如何加強房地產企業的合同管理探究

張巧玲 山西鑫馬房地產開發有限公司

引言

房地產企業管理過程中，由于企業資金投入、項目規劃、開發時間較長，特別是復雜、繁瑣的工程可能會導致銷售、建設、投資管理方面的風險問題。為了規避政策、市場、法律、管理方面的風險影響，需要房地產企業工作人員總結當前經營、管理、合同管理方面的要點，依據房地產的經營、風險防范需求確立權責關系和法律風險，可消除不合規、不合法項目的管理問題。總之，在房地產企業中強化合同管理質量，依據財務、法律體系、實踐要點確立經營風險問題，能提升房地產企業的經濟效益。

一、現階段房地產合同管理的問題

(一)合同管理體系不全面

房地產合同管理過程中，工作人員應當考慮、探討多方面的控制因素與合同管理之間的關系，可全面提升所制定合同的科學性。但是，合同內容監控、分析、評估過程中，可坑會存在管理規范實施力度薄弱的現象，限制了合同管理的質量。同時，若合同職權交叉、控制存在信息共享、財務信息交接方面的問題時，可能會導致合同細節與前期策劃投入不統一，限制了管理的有效性和科學性。總之，合同管理體系、機制完善過程中，工作人員應當總結不同項目信息共享、信息投入方面的要點，在明確房地產經濟、市場投入的過程中解決信息管理方面的問題。

(二)合同簽訂不科學

房地產各類合同簽訂期間需要財務部門結合市場、經濟投入方面的需求確立正確的投資、戰略規劃，以便在正確、合理的指導的過程中提升合同簽訂、條款實踐的有效性。但是，若財務部門在權責環分配、工程預算、商品房規劃及預算的投入不科學就，可能會導致售價審核方面的問題[2]。同時，若房地產合同控制期間的資金調配、項目對接及合同管理要求不科學，也會誘發合同進度管理、企業經營投入方面的問題。因此，工作人員應當完善合同的簽訂、制定要點的過程中消除合同對接方面的不利影響，也能在明確合同進展、企業投資需求的同時查找合同的潛在風險問題，提升現場管理的合理性。

二、房地產企業合同管理的特點及實踐要點

(一)長期性特征

房地產項目開發過程中，應當要求工作人員及時注入關聯性資金，在明確技術投入、資金支持的過程中提升長期性的合同管理要點，以便提升房地產項目的合理性。期間，前期策劃、管理投入、承建過程的周期及時間較長，故需要理清房地產合同控制的技術、標準需求，在建立連續性房地產開發需求的過程中建立長跨度合同內容，在確定轉出合同、勘察合同、施工合同、設備采購需求的過程中建立貸款、融資目標，能夠可解決合同管理支出方面的問題。

(二)限制性特點

為了提升項目合同管理的質量，需要工作人員確立限制性的合同控制問題，有利于解決合同內容中土地權屬、資金借貸、項目勘察設計、物料收集方面的問題。因此，在合同限制管理中，應當要求工作人員應當滿足合同談判、專業領域投入方面的需求，依據《城市房地產管理法》的法律要點確立限制性目標，在解決開發商權利、施工設計要點、監理單位的需求的過程中明確核心證書的資質投入及活動投入需求，可方便工作人員及時徹查合同主體是否符合限制性依據，若符合動態評估標準，可要求工作人員簽訂合同文書[3]。

(三)強制性特點

在合同執行控制、實踐、監控過程中，工作人員應當明確法律標準的強制性要求，原因是合同執行期間需要房地產企業理清質量標準期間落實動態化評估依據，以此在確立勘測要點、設計需求、施工驗收方法內容，在建立關聯性條款要點及數據指標內容的基礎上分析條款、數據指標是否存在異常。總之，通過確立法定責任及文書要點，以動態化的評估模式探討合同是否存在約定、修改要素。同時，合同風險評價中，房地產企業工作人員應當從方案確立、合同簽訂、風險監控等多個角度測試、鞏固風險防范要點，再使用事前、事中、事后三個角度的控制思路展開現場管理，消除現場管理過程中對房地產企業經營方面的損失。

