長租公寓“爆雷”問題研究

劉 果

（貴州財經大學，貴陽 550025）

0 引言

根據分布的位置是否集中，長租公寓劃分為分散式和集中式兩大類，是國家大力支持住房租賃后發展起來的一種新型商業模式。依托互聯網技術的高速發展，長租公寓得以通過線下收房、線上租房實現便捷經營。傳統的房屋租賃市場信息透明度低，房東和房客需要花費較多的時間線下交流，而長租公寓打破了這一傳統，簡化了租房煩瑣的流程，是新時代租房市場的產物［1］。但在2020 年以來，多家長租公寓相繼因為資金鏈斷裂而“爆雷”，蛋殼公寓作為長租公寓行業的明星企業，因房東集體維權、房客露宿街頭等事件引起社會廣泛關注。2020 年12 月3 日，一則標題為“廣州蛋殼公寓一租客因被房東驅趕而墜樓自殺”的新聞再次把長租公寓推上風口浪尖。蛋殼公寓2020年1 月份才在美國上市，為何僅僅不到一年的時間就“爆雷”，市值蒸發上億美元呢？本文將對這個問題進行研究，希望對讀者有所啟示。

1 長租公寓爆雷

2015 年1 月，蛋殼公寓在北京成立，是隸屬紫梧桐資產管理有限公司的一個品牌，目前其租房業務遍及全國十余個城市。2020 年1 月17 日，蛋殼公寓僅僅發展了5 年就在美國實現了IPO，萬眾矚目下，成為2020 年登陸紐交所的第一支中概股。

新冠疫情期間，蛋殼公寓道德綁架業主，要求他們積極響應國家號召予以“免租”，但是私底下卻對租客收取租金，被指“吃相難看”。到了2020 年10 月，各大社交平臺、財經網站紛紛傳出蛋殼公寓高層“跑路”等信息，公司的官方微博發文迅速否認了這些消息。而最近，由于蛋殼公寓現金流出現了問題，無法承擔房租費用，房東自覺利益受損，就開始采用非法手段趕人，大量的租客面臨露宿街頭的窘境。截至2020 年11 月，蛋殼經營的房源總數超過40 萬。即使按照最低標準一套公寓一個住戶來算，蛋殼這次涉及的用戶最少也有80 多萬人。

從股票行情來看，蛋殼公寓的股價波動慘不忍睹，自2020年1 月上市以來一路狂跌。截至2020 年12 月16 日收盤，其股價已經從上市初的13.5 美元跌至2.88 美元。不僅如此，公司財務數據也很慘淡，蛋殼公寓三年虧損63 億元，即使經歷過八輪融資，獲得了大量的資本“輸血”，也無法填補其每年野蠻擴張、投資的巨額支出。

2 長租公寓“爆雷”的原因

2.1 租金貸占比不合理

首先簡單介紹一下長租公寓租金貸的操作過程：長租公寓高價攬收房東的房源，然后通過互聯網平臺向公眾發布租房消息。有的人付不起房租，長租公寓就與微眾銀行這類金融機構合作，誘導房客通過借貸付房租，長租公寓承諾只要辦理了租金貸，就能享受最低的房租和服務費優惠，租客只需要向金融機構按月還款并支付利息就可獲得一年房源的居住權。在租客和金融機構簽訂租金貸合約后，金融機構就一次性向蛋殼公寓代付房客一年租金，而長租公寓拿到這筆錢后，僅僅是分月向房東支付房租，于是這筆資金就存在一個時間錯配，運營商可以在此期間利用這筆錢進行自身擴張或金融投資，這就是租金貸的杠桿作用。眾所周知，高杠桿與高風險如影隨形，租金貸的杠桿作用讓長租公寓行業嘗到甜頭的同時，也伴隨很高的風險，如果遇到一些意外情況，比如裝修成本上升、房客數量下降、人工成本上漲等，便會造成租金貸模式的崩潰，導致公司沒有足夠的現金流支付房租。蛋殼公寓目前的狀況便是如此，租客和房東兩方的利益都受到損害，引起大規模的維權活動。其實早在2019 年12 月，國家就曾發文要求，把租金貸款金額占整個租金的比例壓縮在30%以內［2］。但是蛋殼公寓與金融機構合作的租金貸比例在70%以上，遠遠超過合規率，想在短時間內把這一比例降下來希望基本為零。

2.2 擴張過于快速

作為長租公寓行業的明星企業，蛋殼公寓的房源規模非常龐大。據了解，從2015 年到2020 年第一季度，蛋殼公寓所控制的房源數量從兩千多套猛增至40 萬套。不僅收購數量龐大的房源需要“燒錢”，收到房源后還需要花大筆資金在裝修、配置家電、聘請保潔人員、交物管費等各個方面。從2015 年成立以來，蛋殼公寓還不忘在野蠻擴張的過程中進行大規模的融資行動，蛋殼共經歷了8 輪融資，在資本市場上攬獲54 億元。數據顯示，很多大型投資公司如CMC 資本、愉悅資本、螞蟻金服等都曾為蛋殼公寓豪擲千金［3］。綜上所述，盡管前些年蛋殼公寓搶占了巨大的市場，但是快速擴張過程中的巨額開銷使得公司的資金成本負擔過大，目前公司的資金鏈十分脆弱，這也是多方維權現象出現的直接原因。

