新形勢下房地產經濟發展的現狀、趨勢及思考

吳維欣 福建省廈門市不動產登記中心

引言

近幾年來，我國經濟蓬勃發展，房地產領域開始步入發展快車道。房地產領域雖然獲得了巨額利益，滿足了一定的社會需求，但是超高的房地產價格，使得民眾承擔了很大的經濟壓力。過高的房價與我國發展方向相違背，當前發展方向更多的是關注人民生活質量，而過高的房價限制了人們對高質量生活的追求。一方面是房地產發展單一的追求最高利益，忽視對自然環境的保護。另一方面則是忽略底層民眾的訴求，使得整個行業在民眾心中形象欠佳。而這將會導致房地產經濟的發展難以實現健康發展，同時也不利于社會的和諧穩定。因此，在這樣的現實基礎之下，管理部門果斷出手，從宏觀調控的層面，將房地產經濟適時適當的調整，既能不耽誤經濟發展的國之大計，又滿足人民群眾的美好生活需求。本文從以上問題入手，探討一些未來房地產發展的可行策略。

一、房地產行業發展現狀

城市化進程不斷加快，城市住房面積有限，而城市新增人口數逐年增加，導致住房問題已經成為我國民生的第一大問題，解決住房問題已經成為當前社會治理的重要部分，需要引導房地產行業健康發展，從而使得人民安居樂業。當前的房價居高不下，整個行業產值極高，但是發展較為混亂，沒有健全行業監管以及完善發展路線，存在嚴重的房產泡沫問題。核心問題之一是，高額的房價與實際的工資之間存在嚴重不匹配現象，甚至出現買房拖垮民眾生活質量水平，導致部分人民出現一定程度的生存壓力。另一方面，巨大的投資回報率，使得資本市場向房產傾斜，帶來資金的同時也使得房產市場更為混亂。為追求利益，高端房產過度開發，低端商品住房其供給有限，而解決社會保障問題的住房極其有限，且難以實現真正的保障，導致房地產行業亂象頻出，難以實現健康發展。如今，國家采取政策規范行業，各大城市出臺相關政策，但均處于試驗階段，需要進一步的探索。

（一）經濟管理目標不清晰

當前我國房地產發展飛速的同時，已暴露出大量問題，其中較為嚴重的就是經濟管理目標不清晰。而經濟管理又是促進行業正常化發展的重要措施，實施結果顯示初具成效，但是在整體發展上仍然有所不足。主要解決方向是通過管理部門進行干預，相關部門需要解決房價不斷飛速上漲的問題，將穩定的房價作為今后工作的重點之一進行管控，同時對房地產開發進行管控，需要平衡不同層次的房產需求的數量。另外整體目標的缺乏，也是管理失效的重要原因，整個房地產管理措施為形成體系，使得政策跟不上實際問題的變化，與當前房地產經濟的發展不匹配，需要有預見性，設置長遠的房地產管理措施，從而實現行業的健康持久發展。當前各地都在積極推進保障性住房的建設，保障性住房體系的建立，對房價虛高問題的有效解決，有著積極的意義，但是由于申請條件的限制，以及大多數人的投機心理存在，使得保障性住房不受人們青睞且入住率不高，無法發揮其應有的作用，從而難以將商品房的房價真正控制下來，房價依舊居高不下。另外，房產的開發有較長的周期性，變現時間長，而部分開發商只看到眼下的利益，沒有長遠的見識與規劃，忽略了經濟管理，使得房產經濟管理虛有其表，很多開發商卷款潛逃，留下一地雞毛，對房地產市場的穩定相當不利。

（二）忽視環境保護

實現可持續發展的核心之一，就是建立與自然和諧共處的生活圈，推進綠色建筑的發展，但是其設計有一定難度，且建設的成本遠遠高于傳統建筑。基于此，逐利的房地產開發企業通常不會采取該種方式，更多的是追求其建設效率以保證提前搶占市場，不會重視自然環境與人文環境的開發利用與保護，使得城市綠化面積不足，文化建筑被拆除，以及土地資源難以發揮出其生態化的作用。這樣的發展是與社會的發展背道而馳的，不僅不利于房地產行業的可持續發展，也不利于國家的長久發展。

