談房地產企業土地增值稅的改革

廊坊市君航稅務師事務所有限公司

引言

隨著近幾年國家的綜合水平不斷的發展和進步，我國的房地產行業當下呈現出了高速發展的趨勢，對國家經濟的總體貢獻十分的巨大，所以相關部門在近些年對房地產的關注程度在不斷提升。但是在發展的過程中不能忽視的是，還存在著一些比較棘手的問題，例如：當使用土地增值稅時可能會導致企業的整理壓力增多，導致其整體的銷售狀況變差，整體上并沒有改變房價高的現實。所以人人談房色變，房產的價格可謂是已經極大的超出了普通民眾可以承受的范圍，當下很多人認為房產是暴利的行業。所以在這個背景之下及時的開始對土地增值稅進行改革，以便于逐步的營造一個更加良好的市場。

一、現行土地增值稅中存在的問題

（一）土地增值稅的立法原則與市場機制背離

在整體的稅收體制中，稅收的立法原則可謂是保證稅收正常進行的關鍵所在，不難發現在征稅時應該遵循公平公正原則、效率優先的原則，特別是公平性原則，若是在政策實行的過程中沒有完善的法律規章制度作為保證將很難保證該政策有效的實施。筆者發現在西方的理論中為了有效地降低整體的企業稅收的負擔，在進行管理的過程中就應該盡可能地保持稅收在市場運行中的中性化，即是國家征稅時應該將征稅額作為其最高的上限，盡可能地避免給納稅企業帶來額外的負擔，與此同時，還應該盡可能地避免與市場機制產生不和諧之處，特別是不可以違背市場的機制進行運行。但是，當前我國進行房地產土地增值稅的征收主要目的就是為了防止房地產市場出現投機過熱的行為，以便于維護房地產市場的大環境穩定，但是這樣一來其本質就與市場規律有了一定的相悖之處，由于在市場化經營的過程無形之中就會存在著投機性以及趨利性，以及近年來所謂房子的金融屬性等，有些投機的行為僅僅是由于市場機制所造成的，所以在整個的房地產發展過程中難以讓土地增值稅扮演維護房地產市場發展健康的唯一手段。

（二）現行房地產企業土地增值稅與企業所得稅重復征稅

自從實行增值稅改革的一開始，主要的目的就是想避免重復征稅，雖然我國的相關制度文件也進行了相應的規定和不斷完善各種手段。但是筆者在工作的過程中發現對于土地增值稅的同一項收入進行再次征稅的現象依舊十分的常見，這樣一來就導致企業的整體壓力上升。我國進行房地產的土地增值稅的計稅依據一般是轉讓房地產的增值額的部分，而進行實際計算時，相關的房地產經營者按稅法規定繳納的增值稅、企業所得稅等稅種，實際上與土地增值稅出現了重復征稅的行為，導致加大了納稅人的負擔。

（三）各地區土地增值稅核算口徑不一致，導致征管難度增大

我國在進行房地產企業土地增值稅征收管理時存在的主要問題是各地區的核算口徑不同，所以導致了整體的征管難度比較大，比如稅務部門在進行征管時，個別地區由于車位以及地下室無產權，則收入不納入土地增值稅的征稅范圍，有的地區則連同房地產一并納入征稅范圍，兩種不同的收入計算方法導致成本分攤方法差距甚大，進而導致最后的清算稅款大相徑庭，稅企矛盾也大量增加。另外，由于核算口徑的不同，導致稅務人員對于房地產企業土地增值稅的清算的整體工作難以順利進行，從而影響地方財政收入的進度。

二、房地產企業的增值稅改革

（一）完善房地產企業土地增值稅的立法基礎制度設計

隨著近幾年房地產的發展，其可謂是已經成為我國當下的支柱性行業，保持其穩定的發展是我國當下的一項重要的任務。想要進一步的保證房地產企業的良好運行與發展，就應該注意在房地產土地增值稅立法的過程中特別應該注意的是將自然增值、基礎設施增值等進行區分。筆者認為，應該對房地產企業對國有土地的首次轉讓進行改革，對其獲得的收益應該做到不進行征收增值稅，這樣一來就會在一定的程度上提升房產投資的整體熱情。對于土地增值稅的征稅范圍進行調整，應該盡可能地保證其能夠涉及更多的對象，進行全面的征收。與此同時，想要達到更好的效果還應注意的是適當對邊際的整體稅率進行改革，逐步降低邊際的整體稅率。很明顯的問題是在針對一些無形資產的利潤的模塊時有著不公平的現象，主管部門在進行具體的制度完善時切忌出現一刀切的現象，應該根據不同地域的特點采取適當的策略，同時逐步地加大稅務稽查的整體力度，才可以在保證打擊涉稅違建違法的行為時保證稅收執行的公正與嚴格。

