進(jìn)行該項(xiàng)目的對(duì)外投資。

（3）與合作企業(yè)簽署對(duì)外合作協(xié)議，討論相關(guān)合同條款，約定各自的權(quán)利和義務(wù)。

（4）項(xiàng)目公司成立以后，履行出資人義務(wù)并按照約定的股權(quán)比例進(jìn)行貨幣出資。項(xiàng)目落地的投后管理與監(jiān)督過程中我公司至少派出一至兩名人員進(jìn)入董事會(huì)或則監(jiān)事會(huì)，參與重大事項(xiàng)的決策，維護(hù)本公司的權(quán)利。

（5）每個(gè)年度末，聘請(qǐng)我公司指定的會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)審計(jì)，出具正式的審計(jì)報(bào)告。并規(guī)定每年必須召開一次董事會(huì)、股東會(huì)。

三、應(yīng)用過程

（一）參與部門

牽頭部門：財(cái)務(wù)管理部。

配合部門：規(guī)劃發(fā)展部、成本部、經(jīng)營管理部。

（二）部署要求

（1）資源：我公司的母公司是某某集團(tuán)，是此次A住宅項(xiàng)目地塊土地的出讓方，因此擁有得天獨(dú)厚的資源。我們熟悉并且了解該塊土地未來的價(jià)值潛力以及該地塊土地出讓的進(jìn)度，可以讓我公司有足夠?qū)捲５臅r(shí)間去籌措資金問題。對(duì)外的合作單位也正是看中本公司的性質(zhì)才會(huì)有比較好的合作條件給到我方。

（2）信息化：我公司積極與畢馬威會(huì)計(jì)師事務(wù)所合作，聘請(qǐng)?jiān)撌聞?wù)所專門為本公司的對(duì)外投資業(yè)務(wù)和業(yè)態(tài)模塊搭建了量身訂造的財(cái)務(wù)測算模型，以自己單位的案例為基礎(chǔ)，并根據(jù)我公司特定的需求和模式，定制了一整套財(cái)務(wù)測算模型軟件。方便了工作人員一直以來純手工的操作，各個(gè)模塊間都互相設(shè)置了計(jì)算公式，大大提高了預(yù)測的準(zhǔn)確性和完整性，提升了工作效率。

（3）外部環(huán)境：與相關(guān)可研咨詢公司合作，搜集行業(yè)數(shù)據(jù)以及針對(duì)該地塊周邊的行情和未來趨勢預(yù)判。

（三）具體應(yīng)用模式和應(yīng)用流程

1.A項(xiàng)目概況

（1）項(xiàng)目區(qū)位。項(xiàng)目位于某某市南片區(qū)，東至上塘路，西至通益路，南至石祥路，北至上塘高架。

（2）區(qū)域規(guī)劃。新城戰(zhàn)略定位為國家大運(yùn)河文化帶的首展之區(qū)、浙江大運(yùn)河國際交流樣板之區(qū)和杭州城北美好生活的品質(zhì)之區(qū)。分為三個(gè)片區(qū)，其中，北片區(qū)為區(qū)域性公建配套服務(wù)中心，中片區(qū)為文化產(chǎn)業(yè)配套區(qū)，南片區(qū)為運(yùn)河文化展示體驗(yàn)區(qū)，具體規(guī)劃定位為：充分挖掘運(yùn)河文化，完整展示運(yùn)河杭州歷史文化風(fēng)貌，打造用地面積1200畝，總開發(fā)量約120萬方的集特色小鎮(zhèn)、音樂公園、歷史文化長廊、濱水商業(yè)于一體的運(yùn)河文化展示體驗(yàn)區(qū)。整體規(guī)劃布局為“一軸、兩帶、兩港、四區(qū)”，西側(cè)為住宅配套片區(qū)，東側(cè)為文化風(fēng)貌展示體驗(yàn)片區(qū)。

