分析“營改增”對房地產開發企業會計核算的影響

于鳳寶 青島正東建設集團有限公司

引言

“營改增”是為了減少國民稅收而推出的政策，而部分企業由于深受舊政策的影響在該政策推出時會受到較大影響，比如房地產開發了企業會計核算。而“營改增”政策會帶來雙面影響，很多企業一直在思考應采取何種對策才能化解諸多影響企業正常發展的不利因素。

一、營改增對房地產開發企業會計核算業務的影響

（一）營改增對現金與利潤核算的影響

舊體制管理制度一般是企業先做預繳稅，而預繳稅的額度通常會多于稅收的總額，這極大地降低了企業內部資金的流動性，在繳納企業稅后企業對公賬戶資金不夠充足，若企業資金不夠將會影響企業在市場的市面價值，還會影響經營者企業的正常營業與生產活動。由此可以推斷出傳統繳稅體制會影響企業的現金與利潤，還會對企業的營業收入與稅額產生一定的影響。而營改增政策可以給企業帶來一定的有利影響，企業如果實施該政策可以增加現金流動性，由于該政策提倡企業在生產經營活動后做核算，給企業提供了大部分的緩沖時間，讓其可以在該年度結算時再一次性補齊費用，保證了企業的正常運營與發展。

（二）對房地產企業稅負的影響

基于營改增政策的背景下發展核算業務會增加企業稅負的繳納額度，提高企業的成本投入，從而影響房地產企業的整體經濟效益。而傳統的稅收會在固定段時間內對稅負采取“擱置”處理，這極大地降低了企業的經濟負擔。而此階段的成本費不予抵扣，增值稅正常抵扣，讓公司擁有更多的資金周轉使其可以正常經營公司[1]。而營改增政策的施行讓房地產企業的合作伙伴急劇縮減，其可選范圍也大幅縮減。在營改增的背景下，企業需要置備足夠的預留資金來應對更多的稅負轉移，而大量資金預留極大地加重了企業的財務負擔能力。營業稅與增值稅是稅收的主要概括，雖然會有部分相似稅，但是國家推出營改增后可以有效避免這兩大稅額重復征收的概率，于企業來講亦是如此，它極大地減少了企業的成本支出，為企業帶來的收益效果是顯著的。

（三）對房地產企業財務的影響

營改增政策的推行起初會對財務的年度報表造成一定的影響。營改增政策出臺之前，房地產企業只需繳納固有不動產的價稅即可，而在營改增之后需要先預繳人工、材料等進項稅，而利用增值稅專用發票來抵扣進項稅增加了財務的負擔，還對企業的生產總值造成較大影響。其一，由于房地產企業的核算制度不太完善，而在企業經營活動中流水開銷較大，且用途復雜，給財務人員的核算準確性帶來不小的挑戰，為避免偏差出現，減少對企業的不利影響。而財務人員為保證企業正常運營與盈利會付出很多的精力與時間，極大地降低了財務的工作效率。其二，房地產企業涉及范圍廣泛，在房地產開發時需做選址、勘察、招投標、施工階段以及銷售售賣等，其過程復雜且耗時，少則幾年多則十幾年，而在此期間需要投入大量的資金，還要有不定時的繳稅，這給房地產企業產業的財力帶來了巨大的壓力，如若在規劃一個項目時企劃人員沒有做好未來的相關的預測與規劃，還會給該項目工程帶來一定危險。

（四）給財務核算方案帶來的困擾

在稅改之前房地產企業只需正常繳稅即可，且該稅額會在企業預算范圍之內，舊體制存在時間較長，各房地產企業都留有后手。而在稅改之后，房地產企業需要針對該政策做相關調整，而部分企業由于沒有對該政策做仔細的研讀與思考，盲目的對企業現狀制定出相關政策，導致該企業沒有足夠的抵抗市場變幻模式的能力，進而加重了企業的稅收負擔，這是導致企業正常發展與經營的元兇。原本企業的實際成本與進項稅是一起進行征收的，但是在該政策推出之后，增值稅占據主導位置之后，會給企業成本投入與進項稅造成一定的影響。而在營改增政策體系之下，企業需要依據國家頒布的繳稅政策與相關制度做正確的調整，順應新時代改變原有體制與內部組織結構，需要對企業內部的財務管理制度做一定的調整，確保房地產企業可以與時俱進的發展[2]。

