新經濟形勢下房地產全過程成本管理分析

李 岳 中建銀(北京)房地產土地資產評估有限公司山東分公司

一、前言

房地產企業在項目開展全過程進行成本管理，要關注在決策設計環節、招標環節、施工環節、竣工環節等有計劃、有目的地展開成本管理，以全面提升成本管理成效，幫助企業在保證項目質量基礎上節約成本投入，全面提升經濟效益。但目前房地產企業在項目中開展全過程成本管理期間還存在一系列不足，包括理念滯后、管理體系不完善、動態成本管理有所忽視等。對于此，需要房地產企業在新經濟形勢下積極采取有效策略加強全過程成本管理。

二、房地產全過程成本管理要點

(一)決策設計環節的成本管理

房地產企業目前保持的是總成本造價模式，而在決策及設計環節所明確的成本在實際施工成本中占比超過90%，也就是成本設計具有更高科學性，成本控制效果就越好[1]。在設計環節，會涉及到項目選址、圖紙、選材、車位數量、容積率、地下室面積、地下空間、四源方案、建筑體型系數、人防面積、園區管網規劃、售建比、可售比、層數、機電負荷、窗墻比、窗地比、豎向標高等，針對各細化項目展開合理規劃并加強成本設計，能為全過程成本管控奠定堅實基礎。決策環節涉及到的各項規劃將直接影響工程總造價，需要在此環節考量項目周邊配套設施、工程管理模式、土地供應價格等，在合理建立總成本模式基礎上有效減少后期變更，以確保工程造價始終控制在企業可接受范圍內。

(二)招標環節的成本管理

房地產企業在招標環節加強成本控制，首先需保證招標階段各項工作的公開化、透明化，嚴格依據招標流程開展招標工作，防止暗箱操作等產生額外的隱性成本。同時，招標環節要做好限額設計，設計合同當中需明確體現建筑結構、機電設計等相關限額指標，以防因設計模糊引發后續浪費問題。設計合同當中還要明確后續施工圖對錯誤率的控制，最大程度減少施工期間因工程變更所引發的無效成本。另外，此環節還要基于經濟性原則持續優化工程設計，對構件截面、混凝土含量、鋼筋結構、外挑構件布置等進行標準化設計，并合理優化，還要關注對軟硬景比例加大控制力度，以防因反復開挖地下管線和新作水系防水增加項目建設成本。最后，招標環節要對施工方的資質嚴格審查，加強合同管理，以更高水平展開招標文件編制工作，注重清標。

(三)施工環節的成本管理

在房地產項目開發過程中，施工環節所占費用在總成本中占比達到60%—70%及以上，該環節成本控制情況會對工程總成本產生20%—25%的影響[2]。施工環節加大成本控制力度，關鍵是要控制施工變更。為實現這一目標，需要房地產企業充分做好設計管理，強化施工圖審圖工作，在施工現場展開嚴格、規范化的管理，加強制度及流程建設，關注動態成本管控，并在健全的制定風險管理體系基礎上強化成本管控。同時，房地產企業要關注在施工環節嚴格依據設計圖紙展開規范化、標準化作業，在施工期間制定一系列人工、材料等成本管控措施，對各項作業環節加強信息化監控，對整個施工隊及項目經理加強嚴格管理，明確各部門、各工作人員職責，落實責任到人制，配合制定相關獎懲制度，激發項目全員的成本控制積極性。

(四)竣工環節的成本管理

在竣工環節，首先要加強結算初審，對項目結算做好責任管理，明確結算人員各自責任，若發現違規問題將嚴格處理。其次，要不斷提升二審及三審力度，以防因人為因素干擾發生舞弊現象，確保結算金額在行業合理范圍區間。另外，要對結算資料加強管理，保證資料完整，通過相關資料更真實、全面地反映項目施工過程，確保所有施工細節可追溯。最后，在竣工結算環節要做好總結工作，通過竣工梳理及時發現其中存在的問題，同時要關注應用全員監管方式保證監管質量。

三、房地產全過程成本管理現存問題

(一)成本管理理念滯后

全過程成本管理對控制房地產企業項目成本意義重大，但目前依舊有很多房地產企業不具備良好的成本管理意識，所開展的成本管理工作難以體現全過程成本理念。一方面，一些企業依舊保持財務型管理理念，在開展成本管理工作期間比較關注上報會計報告及財務報告中所體現的相關數據信息，而對項目前端成本、過程控制成本、非物質成本有所忽視，也未針對其展開成本核算。另一方面，房地產企業對于成本管控還存在局限性意識，不能立足項目開展全過程，從多個角度全方面的展開成本管控工作。比如在成本折舊管理期間，部分管理者忽視了不同施工環節有著不同的折舊速率，其計算所得折舊結果只能反應局部的折舊現狀[3]。

