新時期我國房地產經濟發展現狀及趨勢探討

盛 捷 山東高速資源開發管理集團有限公司

在我國的國民經濟發展過程中，房地產始終占據非常重要的地位，但該行業在發展的過程中也出現了很多問題，甚至對整個社會穩定產生了巨大影響。比如，在2016年底，中央經濟工作會議正式提出“房住不炒”之后，各地調控日趨嚴格，樓市政策補丁不斷，房地產市場進入漫長的橫盤時期。在這一特殊時期，房地產企業一定要充分考慮市場經濟體制下的發展策略，將國家的政策優勢充分發揮出來，在滿足用戶需求的同時，促進自身的快速發展，并樹立建設國家經濟的目標，實現多方共贏。

一、房地產經濟管理發展現狀

目前，我國經濟已經到了非常重要的轉型改革時期，對于環境保護的力度越來越大，廣大的人民群眾對房地產的質量和要求也在逐漸提高。在新的時代背景下，房地產行業的發展速度越來越快，根據國家統計學數據顯示，在2020年中國101.6萬億元的GDP中，房地產業增加值貢獻了近69 632億元，占比7.3%。這個數字超過建筑業，交通運輸、倉儲和郵政業，住宿和餐飲業，租賃和商務服務業等多個行業。2000年，中國房地產增加值僅為4 141億元，在當年GDP中占比4.1%。二十年后，2020年中國房地產增加值躍升至74 553億元，GDP占比7.3%。在20年時間里，房地產增加值大漲70 412億元，增長率達78%。作為高污染和高能耗行業，房地產經濟也到了重大變革階段，在充分挖掘房地產經濟優勢的同時，還應當加大對綠色、環保、低碳經濟的發展模式的探索。

我國的房地產經濟在發展的過程中，存在的問題越來越突出，對整個房地產行業造成了巨大影響。首先是房價的飛速增長，導致人們的生活壓力越來越大，也給房地產行業帶來了很多負面影響。而且隨著房地產建設的增多，導致住房市場的供求平衡出現失衡的情況，從而進一步導致房產價格的增長，形成惡性循環。近兩年，黨和政府部門也逐漸加大了對房地產領域的管控，提出了房地產市場發展須“穩”字當頭，地方政府應因城施策，一城一策，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。人、房、地、錢四位一體的聯動新機制。房企“三道紅線”和房地產貸款集中度管理等金融調控政策疊加，企業降杠桿、降負債，經營趨穩。同時，當前一些房企資金相對不充裕，限價等調控措施攤薄利潤，加之對后市持觀望態度等因素導致拿地積極性受到影響，以致當前土地市場也開始降溫。

二、房地產經濟發展面臨的主要問題

(一)市場發展不平衡

在發展的過程中，房地產行業的市場不平衡問題越來越突出，在部分地區，人們的需求較大，導致很多房企加大房地產的投入，大量開發新的土地，出現較高的房產空置率，也增加了企業成本。此外，房地產領域的投資不足問題也比較突出，對于綜合發展水平的提高非常不利。如果房地產市場的供求關系平衡被打破，對整個行業乃至整個社會都會造成巨大影響。

(二)市場經濟整體低迷

對于中國人來說，買房是人生第一等大事，也是我們生活的剛需產品。隨著人們生活質量的提高，對于住房要求也越來越高。近些年房地產始終處于高位跳動期，人們對于購房主要持觀望態度，尤其是近些年國家經濟政策的調整，大量的土地流拍時有發生。特別是進入2021年后，除了部分剛需人群，大部分群眾都在觀望，這對房地產及其相關行業的發展也有較大阻礙。

(三)房企管理經營不當

雖然這些年房地產企業實現了飛速發展，但部分企業的經營管理理念和經營模式不合理。尤其是部分大的房地產企業，盲目無序擴張，例如恒大擴張步伐很快，他們先后進入了金融、礦泉水、糧油、畜牧、汽車等行業，而且每進入一個新的行業都得投入大量資金，這讓恒大的現金流進一步吃緊。因為恒大的現金流主要靠賣房回收，如果項目沒法正常進行，導致房子賣不出去，現流就會出現很大的問題。這些連續發生的事情對恒大的整體銷售產生很大的影響，從2021年6月份到8月份，恒大的房產銷售額持續下降。依托于國家和市場主體發展起來的房地產經濟，如果缺乏有效的預警機制和風險防范意識，當風險來臨的時候，帶來的后果是無法預料的。

