養老地產的市場需求、困境和建議分析
——以江蘇省為例

文/馬兵

江蘇省是我國人口大省，也是老齡化程度較高的省份之一。據統計，當前江蘇省65歲以上的人口數量占全省人口數量的近13%。為了讓老年人獲得更好的服務，促進老齡事業的發展，系統化解決高齡人員的生活問題，江蘇省全省大力發展養老服務產業，大力推動養老基礎設施的建設，使江蘇省社會養老實現了全覆蓋。江蘇省在建設養老服務中心的過程中，將社會資本作為財政支出的重要補充，積極鼓勵社會資本參與到養老服務機構建設和基礎建設的隊伍中，使江蘇省在發展養老地產的時候擁有充足的資金，為養老地產發展提供了良好投資環境。但當前江蘇省發展養老地產的過程中，依然存在著發展和市場需求不匹配等痛點問題亟待解決，本文對養老地產顧客需求進行調查和分析，基于此探討養老地產行業當前存在的問題，同時提出發展建議，希望為全國發展養老地產行業提供經驗。

一、江蘇省老年人口情況以及養老地產現狀

近些年，江蘇省多次人口普查數據顯示，江蘇省65歲以上人口數量正在快速增長，表現出老齡化程度高、城鄉差異大、老齡化發展速度快的趨勢。根據數據調查以及使用EXCEL軟件進行的人口走勢曲線方程計算得知，到2050年，江蘇省65歲以及以上人口的數量將會達到2369萬人，數量是江蘇省總人口的32%，2030年～2050年將會是江蘇省老年人口增長速度最快的時段[1]。

在江蘇省老齡化程度高、發展快的背景下，許多房地產開發商都開始關注養老房產發展這一塊“大蛋糕”，其中也有部分房地產企業還擔負著運營管理的任務，有些房地產企業會和專業運營管理的企業合作。養老地產的特點和普通地產之間存在著一定的區別，養老地產對配套設施的要求更高，注重地產附近要有醫院、康復中心、休閑社交場所等。當前，江蘇省養老房產已實現了全覆蓋，在南京、蘇州、無錫、常州、徐州、宜興等城市都有開發商在運營養老地產，其中也不乏外資企業的存在。

江蘇省是我國東部沿海地區經濟較為發達的省份，當前養老地產行業的發展以及地產的開發還處于摸索階段。從全國市場上來看，我國已開發建設的養老地產存在著冰火兩重天的情況，只有真正了解老年人對養老地產的需求，順應市場發展的規律，才能避免不良發展，降低不良后果出現的概率，讓社會資源得到最大限度的應用。

二、江蘇省養老地產市場對養老地產開發和發展的主要需求

（一）老年人口對養老地產的需求情況

要充分發揮養老地產的經濟價值和社會價值，必須遵循江蘇省當地市場發展的客觀規律，了解老年人的需求，從而有效降低養老地產在開發過程中存在的風險，讓養老地產能夠長期穩定地健康發展。要了解市場以及顧客對養老地產的需求傾向，需要對市場進行調查，合理分析當前江蘇省65歲以上人口的男女比例和地區分布情況，對蘇北、蘇中和蘇南分別投放調查問卷，以此獲得可靠結論。

通過調查發現，江蘇省老年人家庭月收入在2001元～3000元之間的人數最多，占調查人口的近四成，從中可以得知老年家庭的月收入非常有限。開發商在對養老地產項目制定租賃價格時，應充分思考租售的價格，讓老年人真正能夠入住。在調查對象中，生活能夠做到自理的老年人數量超過了一半，需要提供幫助的半自理老年人數量約占35%，完全不能自理的人數約占14.5%。由此可見，當前階段大部分老年人都能妥善照顧自己。

調查中有將近四成的老年人表示，希望與子女共??；三成的老年人希望不改變生活習慣，兩成的老年人希望能住進老年公寓；只有一成的老年人愿意住在敬老院。這樣的結果和我國傳統教育觀念有著很大的關系，開發商在選擇養老地產項目的時候，應考慮到老年人的心理需求，讓老年地產和年輕人居住的位置盡可能接近。調查還對老年人入住老年地產的接受程度進行了解，從調查結果中可以看出，超過一半的老年人愿意接受老年地產，而另一半不接受老年房產、不愿入住的主要原因在于：①經濟上難以承擔；②養老地產項目離子女家距離過遠；③對住宅附近配套服務的質量有擔憂；④自己有用于養老的住宅。對地產開發商來講，必須在開發老年地產時充分考慮這些問題，尤其是選址、服務品質以及配套設施建設等方面的問題[2]。