2.項(xiàng)目必要性

（1）發(fā)展運(yùn)河文化產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建大運(yùn)河文化帶。建設(shè)中國大運(yùn)河文化帶是落實(shí)中央號(hào)召的重要戰(zhàn)略行動(dòng)，A項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，擁有獨(dú)特的水系資源。應(yīng)充分利用、挖掘項(xiàng)目優(yōu)勢，發(fā)展運(yùn)河文化產(chǎn)業(yè)，打造項(xiàng)目成為運(yùn)河文化展示體驗(yàn)區(qū)，構(gòu)建大運(yùn)河文化帶重要組成部分。

（2）豐富旅游休閑產(chǎn)品。某某集團(tuán)重點(diǎn)依托運(yùn)河文化、景觀優(yōu)勢，發(fā)展旅游休閑、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目作為核心區(qū)段的重要組成部分，應(yīng)延續(xù)橋西建筑風(fēng)貌特色，與現(xiàn)有運(yùn)河旅游產(chǎn)品相呼應(yīng)相串聯(lián)，完善運(yùn)河旅游休閑產(chǎn)品布局，更好地促進(jìn)杭州運(yùn)河旅游景區(qū)之間的優(yōu)勢互補(bǔ)、資源整合、協(xié)同發(fā)展，共同打造世界級(jí)旅游產(chǎn)品。

（3）推進(jìn)公司多元化發(fā)展。根據(jù)公司十三五規(guī)劃“相關(guān)多元化”戰(zhàn)略發(fā)展思路，本項(xiàng)目依托大運(yùn)河文化，圍繞特色商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，將文化休閑產(chǎn)業(yè)與商業(yè)物業(yè)經(jīng)營有機(jī)結(jié)合。有利于推進(jìn)公司戰(zhàn)略落地，拓展公司在文化、特色商業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，構(gòu)建優(yōu)勢業(yè)務(wù)組合，增強(qiáng)公司整體實(shí)力和綜合競爭力。

3.一期住宅研究

（1）項(xiàng)目土地現(xiàn)狀。該區(qū)塊一期住宅包含兩個(gè)地塊，面積達(dá)8.5公頃。

B地塊是住宅用地，4.45公頃，容積率2.8，建筑密度26%，綠地率30%，建筑限高80米。

A地塊是住宅用地，4.05公頃，容積率2.2，建筑密度30%，綠地率30%，建筑限高55米。

（2）需求端-住宅市場。從2015年起，某某市區(qū)住宅市場整體均價(jià)持續(xù)上漲，市場供不應(yīng)求。某某市十區(qū)商品住宅庫存自2015年下半年持續(xù)走低，目前已降到歷史最低位，僅余265萬方。截至2018年4月30日，某某市各區(qū)商品住宅去化周期均不足4個(gè)月。2018年某某市十區(qū)宅地成交建面304萬方（剔除自持面積），商品住宅成交面積402萬方，供需缺口高達(dá)87萬方，市場供不應(yīng)求。

（3）區(qū)域住宅市場解讀。2017年，XX區(qū)出讓10宗涉宅地塊，可建面積75.8萬平方米，占主城區(qū)涉宅地總可建面積的24.1%。2017年，XX區(qū)住宅市場實(shí)現(xiàn)量價(jià)齊升。商品房銷售面積163.69萬平方米，同比增長9.4%，創(chuàng)年內(nèi)最高，且增幅呈逐季上升走勢。商品房銷售均價(jià)為31121元/平方米，同比增長19%。2018年，區(qū)域內(nèi)計(jì)劃出讓涉宅用地4宗，土地面積19.1萬方，總建面約47.6萬方。

當(dāng)前，區(qū)域內(nèi)住宅存量由2017年4月的24.4萬方（2028套）降至3.1萬方（約157套），庫存量去化周期約1個(gè)月，供求關(guān)系緊張。成交均價(jià)漲勢明顯，近期均價(jià)3.86萬元/m2，較2017年上漲20%。