三、在當前新時期下影響房地產經濟的主要因素

(一)政策因素

對房地產經濟來說，影響最大的因素就是國家政策，基于政策為發展導向的房地產經濟，對市場調控有非常重要的作用，直接關系到整個市場經濟的發展狀態。在不同階段，國家制定的政策有很大的變化，最初在上世紀70年代，國家提出了保證住房，到90年代的建設性住房，住房供應模式的變化非常明顯。在十九大會議上，習近平總書記明確提出了“房子是用來住的，不是用的炒的”。這給整個房地產市場帶來了巨大沖擊，同時也對相關行業帶來了巨大影響。

(二)市場因素

對于房地產經濟來說，其發展的規范性與市場環境有非常密切的關系，如果經濟市場處于有序、健康發展狀態，那么能夠有效推動房地產經濟的發展。如果市場經濟動蕩，就會對房地產經濟的發展有極大的制約。此外，對房地產經濟影響的主要因素還有信用體系、市場經濟結構等，而且市場在變化的過程中，會影響到土地價值，對整個社會的波動都是巨大的。

(三)社會因素

對于房地產市場來說，需求起到決定性的作用，在前些年市場房源供不應求的時候，而且人們的認知較低，存在一定的盲目性，大大推動了房地產經濟的飛速發展。但目前房地產市場逐漸進入理性階段，而且大部分人的購房需求已經得到滿足，更多的是對交通、教育、地段和環境的考慮，逐漸轉變成賣方市場。所以房地產經濟的需要轉變為深度經營模式，要對整個經營模式進行轉變重新規劃。

(四)經濟因素

受到經濟因素的影響，我國的房地產經濟始終屬于高速發展狀態，尤其是隨著人們生活質量的提高，對房產的高質量需求越來越大。但受到市場物價、消費者結構、居民收入以及銀行利率多方面經濟因素的影響，購房欲望逐漸下降。從2020年1月，貸款基準利率轉變為貸款市場報價利率(LPR)，與市場經濟的關系越發密切。

四、新時期我國房地產經濟發展的改進對策

(一)加強政府政策調控

為了確保房地產經濟實現穩定有序發展，政府部門要加強調控力度，結合市場發展現狀和社會經濟發展水平，制定最為科學的調整策略，確保房地產經濟向著正確的方向發展。第一，全方面分析房地產市場，通過健全的市場監督機制促進房地產經濟的穩步發展。第二，建立健全房產稅收體系。為了加大對房地產的調控作用，各地區要結合自身的實際情況，進一步加強調控力度，但要注意不要較大程度擾動房地產經濟，避免對整個社會安定造成不良影響。比如，上海市和重慶市2021年的房產稅開征標準中，重慶房產稅征收對象：個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。

(二)優化稅制

如果有完善的稅費制度，可以確保房地產經濟實現穩定健康發展，使整個房地產市場實現規范發展。在對房地產信貸制度進行改革完善的時候，要結合市場經濟和本地區的實際發展情況，通過完善的稅收制度和信貸制度，盡可能減少爛尾工程的出現，抑制房價的不正常增加，實現房地產市場的有效調控。可以對房地產流轉稅適當降低，對房地產財產稅適當加大，在新時期下穩定房地產經濟。

(三)加強市場監管

對于房地產經濟來說，通過市場監管能夠有效穩定經濟發展。尤其是我國房地產經濟市場發展時間較短，在很多方面還存在一些缺陷，尤其是部分企業人的資質不夠，市場監督力度較弱，對房地產經濟市場的發展有較大影響。首先需要做的是對房地產經濟活力激發出來，加強市場信用監督，引入市場信用機制，將社會輿論的影響充分利用起來，營造良好的房地產經濟發展環境。特別是在信息化時代背景下，要充分利用互聯網、計算機技術等，通過信息系統為房地產企業的發展提供海量的數據支持，及時了解消費者的實際需求。

(四)制定土地政策

穩定房地產經濟發展的基礎就是有穩定的土地供應，所以制定科學的土地供應策略是非常重要的。近些年，國家及政府部門業在對土地利用結構不斷進行優化改進，首先需要做的是對土地供應政策貫徹落實下去，對土地儲備制度進行優化，從而實現地價的合理控制，這樣才能從根本上確保房地產經濟穩定發展。其次就是國家要對土地征收制度進行改進完善，對土地資源進一步整合優化，通過重新規劃、儲備等多種手段統一管控土地資源。最后是各地方政府部門，要對學區和學位房合理進行劃分或取消，縮小社會差距。

(五)加強投資引導

為了對房地產產業的無序增長進行有效控制，建立有序的房地產經濟市場，對于房地產的投資引導要加強監督管理，使土地資源的利用率得到提升。在開展投資引導的時候，要遵循改善人民住房條件和人民住房需求的基本原則，合理分配不同類型的住房投資，使房地產投資比例更加優化。2016年12月中旬，中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年12月21日下午，習近平總書記在中央財經領導小組第十四次會議上進一步指出，“要準確把握住房的居住屬性”。此外，就是要對國內一些不良企業淘汰出去，對投資企業的結構進行優化，建立健全房地產企業準入機制，對整個房地產行業進行規范。