（二）養老地產發展的投資環境情況

對江蘇省而言，一類城市養老地產進行開發投資往往具有更高的回報率，如蘇州、南京、無錫等城市，經濟水平長期處于全省前列，并且表現出老齡化嚴重的問題，這三座城市也是江蘇省發展養老事業的重點城市。由于經濟發展情況較好，這些城市的社會服務業、金融業和保險業之間的關系更為密切，發展情況較好，市政府也出臺了相應的政策，有助于老年地產開發投資。在綜合因素的影響下，這三座城市的發展環境非常優越。為了加快一類城市養老事業發展，建議一類城市開發養老地產的時候實施層次化開發的策略，使老年人養老的需求能夠得到滿足，使高端化養老地產項目開發得到保障，吸引更多投資商參與到中高檔療養服務中心、養老休閑社區的建設中，讓養老地產開發投資情況能夠和城市經濟水平相適應[3]。

對徐州、揚州等二類城市，養老需求也很大，但社會經濟水平和一類城市相比有所不足，對養老產品和服務的購買力有所欠缺。雖然二類城市經濟水平不如一類，但在政府政策支持下，養老地產投資環境依舊良好。為了提高二類城市的發展規模，建議在二類城市中大規模發展收費標準較低的養老服務社區，保證養老服務收費能在老年人經濟承受范圍內，同時對少部分的高收入養老人群，也應開發相應的高端養老地產，建設小型化的高端養老服務，讓不同需求的人群都能滿足需求。

對連云港等三類城市，人均收入水平較低，人們對養老市場的需求活躍程度也相對較低。在推動三類城市養老事業發展過程中，應先建立適應開發商投資的政策環境，其次繼續開發小型化的老年公寓地產，改造原有社區，積極鼓勵社會參與到小型化老年公寓的開發中，建設完成養老社區服務體系，再進行小型化老年公寓地產的開發，從而滿足城市老年人的需求。

三、當前江蘇省養老地產發展中遇到的困境

（一）產業鏈還未形成

養老地產作為將養老資源融合的產品，需要兼備房地產開發、醫療保健、文體娛樂、生活服務等功能。當前，江蘇省養老產業的鏈條以及產品體系還未形成良性運作的生態系統，尤其是養老產業中的各個參與主體都各自為政，難以將行業整合和精細分工，對養老地產專業化和規?；a生一定程度的影響。

（二）養老住宅存在研究不足的問題

盡管江蘇省已經實現了養老地產的全覆蓋，出現了很多養老住宅產品，但從市場角度上來看，缺少對家庭生命周期中養老住宅產品系統性的研究，并且養老住宅標準化體系尚未建設完成，有些養老地產周邊的配套設施建設存在不完善的現象，甚至養老住宅只有名字中帶有“養老”二字，實際上并不適合老年人居住，僅依靠出售“養老”的概念完成地產的銷售，使老年人在入住老年地產后難以享受到相應齊全的服務，增加民眾對老年地產的抵觸情緒，不利于行業的長期發展。

（三）養老住宅產品的供求之間存在的錯位明顯

養老地產分類沒有統一的標準，大體上分為居家養老、社區養老以及機構養老三種模式。居家養老模式是將原有的住宅進行重新設計和建設，在改造過程中要考慮老年人的需求，使住宅更加適合老年人的生活。同時，在生活中，應為老年人提供各種上門養老服務；社區養老模式主要是對原有的社區繼續改造，在社區內為老年人設置能夠運動、娛樂、社交的場所，例如：老年人活動中心、老年大學等；機構養老指的是獨立經營的社會養老機構，機構內具有配套的醫療設備和護理設備。從對江蘇省65歲以上人口的調查可以得知，我國老年人更愿意選擇的養老方式是居家養老以及社區養老，而我國主流開發商在進行老年房產開發時，更多是對機構養老設施進行建設，這使得老年人養老的需求和市場供應之間存在明顯的錯位。造成這種結果的主要原因在于當前市場開發商對老年人的思想以及社會發展的趨勢定位不準確，導致當前市場資源配置出現不合理的現象。

