我國房地產經濟發展趨勢探究

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房地產業是國民經濟的重要部分，我國房地產開發投資額占社會固定投資比重逐年增加。城鎮住房制度改革后居民住房條件得到較大改善。我國房地產投資平均增長率高于固定投資，房地產行業對國民經濟持續健康發展產生重要影響。近年來房地產行業快速發展對其他各行業產生影響，由于多種因素影響，房地產業發展中出現許多問題，如不能有效解決會阻礙國家經濟發展。需要對房地產業經濟發展進行研究，促進國民經濟發展。

一、房地產經濟周期波動概述

房地產業是實踐性強的實體產業，開發商、投資商等房地產市場主體希望準確預測房地產發展周期，以便做出正確的經營決策。房地產周期性研究可以為國民經濟持續健康發展提供理論支持。房地產周期是經濟運行中隨時間變化出現漲縮反復運動的過程，同行業經濟協調度緊密聯系，房地產周期與國民經濟發展適應，房地產業周期波動是經濟水平起伏波動。

房地產經濟周期波動呈升降期間，分為復蘇、衰退與蕭條階段。復蘇階段持續時間較長，特征表現為市場從蕭條到復蘇，企業發展逐步景氣，伴隨經濟復蘇居民收入增加。此階段購房者大多為真實需求[1]。房地產價格逐步回升，房屋供給表現為開發商房屋庫存；房地產市場逐步回暖，新開工面積速度加快。衰退階段時間較短，特征為高房價擠出剛需者，樓市交易量減少。有價無市市場格局持續，開發商會急于回籠資金。市場推出樓盤減少，土地交易市場降溫。蕭條階段持續時間較長，主要特征為價格跌勢急需，土地交易流拍現象頻發，一些實力雄厚的企業面臨破產。

建國后我國房地產制度改革經歷多個階段，改革開放前實行公有住房分配制度，1988年住房制度改革開展，1989—1991年房地產市場逐步形成。1992—1993年沿海地區房價猛漲，中央對經濟宏觀調控。1995—1997年以緊縮財政政策為主要調控措施，房地產市場進入低潮。2003年后房價大幅上漲，政府從出臺許多政策措施調控房地產市場。當前我國宏觀經濟處于高速發展階段，房地產整體快速發展。目前房地產業不會出現蕭條階段，2008年我國房地產業受金融危機影響經濟衰退，通過政府政策調控市場經濟迅速發展。

房地產是社會環境中的子系統，其發展受到社會經濟及其他產業影響，房地產方案設計完成后，建材通過施工轉化為生產空間，帶動相關產業發展。房地產系統處于不斷變化外力場中，房地產系統運動是受各種因素作用的非線性運動[2]。經濟現象變動由系統內部經濟變量聯系與外部輸出因素決定，房地產波動視為系統過程，由外部宏觀因素與內部經濟因素分系統構成。

二、房地產經濟周期波動分析

房地產開發狀況與宏觀經濟運行有密切關系，房地產消費需求隨著國民收入增加上升，房地產行業顯著特點是產業鏈長，其快速發展推動上下游產業發展。房地產周期與宏觀經濟周期具有密切聯系，房地產經濟周期波動與宏觀經濟周期波長一致，2008年金融危機根源于美國房地產業衰退引發次貸危機，我國宏觀經濟刺激計劃，使得房地產行業率先復蘇。

(一)宏觀政策因素

國家宏觀政策等對房地產各周期產生重要影響。采取宏微觀分析結合法分析，為與房地產相關客體應對周期波動提供建議。宏觀政策存在周期，房地產政策波動導致經濟周期波動。按照時間畫出的國民經濟與房地產銷售額增長曲線形狀吻合，表明房地產發展決定于宏觀經濟政策。房地產經濟波動與宏觀經濟各階段不同步，如宏觀經濟波動下滑，影響國民經濟收入使房地產銷售量下滑。房地產波動波峰延續時間長，經濟擴張與緊縮政策交替變動，決定房地產開發周期波動性。

(二)內部經濟原因

我國宏觀經濟周期是投資主導型，投資規模短期可能通過需求量影響社會供需結構。可通過形成供給量結構對社會供需量產生決定作用。投資規模受到社會需求約束，投資是引起宏觀經濟周期波動的主要因素[3]。房地產投資時間集中發生在某個階段，由于忽視投資者外觀決策機制導致，投資行為加大房地產周期波動幅度。