三、房地產企業的合同管理的強化措施

(一)建立科學合同管理步驟

房地產企業工作人員應當結合現有的合同管理制度及管理要求進行調研、分析、監控，利用關聯性服務模式、管理規范不斷強化工作人員的行為規范能力。具體而言，應當結合以下要點進行實踐管理：第一，應當確立關鍵性的保障措施，利用既定的服務標準、合同內容及合同涉及元素展開調研管理，再從各個角度分析各步驟的法律依據及潛在問題。通過分析各環節的管理要點及技術需求，結合必要的經營、投入機制確立工作思路，可讓合同管理模式更為有效。第二，部門權限確定期間，工作人員應當區分不同部分崗位的職能，在編制、審核、評估、測試、監控期間確立科學的監督模式，可消除項目審批方面的問題。第三，配套性流程確定期間，工作人員應當利用合同歸檔制度展開績效、合同內容、合同真實度的評估測試，采用必要的跟蹤、歸檔模式進行實踐考核，使用就全過程監控模式測試出各項工作的投入及成本管理要點。第四，當房地產企業簽訂關聯性控制合同后，應當要求工作人員在細化合同需求的過程中確立必要的執行目標，可提升職工的管理、服務水平。比如在合同管理義務實施期間，應當采用定時監控的分析模式提高履約推行的合理性及安全性，采用嚴謹的文件處理規劃、收管模式建立必要的交接記錄及服務模式，可提高簽證設定、設計文書、資料保管的合理性。通過及時發現合同履約方面的風險問題，探討財務、人力資源部門流動資金的使用及價格波動趨勢，做好尾款的測試、結算及回收控制，要求履約部門落實“閉環管理”模式，分析出保證金投入及存放需求[4]。第五，自身權益保障期間，工作人員應當建立關聯性的索賠、合同管理及驗收機制，要求專業的工作人員展開驗收分析，避免國家標準實施、投訴糾紛、索賠方面問題對合同管理的不利影響。第六，為了提升法律規定的合理性，需要工作人員確立風險管理機制，利用預防管理模式監控出現階段合同管理的潛在問題，可在彌補控制合同、消除違約影響的對房地產經濟的危害。例如企業應當履行抗辯權測試中，需要工作人員分析合同履行、執行管理的潛在問題，設立有效的改進措施及彌補措施中控制違約現象對房地產企業管理的不利影響。

(二)明確合同文本制度及規范

合同文本完善過程中，工作人員應當逐漸完善合同管理及執行法律，明確《合同法》中技術要點及監督要素，采用科學的履約管理模式、市場維護模式建立和諧的市場秩序服務范本，有利于提升市場秩序的穩定性。具體而言，應當確定以下規范文本：第一，應當規范法律規范，建立違法處理條款及控制模式，采用合同監控的思路展開違法審查模式，有利于提升履約率的有效性。在此過程中，工作人員應當調研房地產行業的市場秩序及建設標準，在明確各部門責任義務的過程中控制主觀事件方面的疏漏問題。第二，為了提升合同文本的規范性，需要工作人員事先擬定、起草合同文本，在建立示范文本的過程中消除合同書寫方面的風險。第三，合同履行過程中，需要明確合同的交底要點，探討整體項目的承辦、合同制定需求的基礎上明確核心責任、義務和管理氛圍，可在發現合同經營風險、履行要點的過程中確立經濟投入指標。通過逐步發現合同職能關鍵點的過程中確立執行目標，有利于解決文本執行、文件簽收方面的問題。第四，文本規范監督過程中，應當要求工作人員及時補充關鍵性協議，結合會議紀要特征作出必要的變更和支付步驟，可為合同管理過程提供有效的技術依據。同時，臺賬文本完善期間，工作人員可利用潛在風險投入、風險分析、風險跟蹤的方式測試出條款的確定問題。通過要求技術人員完善利益受損、市場運行規律的基礎上確定關鍵性的承辦報告及合同文本，在協商探討過程中變更現有的投入權限和核心程序，再使用必要的模式消除合同變更不合理的不利影響。總之，在合同履行、完善、修改期間，工作人員應當利用信息化系統錄入、整合關聯性的服務數據，在不斷修正合同文本、補充必要管理協議、審批關鍵性服務模式的過程中對現有的資料進行歸檔處理，可在規范的存儲、分類、調研、監控、保管的基礎上解決合同文本執行、法律投入、技術標準保管方面的消極影響[5]。

(三)完善管理機構及變更規定

房地產企業管理服務過程中，應當要求相關機關單位、房地產企業進行交互與協調，完善現有的合同的管理方案，再結合科學的合同管理制度、執行模式建立合同的訂立思路，再結合系統審查方案及履行目標確立合理的協調要點。因此，工作人員應當結合合同的制定目標展開宣傳，在確定法律法規的基礎上給予工作人員必要的培訓，消除合同制定、管理方面的控制問題，在改善違法活動、違法項目的過程中及時處理現有的合同糾紛，能在必要的推廣、機構變更指導期間凸顯出合同管理的紐帶效果，有利于在訂立、履行、變更和終止的過程中提高決策統籌及結構服務管理方面的有效性。

四、結語

綜上所述，房地產企業合同管理過程中，應當要求工作人員不斷強化房地產合同管理的技術要點及計劃投入，結合已存在的成本控制、投資經營、合同文書統籌方面的問題的過程中確立整改措施，有利于提高合同管理合理性的基礎上確定必要的革新措施，進而提升合同管理的質量。