（4）住宅定位。此項(xiàng)目住宅部分客戶定位為：1.核心客戶是周邊地緣性客戶。2.申花、大關(guān)、橋西等外溢性客戶。

（5）投資規(guī)模。①地價(jià)預(yù)測。對(duì)比近期出讓的住宅地塊，這兩宗地塊位于上塘單元內(nèi)，距本項(xiàng)目均約2公里，周邊環(huán)境與本項(xiàng)目相近，但本項(xiàng)目板塊認(rèn)可度及交通條件較此二地塊不足，結(jié)合土地評(píng)估公司評(píng)估，預(yù)計(jì)最終成交價(jià)在31000元/m2左右。觀察近期宅地土拍市場，成交自持比例明顯降低，大都在10%以內(nèi)，因此只考慮擁有景觀優(yōu)勢05地塊。

②售價(jià)預(yù)測。目前，周邊二手房中，某某集團(tuán)相對(duì)于其他開發(fā)商產(chǎn)品的溢價(jià)約為14-18%。若考慮品牌溢價(jià)15%，本項(xiàng)目的高層精裝售價(jià)預(yù)計(jì)為 4.8萬元/m2至5.0萬元/m2。

建議本項(xiàng)目高層的整盤均價(jià)按照4.8萬元/m2考慮。同時(shí)，參考某某市其他項(xiàng)目，疊拼較高層的溢價(jià)率平均為42%，建議本項(xiàng)目疊拼的整盤均價(jià)按照6.7萬元/m2考慮。

③投資規(guī)模。05地塊經(jīng)過一系列的財(cái)務(wù)測算，土地成本31000元/m2，工程成本10073元/m2，財(cái)務(wù)成本（資本化利息+開發(fā)貸利息）4391元/m2，管理和營銷成本1393元/m2，總成本40.5億元，建設(shè)期股東投入30.49億元，占總成本的75.3%，稅后凈利約0.83億元，凈利潤率2.07%，股東IRR為3.01%。

（6）融資方案和資金運(yùn)作成本--A地塊。開發(fā)貸10億元，利率按基準(zhǔn)利率上浮30%為6.37%，占用2年，2年利息12740萬元。

（7）項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)--A地塊敏感性分析。考慮自持比例10%的情況下，疊拼售價(jià)為67200元／m2，高層售價(jià)為48000元/m2，樓面價(jià)為31000元/m2時(shí)，股東IRR為3.01%。樓面價(jià)達(dá)到30000元/m2時(shí)，股東IRR略低于銀行同期五年期貸款利率上浮30%時(shí)的盈虧平衡點(diǎn)。

（8）經(jīng)濟(jì)效益分析。結(jié)合敏感性分析，按照疊拼售價(jià)67200元/m2，高層售價(jià)48000元/m2，自持比例10%計(jì)算，05地塊樓面價(jià)低于30000元/m2時(shí)，我公司可根據(jù)與X集團(tuán)戰(zhàn)略協(xié)議原則不超過28%的股比適當(dāng)參與。

針對(duì)此次一期住宅地塊，雙方同意組建聯(lián)合體參與地塊的競買。

4.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控建議

（1）本項(xiàng)目屬于市區(qū)稀缺景觀住宅項(xiàng)目，區(qū)域、空間規(guī)模優(yōu)勢明顯，拿地競爭將十分激烈。

（2）地塊總價(jià)高，公司現(xiàn)有現(xiàn)金流不足，需采取融資手段。

5.財(cái)務(wù)測算結(jié)論

針對(duì)一期住宅業(yè)地塊，項(xiàng)目總投資94億元。我公司看好宅地開發(fā)及X集團(tuán)品牌支持，決定以股權(quán)投資為方式投資某某項(xiàng)目一期住宅A地塊28%的股權(quán)。

四、取得的成效

（一）情況對(duì)比

（1）財(cái)務(wù)效益：該A地塊于成交價(jià)21.66億元，折合樓面價(jià)24321元/平方。我公司作為長期股權(quán)投資，占股28%，出資股本金6億。經(jīng)過近2年的項(xiàng)目投資，目前該項(xiàng)目運(yùn)營情況良好，于9月份已開盤，2019年末財(cái)務(wù)報(bào)表實(shí)現(xiàn)投資收益約500萬元。由于項(xiàng)目開盤沒多久，前期大部分資金融資成本較高，銷售也是近期才正式開始，本年主營業(yè)務(wù)收入不高。故本年凈利潤雖然有盈利但是不會(huì)特別高。2020年度12月底財(cái)務(wù)報(bào)表凈利潤將會(huì)較2019年度同比上升約40%。

