房地產(chǎn)企業(yè)融資策略優(yōu)化研究

王 勇 安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略概念及特點(diǎn)簡述

房地產(chǎn)企業(yè)融資策略主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了促進(jìn)自身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及實(shí)現(xiàn)融資成本最低的目標(biāo)，在融資活動(dòng)中所采用的融資方式、融資結(jié)構(gòu)等策略的總稱。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略有激進(jìn)型融資策略、適中型融資策略和保守型融資策略三大類。房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要具備以下四個(gè)基本特點(diǎn)：一是融資的規(guī)模大，即房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中依靠自有資金很難完成，需要大規(guī)模的融資來補(bǔ)充；二是融資的期限較長，即房地產(chǎn)融資期限基本以項(xiàng)目開發(fā)周期為主導(dǎo)，而項(xiàng)目開發(fā)周期一般在3—5年；三是融資的風(fēng)險(xiǎn)較高，即房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般偏高，說明其自身潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素較高；四是房地產(chǎn)企業(yè)的融資易受國家政策影響，即國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策較為頻繁，因此融資工作也易受政策影響。

二、對房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略進(jìn)行優(yōu)化的必要性分析

對房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略進(jìn)行優(yōu)化，其必要性主要體現(xiàn)在：一是降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需求，即科學(xué)合理的融資策略能夠與房地產(chǎn)公司的發(fā)展規(guī)模以及所處的生命周期較為匹配，潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素較低；二是滿足資金使用成本最低的需求，即科學(xué)合理的融資策略是企業(yè)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的直接反映，在最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)下，企業(yè)的資金使用成本是最低的，因此有必要優(yōu)化融資策略確保融資成本最低；三是能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率，即科學(xué)合理的融資策略能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的資金有效配置創(chuàng)造良好環(huán)境，客觀上對資金使用效率有提升作用。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)存在問題

在實(shí)務(wù)中，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)產(chǎn)生影響的因素較多，由此也使得其在開展融資活動(dòng)時(shí)出現(xiàn)了較多問題，具體分析如下：

(一)從融資結(jié)構(gòu)視角分析房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)存在的問題

融資結(jié)構(gòu)主要關(guān)注兩個(gè)方面的內(nèi)容，即在融資規(guī)模既定的前提下，不同性質(zhì)、不同來源渠道的資金在總?cè)谫Y規(guī)模中所占的比例。按照資金來源可將融資結(jié)構(gòu)分為內(nèi)源融資和外源融資。從融資結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)主要存在以下三方面的問題：

一是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資政策環(huán)境收緊，融資受限度較大。近年來隨著“房住不炒”政策的提出，“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%，凈負(fù)債率不超過100%，現(xiàn)金短債比不小于1”三道紅線政策的出臺從資金需求端進(jìn)行了約束，2020年12月份又對銀行的房地產(chǎn)貸款余額以及個(gè)人貸款余額進(jìn)行了上限限制，從而從資金供給端對房地產(chǎn)融資進(jìn)行了收緊。政策環(huán)境的大幅調(diào)整給房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來了較大的局限性，部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資規(guī)模受到了一定的局限。

二是過于依賴外源融資，內(nèi)源融資局限性明顯。內(nèi)源融資主要是指企業(yè)依靠折舊和留存收益積累資金的方式，這種方式的融資成本和費(fèi)用最低，但是特別容易受自身凈資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力的局限，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境不景氣的背景下，這種局限性較為明顯，但是企業(yè)運(yùn)營管理的資金需求并未縮減，由此導(dǎo)致多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要依賴于外源，并且外源融資又更偏向于債務(wù)融資，由此導(dǎo)致企業(yè)總體的償債壓力增加。