（三）房屋空置率高

當前房地產經濟進入高增速發展階段，一方面房產的剛性需求直線上升，另一方面房價不斷攀升，使得一部分炒房客在短時間內暴富，刺激了投機性需求的增加，因此房產開發的數量與房產經濟的規模也不斷擴大，全國的存量房不斷增加，但是實際上存量房越多，房屋的空置率越高。究其原因，首先，房價的上漲速度遠高于國民的收入增加速度，人們為了保證購買房產后的生活質量，希望等房價降低后再購買，但房地產開發商為實現高利潤，寧愿捂盤惜售，也不愿降低價格出售，使得住房空置率提升。其次，炒房團的出現，在購買大量房產后，開始炒作房產的價格，但房地產是一種特殊的商品，變現不易，也導致了房屋空置。而近幾年，隨著國家加強對房地產的調控，從2019年史上最嚴厲的調控措施，到2020年的“房住不炒”，2021年又提出“努力實現全體人民住有所居”，一系列組合拳下來，加上新冠肺炎疫情的影響，近幾年房地產市場開始出現衰弱的征兆，房產銷售同比逐年下降，也增加了房子空置的情況。空置的房子不僅是對資源的浪費，對整個房地產行業以及國家的發展來說，都極為不利。

二、房地產經濟在我國經濟中的地位與發展趨勢

房地產經濟的發展雖然存在的眾多的問題，但是房地產行業的經濟效益在過去十幾年，構成了我國經濟的重要組成部分，為國民經濟高速發展貢獻了力量，主要表現在以下幾個方面。

（一）基礎性和先導性地位

房地產經濟是我國經濟的重要組成部分，其發展為我國經濟的發展作出了積極貢獻，其產業的形成在我國城鎮經濟發展中逐漸表現出基礎性與先導性地位。房地產是我國人民居住與活動的重要基礎性場所，并且在社會生產活動中表現出重要的作用。主要是其涉及面廣，從商品住宅房到大型商場，從工業廠房到寫字樓，無一不涉及房地產開發，因此在各行各業表現出基礎性作用，而城市的發展，首先就是基建，其中房產開發先行，因此其先導性地位展露無遺。

（二）具有主導性

房產行業的發展一方面能促進相關聯產業的發展，另一方面能解決大量的就業問題，其發展在我國經濟發展中有著重要作用。同時其能實現協調經濟發展，也能助力產業結構優化，并表現出主導性和領導性作用。另外，正常健康發展的房地產，能引領城市朝著環保方向發展，建成經濟環境友好型城市，并對社會關系的調整也表現出突出作用。因此房地產行業在我國經濟發展過程中，有其主導性，需要相關部門規范其發展，發揮其作用。

（三）支柱性產業

房地產行業的發展能實現我國多個行業的快速發展，因為房地產行業需要大量的工業產品，而工業產品又為我國生產總值的增長提供引擎，因此房地產行業的發展能帶動大量相關領域的發展。諸如鋼鐵生產、建材供應、交通運輸、家電、裝修等領域。因此表現出一定的支柱性作用。其次，房地產行業對宏觀經濟有較大影響，房地產開發的各項活動需要在土地上進行，而我國的土地資源為國家所有，因此通過對建設用地定價的調控，便可完成對宏觀經濟的調整。所以這十幾年來，隨著房地產市場的繁榮，房地產已成為我國經濟的支柱產業。

（四）發展趨勢

無論是當前房地產行業現狀展現出來的問題，還是其對我國經濟發展呈現出來的重大意義，都對房地產行業的健康發展提出較高的要求。當前房地產行業的發展雖然表現出多因素影響的狀態，使其發展有不確定性，但是就整體而言，房地產發展趨勢還是相對明晰的。主要基于發展現狀分析，房地產行業的關注度依舊居高不下，國家層面將出臺更多的政策以保證房地產行業的健康發展，使得房地產行業表現更好的穩定性。另外將會進一步提升其抗風險的能力，使得房產經濟發展得更好。同時房地產企業想要在未來脫穎而出，其對質量、品質、環境、服務等方面的工作將會進一步提升，以吸引到消費者，實現房地產的高質量發展。未來注定是風險與危機并存的，需要實現發展趨勢與國家發展，乃至與世界發展方向一致。

三、新時期房地產經濟發展的策略

我國處于新時期，對各行各業的發展提出了更高的要求，特別是當前我國主要矛盾的變化，對人民幸福生活的提升成為國家發展的重點，因此解決當前房地產的問題迫在眉睫，需要新的策略，既能滿足民眾對房地產行業的期待，又能保證房地產經濟的進一步發展。這需要從多方面著手進行解決，因此提出了以下幾種策略。

