新收入準則對房地產企業的影響

辜應艷 成都成房置業有限公司

一、概述

新收入準則是在當前新形勢新經濟的發展背景下全面實施的，是滿足企業新的經濟業務收入確認與計量實務中對會計準則的需要。財政部在原來的收入確認準則的基礎上經過修訂后完善后形成了一套新收入準則。修訂后的收入準則與舊的收入準則相比較，總體來說，可以將變化歸集為以下三個方面：第一個方面的變化是收入確認的判斷標準，新準則要求企業采用統一的確認收入模型進行確認收入，而且確認收入的標準也發生變化，由原來的以控制權轉移變成風險報酬的轉移。第二個方面的變化是包含多重交易需求的合同會計處理，要求企業收入的確認應該能夠反映企業在合同中的履約情況。第三個方面的變化是針對特定交易(或事項)的收入確認和計量給出了明確的規定，以提高企業會計信息的準確性。

站在房地產企業的視角，新收入準則的全面實施所發生的改變，以收入確認為例，需要統一采用“五步法”模式來進行企業的收入確認工作。

第一步是識別與客戶訂立的合同。會計人員首先需要對簽訂的合同進行識別，識別其是否具備準則所規定的滿足條件，還要對合同進行持續評估，符合條件才可以確認收入。

第二步是識別合同中的單項履約義務。確定是作為單獨的多項履約義務還是合并為一項業務來執行，需要根據新收入準則中提供的識別確認指引條例來區分清楚履約業務，才能正確選擇收入確認時點。

第三步是確定交易價格。交易價格的確定要考慮是屬于哪一種會計計量屬性。

第四步是將交易價格分攤至各項履約義務。把交易價格分攤到各項履約義務中，要保證符合準則規定，既要考慮不同的交易價格形式，又要采用合理地分攤系數，分攤系數要考慮到一般適用分攤原則、合同折扣以及可變對價的因素。

第五步是履行每一項履約義務時確認收入。這一步最關鍵的是判斷某一項履約義務的收入應該是符合某一時段收入還是某一時點收入的規定，再結合所做出的判斷結果來決定收入應該是以合同的履約進度還是以控制權的轉移為標志確認收入。

二、新收入準則對房地產行業的影響

(一)收入確認時點的把握與選擇有一定難度

由于新收入準則在收入確認時點上的判斷標準發生了明顯的改動，所以收入確認的判斷標準是房地產企業財務會計人員確認收入的一個關鍵難點。房地產企業銷售商品房與一般的商品相比具有復雜性，房地產企業取得銷售收入的過程也也有多種情形和不確定性。需要房地產企業的會計人員能夠對不同的交易類型和合同約定條款進行判斷，比如預售房屋的合同收入確認問題以及商品房實際交付并且客戶辦理好相關手續時的收入確認問題，不同的合同所約定的不同付款方式下，房地產企業的銷售收入確認需要有不同的會計處理。對于房地產銷售合同，判斷銷售收入確認是應該采用“時點法”還是“時段法”，對不同的發展時期的房地產企業，可能選擇的傾向性有所不同。比如，對急需擴張企業規模和提高融資能力的房地產企業，可能會利用準則政策使得企業本期的報告收入實現大幅度增加，利潤大幅增加。只要該合同已經滿足相應的履約確認條件，即可通過企業的預收賬款進行提前確認為收入的做法，以此來實現企業本期財務報告各項財務指標的大力改善，從而呈現出該企業在本期經營利潤大大增加的局面。但是這種提前確認收入的方式也有可能給企業帶來一定的風險隱患。采取較為保守的“時點法”則更為穩健一些。總的來說，房地產企業會計工作人員在選擇收入確認時間時確實要考慮各方面情況，收入確認的會計處理也增加了一定的難度。

(二)多重交易的合同履約義務收入確認復雜化

隨著房地產行業的不斷發展，商品房銷售交易合同的條款也越來越多，具體條款內容越來越復雜，房地產企業與購買房屋的客戶直接在交易合同中為了保障各種的利益所約定的條件越來越細化。存在多重交易事項的合同在房地產企業銷售業務中越來越常見。企業會計人員對新收入準則進行充分的理解和運用，在會計實務操作中準確對交易合同中的各項單獨的履約義務做出相應的識別與處理，并根據合同中的履約義務所約定的單獨計算的價格以相應的比例分攤到單項履約義務中，若交易價格后續發生變動，則應該采用合同開始日所采用的單獨售價比例分攤相應的變動金額。確定交易價格并將交易價格分攤到各單項履約義務的步驟有利于在后續的單項履約義務完成時可以較快地確認收入。