三、房地產經濟發展現狀

房地產市場發展需要金融的支持，目前我國房地產企業的金融支持力度下降，房地產開發資金主要源于國家預算資金、利用外資等。1998年后國家預算內資金及利用外資占比較低，房地產開發貸款余額保持兩位數增長率。基金大量處于閑置狀態，有待提高對中低收入家庭購房支持力度。

我國房地產發展處于初級階段，房地產經濟發展中存在風險過于集中于商行體系等問題。房地產金融創新中存在商行經營行為不規范等問題。隨著個人合租房市場化，國家鼓勵商行加大對個人住房按揭貸款支持。當前我國房地產經濟整體發展迅速，能夠帶動相關產業的繁榮，為社會提供大量就業機會，增加國民整體收入。房地產業繁榮為人民提供高品質住房，滿足群眾生存需求，改善大眾生活水平。我國是農業人口大國，耕地具有基本保障功能。隨著城市化快速發展，房地產行業發展加快。我國土地資源特點為人均耕地少，房地產行業應解決土地等資源浪費矛盾。

近年來我國房地產經濟迅猛發展的同時也出現一些問題，主要包括房價大幅增長，供需結構不合理，房地產金融體系不完善等。由于我國進行大規模城鎮化建設，人們購房需求增大，使得資金大規模向房地產行業匯聚。開發商建設后售賣商品房，由于缺乏市場調節導致房價暴漲。改革開放后我國房地產業迅速發展，房地產投資消費拉動經濟增長，開發消費影響建筑建材及汽車等相關行業的發展。房地產開發投資對國民經濟貢獻量具有絕對優勢。

四、房地產經濟發展趨勢

改革開放前我國產品生產由政府決定，房地產是國家作為福利分配給勞動者，按勞動者需求給予物質享受，房地產未實現價值轉換，使得房地產再生資金不足，制約人民生活水平的提高。隨著我國市場經濟體制改革，房地產經濟發展由市場靠價值規律支配，房地產經濟市場促進投融資的良性循環，使人們的生活水平明顯提高。房地產商品化存在固有缺陷，房地產市場經濟弊端日益暴露。未來我國房地產經濟總體趨勢是政策趨于合理，房價逐漸穩定。

(一)房地產投資

房地產經濟發展投資方面未來幾年保持增長，面臨融資渠道多元化挑戰。中央宏觀調控下，未來幾年控制投資增長是重要手段，房地產投資熱點會由經濟商圈轉移，西南地區大城市，沿海城市等地房地產處于上升階段。可預期未來我國房地產投資增幅回落。央行關于加強房地產信貸業務管理的通知出臺，拓寬房地產企業融資渠道有多重形式，包括企業債券，允許大開發商到公開資本市場發行中短期項目債券。經適房是為實現改革目標采取的措施。政府運用行政手段進行宏觀調控存在時滯性，經適房是過渡性安排，政府必須對開發商投資經適房提供優惠條件。

(二)房地產開發

房地產開發方面趨勢為土地市場趨向規范，商品房空置現象減緩。國土部出臺《關于開展經營土地使用招拍掛出讓執法監察的通知》，改觀使協議出讓中暗箱操作的局面。完善土地執法監察體制，成為土地管理督查制度改革重要方向。現實中空置現象與價格持續走高并存。原因是地方土地分配存在暗箱操作，為房地產開發區域設立進入壁壘，不規范公司依靠與政府關系發展。

(三)房地產銷售

房地產價格攀升是通貨膨脹加劇及土地供給減少等諸多因素影響的綜合反映。房地產銷售方面未來趨勢是房價穩中有升，近期影響變動因素包括國家上調銀行存款利率，控制拆遷規模等。在當前住房需求剛性大，上調利率對需求影響不大。控制拆遷規模對供求關系影響較小，預測我國城市化進程推進，房地產市場需求持續旺盛。中央政府出臺宏觀政策對房地產市場供給產生較大影響。房地產新開工面積回落，房地產市場供給增幅下降。近兩年房地產價格持續上升，由于市場經濟通過價格機制調整資源配置功能，政府通過增加中低價位商品房供給等手段抑制過高房價，房地產價格升幅將有所回落。

五、結語

房地產經濟發展與國民經濟密切相關，房地產行業穩定有利于國民經濟穩定發展。預測未來房地產投資保持增長，經適房如何調整房地產供給結構發揮作用對政府調控運用帶來挑戰。房地產開發用地增量控制嚴格，商品房售價上漲矛盾現象減緩。預計國家地方政府保證政策貫徹實施下，房地產經濟會向預期目標規范發展。當前我國房地產業快速發展，通過政府科學合理規劃調控，能加快推動我國國民經濟發展。■