(六)建立健全管理機制

對于房地產市場來說，管理機制的完善性直接關系到整個市場的發展環境，因此，政府部門要將自身的主導作用充分發揮出來，對房地產市場機能進行有效調節。并根據市場發展情況對房地產市場進行動態調整，對中央及地方政府的各項政策貫徹落實下去。對地方政府和中央的政策要正確解讀，兩者之間的管理范疇要進行明確，避免出現矛盾。還需要結合市場變化及時調整調控政策，將房地產政策效果得以充分發揮。比如，中國香港在2013年實施的“雙倍印花稅”徹底打破了中國香港房地產泡沫。內陸雖然無法采用這種方式，但也要將政策的實用性和針對性體現出來。2020年8月20日，央行和住建部會同相關部門，在前期廣泛征求意見的基礎上，經過近兩年的醞釀，出臺了重點房地產資金監管和融資管理規則，明確了三條紅線：紅線一，剔除預收款的資產負債率不得大于70%；紅線二，凈負債率不得大于100%；紅線三，現金短債比不得小于1倍，這對于房地產企業的規范發展起到了非常重要的指導作用。

五、新時期房地產經濟發展趨勢分析

(一)綠色環保價值不斷增強

隨著我國綜合實力的提升，城市化進程的深入，目前在開展房地產開發建設的時候，對于綠色環保的概念越來越深入，對房企也提出了更多更高的要求。實際在建設房地產項目的時候，要滲透綠色環保理念，在選擇建筑材料的時候也要盡可能采用綠色環保的材料，充分利用太陽能、地熱能力、風能等可再生能源，使房屋建設能源消耗盡可能降低。尤其是近一段時間“限電”的實行，對很多行業造成了巨大沖擊，房地產行業想要實現可持續發展，需要加大對綠色環保材料、技術和理念的運用，打造生態化、綠色化的房屋。

(二)房地產市場愈發成熟

通過對當前房地產市場的實際發展情況就可以得出，現階段我國的房地產還存在很多問題亟待解決。而且面臨的問題錯綜復雜，涉及到的因素也非常多。對一個國家來說，房地產市場就像是一個蓄水池，必然會存在一定的泡沫，如果泡沫過多過大，到破裂的時候造成的動蕩是無法預料的。想要消除泡沫，不是短時間內就可以完成的事情，要確保房地產的健康適當發展，并逐漸提高群眾的購買力和可支配收入。對于國民經濟發展來說，房價上漲過快產生的影響弊大于利，國家及政府部門也逐漸加大了對房地產行業的調控力度，也在近兩年取得了比較大的成果。后期還需要進一步加大宏觀政策的引導調控，確保房地產經濟實現穩定有序發展，打造成熟的、健康的房地產市場發展環境。

(三)保障好低收入群體住房

雖然我國城市化進程發展速度很快，人們的生活水平也在逐漸提升，但大部分城市人口依然是中低收入者。這些人對于保障性住房政策的需求非常迫切，但當前我國的保障性住房還存在很多問題，比如，監管體制不完善、住房面積不合理、供不應求等，都嚴重阻礙了城市經濟的發展。尤其是在廉租房上，沒有做好嚴格的把控工作，很多家庭狀況比較好的住在廉租房中，而家庭條件非常困難的群眾很難租住廉租房。因此，要加強對廉租房的指標把控，將這些名額給真正需要的群眾，杜絕出現徇私舞弊的情況。國家也要加大對保障性住房的政策支持，打造多層次、多體系的住房供給，對整個房地產結構進行深化調整，有效抑制房價過快的情況。政府部門還需要結合自身的發展狀況，加大開發公租房、共有產權房的力度，使中低收入群體的住房問題得到徹底改善。

六、結語

總而言之，在新的時代發展背景下，我國的房地產經濟支柱作用變得越發明顯，但一味地追求經濟的同時，也要對產業結構及時進行優化，對自我經營模式積極進行改進。特別隨著全球一體化進程的深入，要根據市場的實際變化情況，立足于當前房地產市場的發展規律，遵循政策和市場導向，制定科學、合理的發展策略。并且，要將政府的宏觀調控作用充分發揮出來，及時落實好調整的政策，加強對房地產市場監督的力度，積極引進先進的技術和理念確保我國房地產行業實現可持續健康發展，也為我國社會主義現代化建設奠定良好的基礎。■