三是債務(wù)融資的結(jié)構(gòu)不合理，增加了融資風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行債務(wù)融資的過程，部分房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)并不合理，由此增加了融資風(fēng)險(xiǎn)：一方面是存在融資期限錯(cuò)配的現(xiàn)象，即房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周期一般偏長，但是出于資金需求會將部分短期融資資金投入周期較長的項(xiàng)目中，這種短貸長投現(xiàn)象會增加企業(yè)的短期償債壓力，進(jìn)而產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；另一方面則是負(fù)債融資的長短期規(guī)劃不足，長短期負(fù)債的結(jié)構(gòu)比失衡，由此增加了房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營管理過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)從融資風(fēng)險(xiǎn)視角分析房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)存在的問題

融資風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)受融集資金效益模糊性的影響，造成企業(yè)營運(yùn)出現(xiàn)問題甚至破產(chǎn)的可能性。從融資風(fēng)險(xiǎn)視角來看，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)存在的主要問題有：一是融資風(fēng)險(xiǎn)管理的組織設(shè)計(jì)有待提升，即多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并未建立融資風(fēng)險(xiǎn)管理組織，或者組建了相應(yīng)的組織，但是組織內(nèi)成員的專業(yè)程度參差不齊，流動(dòng)性較大，因此在對融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析時(shí)得出的結(jié)論主觀性較強(qiáng)；二是對融資風(fēng)險(xiǎn)識別的因素選取不足，無法準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況及所面臨的融資風(fēng)險(xiǎn)；三房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用融資風(fēng)險(xiǎn)分析方法時(shí)在適用性方面較為欠缺，沒有充分結(jié)合企業(yè)總體的經(jīng)營情況進(jìn)行評價(jià)，例如在利用財(cái)務(wù)報(bào)表分析法進(jìn)行融資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)時(shí)，基本上主要關(guān)注了關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，根據(jù)縱向比較數(shù)值的高低來進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)，主觀程度較高，難以全面客觀地反映企業(yè)總體的融資風(fēng)險(xiǎn)；四是融資風(fēng)險(xiǎn)控制措施有待改善，雖然目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的融資風(fēng)險(xiǎn)意識，也采取了一些必要的融資風(fēng)險(xiǎn)控制措施，但是從總體來看，這些措施較為概念化，缺乏詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則和操作流程，弱化了融資風(fēng)險(xiǎn)控制效果。

四、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化融資策略的主要對策

如上文所述，無論是從融資結(jié)構(gòu)視角還是融資風(fēng)險(xiǎn)視角來分析，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在融資活動(dòng)中均存在一定的問題，在此結(jié)合融資、風(fēng)險(xiǎn)管理等相關(guān)理論對房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略做如下優(yōu)化建議：

(一)明確房地產(chǎn)企業(yè)融資策略進(jìn)行優(yōu)化的總體思路和基本原則

在明確房地產(chǎn)企業(yè)融資策略優(yōu)化的總體思路時(shí)，重點(diǎn)圍繞融資結(jié)構(gòu)和融資風(fēng)險(xiǎn)控制兩個(gè)核心，具體如下：以房地產(chǎn)企業(yè)總體的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)模為導(dǎo)向，進(jìn)行融資策略的總體規(guī)劃以及資金需求量的預(yù)測，在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同融資方式利用平均資本成本比較法進(jìn)行融資組合方案的選擇，同時(shí)輔以風(fēng)險(xiǎn)偏好以及健全完善的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，確定出融資策略類型，然后結(jié)合融資活動(dòng)存在的問題提出一些較為具體的對策。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資策略優(yōu)化時(shí)，需要遵循的基本原則有：一是融資的適時(shí)性原則，即房地產(chǎn)企業(yè)所選擇的融資策略應(yīng)當(dāng)能夠與企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展階段和規(guī)模相匹配；二是降低融資成本原則，即經(jīng)過優(yōu)化的融資策略是可以在一定程度上降低企業(yè)的融資成本；三是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)原則，即經(jīng)過優(yōu)化的融資策略應(yīng)當(dāng)在一定程度上能夠規(guī)避融資活動(dòng)中的一些風(fēng)險(xiǎn)因素。