2.3 新冠疫情的影響

2020 年，本來春節過后會有大面積的復工，但是新冠疫情抑制了人員的流動，企業幾個月都無法正常運轉，外出務工并且租房的人自然就少了。長租公寓的房客急劇減少，缺少資金的收入，還要給房東付房租，給保潔人員付工資，交物管費等，使長租公寓本就如履薄冰的資金鏈狀況更是雪上加霜。因此，與餐飲、旅游等受疫情影響較大的行業一樣，2020 年房屋租賃市場也遭受重創，僅75%的入住率使其行業前景不容樂觀。此前采用“高進低出”“長收短付”模式實現野蠻擴張的長租企業，也面臨巨大的現金流壓力。長租公寓十分依賴資金杠桿，然而房屋的入住率下跌，收不到租金，沒有可有效支配的現金流，自然就拉長了資金循環時間，這也是長租公寓企業陷入經營困境最直接的原因。作為長租公寓行業內的佼佼者，蛋殼公寓一方面要求房東響應國家號召，減免新冠疫情期間的房租，一方面又向房客收取房租裝進自己口袋。這一“兩頭吃”的舉動使蛋殼公寓的品牌形象大打折扣，給房客對長租公寓的信任度造成毀滅性的打擊，很難再建立互信關系，不利于長租公寓的長期發展。

3 針對我國長租公寓現狀的建議

所謂安居才能樂業，從古至今，國人都賦予住房重要的意義，作為不可忽視的民生領域的一部分，長租公寓“爆雷”的危害很大，一旦出現問題必將影響社會和諧安定，要引起各方重視。針對我國長租行業的現狀，提出以下幾點建議。

3.1 禁止住房租賃企業欺騙、誘導承租人使用租金貸，且租金貸占租金比例不得超過規定數值

舉個例子，蛋殼公寓許多租客竟然不知道自己和金融機構簽訂了租金貸，只是覺得自己只需要每月按時給銀行匯錢就可以租房，蛋殼公寓以及金融機構的業務人員沒有把租金貸的概念給房客解釋清楚，可以說是故意隱瞞。除此之外，金融機構也沒有嚴格審核租客的資產狀況、工作收入等，沒有核實房客的償還貸款能力，這就造成一個巨大的安全隱患：一旦租客沒了工作收入，將沒有能力償還貸款，如果大面積出現這種情況，有可能給金融機構帶來巨大的現金流壓力，造成公司的資金鏈斷裂。如果這條建議得以實施，還可以輔助性地設立有獎舉報制度，應該對檢舉長租公寓違規行為的人給予獎勵，并保護好舉報人的隱私，以免他們因為動了資本主義的奶酪而遭受報復。同時，還要對違規使用租金貸的企業處以重罰，讓他們明白越過法律的警戒線要付出很大的代價。當長租公寓違規成本很高的時候，這些企業自然就會遵守法律法規，遵守市場秩序。對那些租金貸比例遠超30%的長租公寓，有關部門要督促其在某個期限內把這個比例降下來，緩解杠桿帶來的高風險。

3.2 長租公寓不能一味以“燒錢”搶流量，杜絕野蠻擴張

“先把流量搶到手，再采取措施變現”是互聯網思維的特點，而互聯網思維也是目前長租公寓貫徹的理念。之前的網約車、外賣都采用了相似的營銷模式。長租公寓采用“高進低出”搶奪市場，但是從長期來看這種方法真的可行嗎？網約車APP、外賣APP 都是輕資產模式，搶奪市場的方式無非就是給消費者少量的補償和優惠，砸點錢就可能會有很好的收益。但長租公寓是與之相反的重資產模式，存在不可避免的高成本支出，比如需要安排工作人員與房東、房客對接，這免不了一大筆人工成本；高價收到房源后，不僅要給房客讓利，還要花一大筆錢進行裝修……這錢燒得太快，如果融資不順利，資金鏈就會瞬間崩潰。因此，長租公寓行業需要平穩發展，杜絕野蠻擴張。

3.3 長租公寓需要拓寬價值創造鏈，綜合化運營

長租公寓資金回收期太長，為了減輕長租公寓運營的財務壓力，企業可以在公寓附近開設一些生活超市、健身房、餐飲店等，這樣做能為公司創造穩定的現金流，同時也給顧客生活帶來便利，有利于公司樹立良好的品牌形象。

3.4 必須嚴格控制長期公寓行業的準入門檻

我國長租公寓行業發展過于快速，目前僅有的《商品房屋租賃管理辦法》執行力很弱，并且由于我國住房租賃環境的特殊性，也存在可操作性不強等問題。進入門檻較低，導致我國目前長租公寓行業中大部分都是以包租形式運營，整體的長租公寓運營平臺市場混亂，質量也存在較大差異。因此，長租公寓行業的信用風險水平整體較高，需要確定合適的行業準入門檻，并且定期對企業的營業資格進行審核。

4 結語

綜上所述，國家目前對住房租賃市場非常重視，出臺了一系列政策鼓勵該行業的發展，對系統化、專業化住房租賃企業予以重點支持。企業家不能僅著眼于自身的利益，肆意利用租金貸等金融工具增大杠桿，損害國家和人民的利益，要平穩擴張，實現長期、穩定、健康的發展。