（四）養老地產的服務水平差距明顯

根據調查顯示，江蘇省老年人養老時更希望和子女間距離更近一些，而省內許多養老地產項目建設的位置過于偏僻，缺乏與周邊社區的互動條件，子女探視老年人不便，讓老年人更加孤單。這使得省內早些年建立的設備完善，面積較大的養老地產項目入住率難以得到提升。我國老齡化發展進程飛快，國家缺乏接受過專業理論實踐培訓的服務性人才，尤其是缺少老年人護理人員與心理輔導等方面的人才。由于我國普遍存在著護理人員的工資較低、工作強度高、工作復雜等問題，尤其是老年護理方面的人才更是少之又少，很多護理人員在沒有經過專業培訓的情況下就草草上崗，導致養老服務水平參差不齊。對養老地產來說，最關鍵的配套設施便是醫療機構，在有些社區內的門診部只能對老年人進行體檢或者開具藥方，無法對老年人病情進行診治[4]。正是由于老年地產發展中存在著大量的問題，沒有從老年人群體的實際需求進行建設，使得養老住宅和普通住宅間沒有明顯的區別。

四、促進養老地產健康發展的可行性的建議

（一）國家應該加大對養老地產政策的支持

隨著我國老齡化社會發展速度越來越快，國家和政府逐漸意識到養老問題的重要性，推出了相關的政策，這對養老地產發展來說非常有利。我國老年人人口數量龐大、業務較不成熟，只有政府加大對養老地產政策的扶持，通過完善法律政策體系，使養老地產能夠向著系統化、專業化的方向發展，在土地供給、規劃、設計、投資、稅收等各個方面提供相應的規范和標準，切實落實政策。當前，省內還存在著一部分不良企業打著養老地產的名義圈地建設，在規劃設計時不能符合養老地產應有的要求，行業服務人員的素質還需要提升。面對這樣的問題，江蘇省必須重視并通過有效法律手段指導養老地產的各方行為。

（二）健全社會福利機制

養老地產在進行建筑設計和運行維護的過程中需要投入大量的成本，由于前期投入較大、投資回收周期長，面臨許多不確定性，一般的企業很難承受這種風險及成本，僅通過銀行貸款難以滿足行業對資金的需求。因此，養老地產行業應將投資渠道進一步擴寬，創新融資方式，讓省內和省外具有實力的企業、保險行業、基金行業、民間資本流入到養老地產行業中。這些相關社會福利機構需要一定的制度保障，在建立健全社會福利機制的同時，通過相關的制度，讓更多的社會企業能夠參與到養老地產業。

對老年人可支配財產較少的情況，社會應在允許的情況下，將對老年人的福利進行適當提高，尤其對生活困難不能完全自理的老年人，更應提高其社會福利。

（三）加強對養老地產的規劃和設計

養老地產的設計和規劃應根據老年人的生理和心理特點進行，必須表現出對老年人的人性化關懷，這是養老地產取得前期營銷和后期運營成功的關鍵所在。在進行規劃時，應盡可能滿足老年人的意愿，選擇離城市中青年人生活居住區域較近的位置進行建設，周邊環境質量應得到保障，具備相應的公共設施、有生活氣息，建設過程中應補齊周邊沒有的設施，同時建設與地產相匹配的餐飲、護理、醫療等設施和場所。在設計時，應針對不同情況的老年人，讓室內設計具有差異化，保證室內具有安全性和舒適性，注重對無障礙通道的細節設計。

（四）形成養老地區發展產業化

在國家大力支持下，給予財政和資金的補貼，通過社會福利機構的建立健全，對養老地區做好相關的規劃設計，最終形成相關的產業化模式。以形成產業鏈為前提，聯系地區實際情況，開展多樣化模式。例如，在開發相關養老地區模式時，可專門設置綜合型養老社區的開發模式、大型社區開發養老組團模式，通過對普通社區中配備養老產品以及在成熟社區周邊插入多功能老年服務設施等方式，讓社區與醫療機構合作，養老設施和幼兒園地產發展有更多的選擇，形成相關的產業鏈，帶動地區養老地產的高質量發展。在相關產業化模式背景下，對地區的國有資產進行高效利用，例如，對地區的養老設施，江蘇省舊醫院、辦公樓、學校、幼兒園、私人物業用房等進行高幅度利用。我國已經朝著高齡化方向發展，幼兒園和許多小學進行控制，這些資產可以得到有效利用。通過適當的改進，幫助養老地產有相關的資源可以開發。

綜上所述，江蘇省養老地產行業的發展是我國養老行業的縮影，人口老齡化是我國未來面臨的重大挑戰之一，老年消費和老年需求在社會中占有的比例將逐漸提高，養老地產項目必然會隨著社會的需求而快速增長，唯有建立完善的規章制度，才能對老年地產行業進行規范和限制，促使行業發展能夠與社會經濟效益協同發展。