(二)選擇房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的策略類型

在對融資策略優(yōu)化總體思路和基本原則明確之后，建議房地產(chǎn)企業(yè)從如下角度選擇出適合自身的融資策略類型：第一步是結(jié)合全面預(yù)算管理的編制思路和方法，預(yù)測出企業(yè)的總體資金需求，然后結(jié)合預(yù)計(jì)損益表，減去可能的內(nèi)源性融資規(guī)模，測算得出具體的外源性融資需求，在測算過程中還需考慮企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新以及發(fā)展戰(zhàn)略等需求；第二步是結(jié)合金融市場情況，分別測算出普通股資本成本率、短期負(fù)債的資本成本率和長期借款的資本成本率，然后梳理出企業(yè)的總體融資結(jié)構(gòu)，即股權(quán)融資、短期借款以及長期借款在融資規(guī)模中的占比情況，結(jié)合平均資本成本的計(jì)算公式KW=∑WIKI(KW是加權(quán)平均資金成本率，WI是第I種資金來源的資金成本，KI是第I種資金來源在總體外源融資中的占比)，通過測算不同的融資結(jié)構(gòu)比，找出加權(quán)平均資金成本率最低的融資組合方案；第三步是對不同融資渠道的融資風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行排序，然后根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好以及風(fēng)險(xiǎn)承受能力，對加權(quán)平均資金成本率最低的融資組合方案進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，在此基礎(chǔ)上確定出最適合企業(yè)優(yōu)勢的融資策略類型。

(三)根據(jù)策略類型解決融資過程中一些具體問題的對策

值得注意的是，雖然通過上述步驟能夠基本上確定房地產(chǎn)企業(yè)的總體融資規(guī)模以及控制大部分的融資風(fēng)險(xiǎn)，但是在實(shí)務(wù)中在面臨不同的多元化的融資渠道以及融資風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，企業(yè)仍需采取一些具體對策來對具體的融資活動(dòng)進(jìn)行優(yōu)化和改善：一是要結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際和財(cái)務(wù)狀況有效控制資本性支出規(guī)模，防止資產(chǎn)負(fù)債率快速上升所引起的融資方面的風(fēng)險(xiǎn)；二是通過加強(qiáng)成本控制以及拓展市場等方式來增強(qiáng)自身的盈利能力，提升內(nèi)源融資規(guī)模，同時(shí)考慮在內(nèi)源融資局限性無法有效突破的情況下借助互聯(lián)網(wǎng)金融的大背景，通過眾籌、P2P等方式進(jìn)行外源融資，例如萬科在蘇州的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目以及恒大推出的“恒耀穩(wěn)享”都屬于此類融資方式，以此來調(diào)整企業(yè)自身的總體負(fù)債規(guī)模，也可以借助融資租賃、發(fā)行債券融資等對長短期負(fù)債的結(jié)構(gòu)比進(jìn)行調(diào)整，降低融資風(fēng)險(xiǎn)；三是要在建立穩(wěn)定的融資風(fēng)險(xiǎn)管理組織機(jī)構(gòu)的前提下，分別結(jié)合償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力和發(fā)展能力對企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行橫向的對標(biāo)管理，及時(shí)識別分析出企業(yè)在融資活動(dòng)中的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，然后結(jié)合AHP層次分析法建立起企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，并根據(jù)預(yù)警體系制定具體的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略，為融資風(fēng)險(xiǎn)控制提供具體指導(dǎo)。

五、結(jié)語

本文以房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)為研究對象，分別從融資結(jié)構(gòu)視角和融資風(fēng)險(xiǎn)視角對房地產(chǎn)企業(yè)在融資活動(dòng)中存在的問題進(jìn)行具體分析，然后分別針對這些問題，從思路、原則以及具體可采取的措施等途徑提出了房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化其融資策略的主要對策，意在為房地產(chǎn)企業(yè)有效提升其融資管理水平，降低融資風(fēng)險(xiǎn)和成本，改善綜合競爭力提供思路。■