(二)缺乏完善的成本管理體系

當前我國很多房地產企業不夠關注完善的建立成本管理體系，尤其在其所建立的成本管理準則、管理流程等方面體現的更為明顯。這就使得房地產企業在展開成本管理工作期間不具備相對完整、系統化的管理準則，而成本管理人員、會計人員、風險管理人員等在處理復雜性較高的核算數據時經常會面臨無規可依情況，相關工作人員只能根據自己以往工作經驗調整成本管理體系，使得成本管理缺乏整體性。

(三)不夠關注動態成本管理

房地產企業在展開全過程成本管理期間，動態成本以及相關激勵機制屬于關鍵性內容，而目前很多房地產企業都對動態成本管理有所忽視，也未相匹配的制定激勵機制，使得各部門在工作中無法及時明確成本問題，并針對性地加以解決，無法獲得理想的成本管理效果。因為房地產企業沒有針對動態成本管理制定相關制度，使得企業難以有效控制項目成本，也未結合企業項目發展動態調整與優化成本計劃。還有部分房地產企業雖然在企業管理工作當中引入了動態成本，但因為缺乏全過程控制意識，忽視了成本管控中企業員工應體現的主體地位，也未在企業經營管理期間融入動態成本管控思維，最終不能完整的建立企業成本管理鏈條，而且未結合動態成本建立相關激勵機制，使得員工在成本控制工作中缺乏參與積極性，也不能對彼此展開成本控制監督，在各部門及相關員工缺乏密切配合情況下難以獲得良好的成本管控效果。

四、新經濟形勢下房地產全過程成本管理策略

(一)樹立全過程成本管理理念

為了使房地產企業在新經濟形勢下不斷加強全過程成本管理，首先需要企業增強成本管理意識，對全過程成本管理有更深刻、全面的認識，重視成本預測與管控。同時，房地產企業要和自身實際發展現狀相結合，科學制定符合企業長期發展需求的全面預算管理機制。房地產企業加強全面預算管理，需要結合工程項目實際情況，基于前期資金計算對項目開展中涉及到的各項成本與資金進行合理估算。企業在展開全過程成本管理期間，要求項目相關人員全部參加全面預算環節，同時企業要科學計算工程全工期，并且計算內容需要細化到具體的年月。另外，在工程預算期間要充分遵循預算要求，對工程預算加大控制力度。最后，房地產企業需結合自身實際情況完善的制定預算分析機制和成本考核制度。

(二)健全的建立成本管理體系

首先，企業要關注專門組建成本管理委員會，合理分配成本管理相關任務，加強進度控制。在成本管理委員會之下設置二級部門，即成本管理小組，主要負責檢查與監督各項成本管理工作以及成本管控進度[4]。成本管理小組還要和管理委員會相配合，科學制定各項成本管理細則，對各部門成本管理成果進行嚴格考核，并要求各部門在成本管理期間要彼此配合、相輔相成，保證成本管理工作更加順利的開展。其次，要完善的制定成本管控體系，動態管控與跟進各部門成本管理工作。在制定成本考核機制期間，需由相關管理部門及人員共同商定，考核制度要涵蓋工程質量、工程工期等內容，并納入成本管控指標，促使房地產企業更廣泛的收集成本管控相關資料，不斷提升項目經濟效益，樹立良好的品牌形象。

(三)建立與動態成本相協調的管理機制

在新經濟形勢下，房地產企業要在全過程成本管理期間高度重視動態成本，通過動態成本更直觀的反映實際動態成本和目標成本兩者差異，以及時發現問題、解決問題，提高成本管控質量與效果。在動態成本制度制定期間，要高度關注實時性相關內容，以確保各項成本管控工作可及時進行。房地產企業還需結合行業發展情況及時調整成本管理計劃，以防因成本異動使企業利益受損。房地產企業在建立動態成本機制期間，要滲透整體意識，把企業全員都看做成本管控主體，并在企業發展各環節體現成本思維，打造一條完整的、系統性的成本管理鏈條，使企業成本管控保持良性循環。另外，房地產企業還要關注結合動態成本機制建立相關激勵機制，以激發企業全員在全過程成本管理工作中的參與積極性，使各成員加強相互監督與約束，并在內審工作配合下全面監管企業資金流通、招投標、合同制作等工作，同時要將成本控制效果和員工個人利益掛鉤，以不斷增強企業全員成本管控意識，全面提高企業員工凝聚力，在此基礎上提升成本管控效果。

五、結語

在新經濟形勢下，房地產企業面臨著日漸激烈的競爭，在企業內加強全過程成本管理有助于提升企業整體效益，促進企業長足發展。房地產企業在成本管控期間，要及時糾正各環節存在的成本偏差，把各環節成本控制在可接受范圍內，加強支出控制。全過程成本管理期間，房地產企業需要建立正確的成本管理理念，系統化的建立成本管理體系，關注動態成本，并匹配建立相關激勵機制，全面提升成本管控效果。