(三)對房地產企業財務人員能力提出了更大的挑戰

根據對新收入準則變化的分析，可以發現最明顯的改變就是在收入確認、收入計量、合同成本、含多重交易安排的合同的會計處理等方面，準則也給出了具體的指引規定。新收入準則全面實施后，這些政策規定的變化必然要求企業財務會計人員有足夠的能力才能夠在較短的時間內解讀正確政策并且利用政策進行會計實務操作。對于房地產企業會計人員來說，房地產銷售合同復雜繁多的內容及條款更需要其擁有良好的分辨能力，能夠依據政策的指引對合同的各項交易類型作出區分，選擇適用的方法確認收入，同時還要考慮各種因素，確定履約義務進度確定相應的銷售收入。由于新收入準則對收入確認的條例調整較大，加上準則全面實施也不久，房地產企業的會計人員要更好的運用準則規定正確處理收入確認，在工作上就需要與相關的業務部門進行更加充分的溝通交流以了解具體銷售業務細節，才能使自己對房地產銷售的各項業務的收入確認情況有更加充分的了解，才能做出符合實際情況的會計處理。因此，新收入準則的頒布實施對房地產企業財務會計人員的綜合能力提出了更大的挑戰。

三、適應新收入準則實施的應對措施

(一)借鑒與學習優秀的收入時點確認案例

由于新收入準則全面實施時間不長，與房地產相關的收入確認處理的經典案例不多，房地產企業的財務會計人員在學習和運用準則來進行會計實務操作時經驗不足，必然產生很多困惑和處理不恰當的情況。對于絕大部分房地產企業來說，可以借鑒當前市場上作為房地產行業內領先的企業的經驗。比如根據對萬科集團在收入確認的處理方法的研究資料來參考，看本企業的銷售合同中是否有相似的情況，是否可以借鑒其會計實務處理方式。當然，借鑒其他房地產企業應對新收入準則的案例經驗不能照搬，畢竟每一個房地產企業實際經營情況不同，在銷售合同中確認履約義務的情況也不盡相同，而且并不是頭部房地產企業的經驗方法就一定是百分百科學正確的。對于大多數房地產企業來說，在還沒有探索出經驗時可以學習其他房地產企業對收入時點確認的案例，從其案例處理中逐漸掌握運用“時點法”和“時段法”進行收入確認的各種情形。

(二)評估與調整合同中履約義務的細節內容

基于新收入準則對多重交易需求的合同會計處理作出的規定，即企業收入的確認應該能夠反映企業以及客戶在房地產銷售合同中的各自履約執行進度情況，要能夠明確各自在履行相應的單項履約義務時確認相應的單項收入。這條制度將在一定程度上規范了復雜的交易事項，而且以履約進度為依據進行相應的收入確認也在很大程度上保證企業的經營收入符合實際情況。因此，房地產企業需要更加重視合同條約管理工作，要依據新準則的規定進行一定的評估與調整，要使合同中相關的履約條款表述更加明確，更加容易識別履約義務，降低不確定性帶來的不可控影響，有利于企業會計人員正確判斷，順利進行銷售收入確認與收入計量。

(三)房地產企業財務人員要提高綜合能力

新收入準則相對于舊收入準則提出了不少新的概念與準則指引，這些新的規定必然需要企業會計人員具備足夠的解讀能力以及快速實務操作運用能力，因此，對于收入確認相對復雜的房地產企業來說，其財務會計人員必須要具備更強的綜合能力，才能在會計工作中做得更好。比如，這一次新收入準則對收入確認的規定，房地產企業的財務會計人員需要對確認收入應該按“時點法”還是“時段法”做出正確的判斷，按控制權的轉移進行確認的履約義務，這部分的工作就屬于新收入準則對房地產企業財務會計人員在職業判斷方面提出的能力要求，只有會計人員具備敏銳的判斷能力，才能夠對復雜的交易合同的收入進行正確的區分與確認。基于此，房地產企業應該根據需要及早組織企業現有的會計人員參與相關的專家解讀新準則政策講座和相關的培訓，還要督促會計人員提高溝通能力，加強與業務部門的交流聯系，熟悉業務流程，從多方面去提高財務會計人員對新準則新規定的理解程度與運用能力，有助于房地產企業的會計人員盡快適應新準則變化；升級企業的信息系統平臺為新準則的實施準備有利的信息環境基礎，有利于分析出與收入相關的指標信息更加準確，也有利于提高會計信息質量，從而有助于滿足新準則對會計信息披露的要求。

四、結語

新收入準則在全國范圍內的全面實施有助于促進企業會計信息質量進一步提高，有利于企業加強合同規范化意識，提高企業整體管理水平。房地產企業要快速適應新準則在收入確認、會計計量、相關信息披露等方面的新規定，則房地產企業管理者需要對企業的會計人員強調提高其自身的專業能力，積極學習同行業企業關于新準則應用優秀案例的會計處理方式方法，重新評估與調整房地產銷售業務合同中關于收入確認的相關條約細節，以盡快適應新收入準則的規定。