（五）給企業申報納稅工作造成影響

所有企業在月中結算過后都要進行報稅，且該稅收也是我國建設發展的儲備金之一，無論該企業是否有業務收入都需要繳稅。增值稅與營業稅的申報方式大體相同，增值稅相較于營業稅的申報是復雜多變的，且增值稅的計算式也較復雜，填寫多張表格，準備多項資料，而且對表格數字進位也較為嚴格。而在營改增政策下企業的成本投入會被重點凸顯出來，便于國家與市場監督該企業的繳稅明細，有效避免了部分企業逃稅漏稅的情況。

營改增后對小規模納稅群體帶來了好處就是《中華人民共和國增值稅暫行條例》中添加了針對該類企業不再開具增值稅專用發票，而想開具增值稅發票的小規模企業可以找稅務登記代開。而隨著互聯網的發展，增值稅也可以在網上繳納，減少了線下排隊等號的大量時間，且極大地避免了線下辦理流程出現問題的現象發生。

二、為響應營改增政策房地產開發企業的解決措施

（一）完善財務管理制度

1.加強專用發票的管理

企業在對稅額進行抵扣時，應盡量選擇能開具增值稅發票的供應商，且企業需要反復確認增值稅票據，企業可登錄國家稅務官網查驗該發票真偽，堅決杜絕假冒偽造發票。而在選擇發票開具的類型時應盡量選擇專用發票，專用發票對稅額抵扣的相比于普通發票更有優勢，可有效提高該企業的經濟效益。則房地產企業在采購一定數量的物件時，要開具增值稅專用發票，以保障企業的盈利。如若企業在對供應商進行采購時，需要在保障企業固定資產的前提下，適當的延長采購時間，運用該物件稅額來帶動企業的經濟效益，保障企業的資金可流動性。

2.提高財務人員業務能力

營改增政策的推出，極大地加重了財務人員的工作負擔，也給財務核算工作也帶來了很多困擾。針對此問題，企業應加大對財務人員業務能力的培養，提高其工作效率以便帶動企業經濟的迅速發展。應加大對財務人員的培訓，其目的是要求財務人員能及時地將營改增政策傳達給他們，讓其能盡快掌握該政策，并結合該政策制定完善的公司制度。企業可以讓財務人員通過各種社交平臺來學習最新的政策，如：微信公眾號、微博、國家官網、QQ群聊等多種途徑，鼓勵財務人員多加努力學習最新的稅收政策，對官網的政策消息要多加關注，掌握一手消息。企業也可以給財務人員報名參加培訓活動，讓其去學習專業人士的知識與理念，擴充原有的知識體系，并通過考核制度記錄進績效中的形式來促進員工的積極性，以此強化公司的財務隊伍與健全的體系。

3.降低成本費用

各房地產企業應積極響應國家政策，為了可以充分應用國家的政策，企業應制定更加完善的制度，規范化管理資金流入與支出，對繳稅的額度做充分管理與籌劃，以此來降低成本的支出，保障企業的正常運營，維護企業的利潤。降低成本可以從兩點出發：第一，仔細研讀增值稅的繳納條例，做到不漏稅不偷稅，所有該抵扣的項目皆予以抵扣。第二，企業要加大對固定資產的投入，減少企業成本的投入，并針對企業現狀制定一系列對策與方針以此提高企業的結構穩定性，使該企業具有足夠的儲備資金能力，足以抵抗瞬息變幻的社會。

（二）完善企業管理機制

為響應營改增政策，各企業應及時調整各企業內部的管理機制，可以采用網絡監控技術來實行，先進的網絡管理技術可以通過系統的精細化與創新性管理帶動企業的整體工作效率，同時也可以保證大量縮減房地產企業的財務人員進行財務核算的時間，保證該項工作的時效性。企業管理層也應對該政策做精密的調查，與時俱進的理念與最新政策結合完善公司制度，對企業做更精確的指導與管理，提高企業整體的經濟效益，保證企業的市場地位。

結語

營改增政策的推出對我國社會發展有促進作用，不僅降低了企業稅收，還促進了國民經濟的發展，有效推動了商業模式的創新，是我國現代經濟體制發展的必然產物。營改增政策雖然會帶來不利影響，但總體上會為國家帶來很多優勢。若各企業單位再推出合理的政策，可以使其更加健康長遠地發展下去。