（一）合理規劃

我國土地面積雖然較為廣闊，但是多山地丘陵，適合居住的環境有限，并且我國人數又較多，人均住房面積有限。房產開發需要土地資源，而土地資源無法再生。所以房地產的開發需要重視提升房產開發的土地利用率，以及相關部門在規劃用地時需要合理，將土地資源與空間資源的利用率進一步發揮。首先，在項目立項之前，需要整體規劃，人均面積所需數量，或者產業發展所需使用的面積，將規劃做到精確，避免實際建設后，大量土地資源的浪費。其次，需要重視對施工材料的規劃，在采購相關材料時，提前做好相關預算工作，避免出現建設過程中超預算情況的出現，并且采購的提前規劃有利于房地產行業更加科學的發展。同時房地產行業的規劃需要政府部門調控，從城市發展大局與行業需求角度出發，引導混亂發展的房地產行業實現規劃性建設，避免房地產投資資源的重疊，防止造成不必要的損失，將房地產行業的發展朝著科學性方向引導，促進行業逐步成熟。另外，積極的市場調研必不可少，這對企業在行業布局有著重要意義，是合理規劃的重要手段，避免盲目開發后，房產供需不平衡而出現損失。合理規劃需要貫穿房地產開發的方方面面，這樣才能實現房地產開發科學發展。

（二）完善金融體系

早期房地產遍地開花的原因之一就是房產開發金融貸款的支撐，雖然使得大量房產得以實現建設，但是其不完善的金融貸款也引出了大量的問題。因此需要建設進一步完善的金融調控體系，建設與房地產開發更為匹配的金融體系。為此，需要根據發展情況，對當前房地產行業的貸款結構做進一步的優化，使得金融體系的貸款審核更為科學，貸款利率與額度的設置更為符合，將房產行業的資金流動問題在開發前就實現解決。另外，銀行的貸款是當前開發商的首要選擇，但是銀行的資金投資需要兼顧各行各業，其對房地產行業的投資有其局限性，因此地方可以根據實際情況，調整貸款結構，通過引進社會閑散資金進行房地產建設，豐富我國房地產開發的融資形式，從而避免房地產開發企業資金鏈短期斷裂而導致的整個項目的終止。在房地產開發中金融調控是重要的方式，這是房地產企業進行開發的重要措施，因此多元化的融資手段才是行業發展的未來，避免單一結構的穩定性不強。金融行業是房地產開發重要組成部分，完善整個體系才能實現行業的健康發展，這不僅能實現金融行業的有序發展，更對我國未來的發展有著積極作用。

（三）加強對環境的保護

響應國家政策，與世界未來發展同步，才是一個行業未來發展的方向。而房產開發中存在的問題是多方面的，其中對環境的破壞是較為嚴重的一個，同時也是與世界未來發展不相符合的。因此在房產開發中，將環境保護列為房產開發的重要位置，才能實現未來的發展。實際上房地產行業的發展與環境是密不可分的，一個好的居住環境將會吸引到更多的購買者，同時房產開發與環境友好相結合，將會促進城市的綠色發展，是可持續發展的重要舉措。所以，未來進行房地產開發需要將環境保護的理念融入房產開發之中，促進二者的和諧發展。以人與自然為主題進行住宅建筑的設計，將環境的美好與設計相融合，實現對環境的保護。這樣才能在既與國家政策相符合，助力國家的綠色發展理念，又將企業的社會責任承擔起來，為社會更好的發展作貢獻，這樣才能使得房地產行業的未來充滿光明。

（四）加大改革力度

房地產經濟體制對房地產的發展有著重要意義，是我國經濟發展的重要組成部分，房地產的發展對我國經濟發展作用突出，但是當前的房地產經濟發展與我國社會存在一定的不適應性，因此需要加大其改革力度，以適應社會發展，主要將集中在保證其經濟效益的同時進一步發展其社會功能。因此需要從社會公益的角度出發，將房地產行業的資本逐利性進行削弱，提升其社會影響力，讓整個房地產行業社會形象好轉。另外注重對其投資結構的調控，確保其與社會發展方向，與國家經濟宏觀調控相一致，提升其穩定性。同時需要進一步提升市場監管的作用，解決房地產行業為實現開發而進行貪污腐敗的情況，促進行業健康發展。并將執法力度進行提升，以解決當前房地產行業頻繁暴露的各種問題。加大房地產經濟體制的改革力度，完善行業整體結構，實現房地產開發的健康發展，才是房地產行業的未來。

結語

綜上所述，房地產行業有著重要地位，同時在新形勢下房地產行業的現狀表現出諸多問題，但是未來行業的發展必定是充滿機遇的。從房地產行業的整體規劃入手，并健全相關的經濟發展體制，從環境保護的角度出發，并輔以合適的金融體系，這樣的房地產開發模式，才是其行業發展的未來，才能與我國未來社會發展規劃相符合。相信在未來，健康發展的房地產經濟，將繼續為國家經濟作出巨大貢獻。