（二）解決重復征稅，使房地產企業稅收負擔更加合理

雖然近幾年土地增值稅在進行征收的過程中進行了很多的改進完善，但是細心者不難發現還有著一些比較棘手的問題存在，例如：重復征稅的現象十分的常見，其使得房地產的整體稅收負擔變得更加重。所以在進行土地增值稅改革時應該對房地產重復征稅的問題進行深入的研究和綜合性的考慮，有必要的時候可以直接將土地增值稅進行取消，以便于建立更加科學和合理的稅收政策和制度，使得房地產企業的負擔變得更加合理。

（三）統一核算口徑，減少稅企矛盾，保證稅款應收盡收

在進行土地增值稅稅征管時應該注意做好統一口徑，規范征收的工作，保證征稅的過程更加的標準化、系統化，使得全國的征稅效率與質量逐步的提升，應該盡可能地建立計稅依據、收入、稅率，分攤方法等口徑統一規范，最低限度保證省內規范一致，提高土地增值稅清算效率，減少稅企矛盾，做到應收盡收。

在整體的稅制改革趨勢上，我國的征稅管理與發達國家還有著一定的距離，在一些比較發達的國家使用物業稅作為調節房地產稅收的一種手段，意思就是在一定的時期的點上，要求物業所有者對持有的房產繳納一定的稅款，其整體上比較的成熟和已經形成了系統化。我國在發展的過程中也可以借鑒相關的成熟經驗，但是征收物業稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產稅等與物業稅存在重合的一次性稅費，否則舊的稅費未除，新的稅費又來，對于消費者而言，屬于雙重收稅，于理不合，于法抵牾。另外，物業稅與其他的稅種有著一定的不同之處，其最大的特點就是有著不可移動的特點，即不會由于消耗或者是出現減損等特殊的損失，所以其整體上的稅收來源比較的穩定，可以使用比較統一的征稅的方式，保證稅收的整體水平逐步的提升。

物業稅不是在交易稅基礎上的二次征稅，而是房地產稅收體制的大變革；物業稅不是在房價居高不下情況下的應急之舉，而是對于房地產價值鏈條的普遍調整；物業稅不是對于不動產持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對于建立地方公共財政體制的努力與期待。

應該注意的是，在進行物業稅征收時應保證各種產權關系更加的清晰化，以及有一個更加公平的評估機構，還應該清理各項收費，保證房地產各項收費的整體上保證在一個合理的范圍之內。

通過以上分析可知，當下想要使得整體的房地產行業走上健康發展的軌道，其中關鍵的一環就是應該做好稅制改革的工作，只有行業利潤分配趨于合理，才可以保證當下的房地產市場奉獻出高標準的商品房，解決老百姓的住房問題，更多的讓利于民以及讓利與社會，放松對市場行為的管制。總之，房地產企業的稅制改革任重而道遠。

結語

總而言之，土地增值稅的施行雖然遇到了諸多的問題，但是總的來說可以在一定的程度上遏制相關房地產部門進行惡意的賺取暴利以及投機倒把等行為，違反市場交易原則的行為越多就會對民眾的傷害越大。當下擔心房價已經成為人們的共識。政府部門在不斷進行土地增值稅改革的同時，還應該注意的是制定符合時宜的規章制度，這樣才可以盡可能地約束開發商進行蓄意進行房價抬高的行為，保證其給人們提供更好的住房保障，使得人們可以有房子住以及買得起房子，保證市場正常的運行。通過文中的分析不難發現，當下使用土地增值稅這種手段在一定的程度上影響著行業的資金鏈條，短期內對調節房地產開發企業的利潤起到了一定的作用，但是近年來限制房地產行業健康發展的弊端逐漸顯現，對于即將走下舞臺的土地增值稅來說，我們一直以來可謂是又愛又恨。