預(yù)計(jì)未來1年項(xiàng)目如果完全銷售完畢，整盤投資收益的幅度會(huì)大幅增加，比銀行五年期利率收益高許多。所以我們認(rèn)為通過對(duì)該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、現(xiàn)金流量等工具進(jìn)行分析測算，此項(xiàng)目投后反應(yīng)是良好的，預(yù)計(jì)未來收益是可觀的。

（2）非財(cái)務(wù)效益：達(dá)到了通過項(xiàng)目管理等財(cái)務(wù)管理手段實(shí)現(xiàn)國有企業(yè)對(duì)外投資的目標(biāo)，真正實(shí)現(xiàn)了國有企業(yè)資產(chǎn)穩(wěn)步增值，杜絕國有資產(chǎn)不被流失的情況發(fā)生。

（二）對(duì)提高單位績效管理水平的評(píng)價(jià)

對(duì)于該A住宅投資項(xiàng)目，投資后我們及時(shí)地跟上投后管理及退出機(jī)制，整個(gè)投資過程中公司始終有派人員進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督檢查，維護(hù)股東方利益。無論從財(cái)務(wù)管理的角度還是銷售管理的角度來看我們目前發(fā)揮的監(jiān)督作用是有效的。并且能夠在年度終了時(shí)獲得投資者應(yīng)有的紅利。根據(jù)現(xiàn)有情況判斷，此項(xiàng)目銷售去化速度將會(huì)很快，利潤明顯，后續(xù)投資回報(bào)率可觀，資金回籠較快，能夠?yàn)楣镜慕?jīng)營績效貢獻(xiàn)一部分利潤。與此同時(shí)，上級(jí)管理部門也對(duì)我們公司的對(duì)外投資項(xiàng)目做出了一定的激勵(lì)措施，當(dāng)該項(xiàng)目盈利的情況下，能夠分得5%的獎(jiǎng)金績效，若達(dá)不到考核標(biāo)準(zhǔn)但沒有出現(xiàn)投資虧損則沒有績效金，相反，倘若項(xiàng)目投后虧損嚴(yán)重并達(dá)到一定比例則會(huì)按比例扣除相關(guān)者績效考核金。獎(jiǎng)懲分明的績效管理措施大大提高了單位績效管理的水平。

結(jié)語

通過內(nèi)部收益率、現(xiàn)金流量等財(cái)務(wù)管理工具進(jìn)行分析測算，我發(fā)現(xiàn)這些管理會(huì)計(jì)工具也存在一些局限性。IRR是一個(gè)比率，它不能夠單獨(dú)使用。要使用IRR方法進(jìn)行投資分析，還必須有本企業(yè)的資本成本才可以，而資本成本是需要計(jì)算的。算出的IRR如果大于本企業(yè)的資本成本，說明投資項(xiàng)目可行，反之，則應(yīng)放棄投資項(xiàng)目。凈現(xiàn)值則是反映一個(gè)項(xiàng)目按現(xiàn)金流量計(jì)算的凈收益現(xiàn)值，它是個(gè)金額的絕對(duì)值，在比較投資額不同項(xiàng)目時(shí)有很大局限性。這個(gè)方法就是用現(xiàn)金流出減去現(xiàn)金流入，看看到底能凈賺多少錢，它是一個(gè)絕對(duì)數(shù)字，而不是比率。求得的凈現(xiàn)值只要大于零，就說明這個(gè)項(xiàng)目是可行的，應(yīng)該進(jìn)行投資。兩者對(duì)于獨(dú)立方案投資決策和大多數(shù)相關(guān)方案的決策結(jié)果是相同的，但在對(duì)初始投資額不同或現(xiàn)金流量分布差異大的方案進(jìn)行投資決策時(shí)，這兩種決策分析方法往往會(huì)得到相反的結(jié)論。因此，我們可以有效地結(jié)合敏感性分析對(duì)指標(biāo)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)大小，從而綜合判斷項(xiàng)目是否可行。