房地產企業現金流量分析及管控

韓仲芳 阜豐集團

一、引言

目前我國房地產企業的發展還處在機遇與挑戰并存的階段，為了進一步擴大企業的經營規模，提升企業在房地產行業中的市場競爭力，越來越多的房地產企業開始對企業現金流量進行管控，從資金角度上對企業的經營管理和項目開展進行協調性管理。現金流對房地產企業的發展和建設而言是至關重要的，也是貫穿于房地產企業所有項目進展的關鍵性因素。近年來，我國出臺了一系列政策對樓市進行調控，對房地產企業的監管也越發嚴苛，房地產企業面臨的各類經營風險也在不斷的攀升，再加上房地產企業融資渠道的匱乏，企業面臨著融資困難的問題，因此企業需要把控好項目開工的進度，加強對資金的管控和資金回籠，環緩解企業的資金壓力。

二、房地產企業現金流量管理現狀成因分析

(一)企業現金流量管理尚未提高到戰略層次

很多房地產企業在經營管理過程中還是將利潤導向作為企業經營管理的第一法則，企業開展的一系列的經營活動以及房產項目開展都是圍繞著利潤進行，包括企業進行的績效考核和評價體系的建設。而現金流量在這方面起到的作用是微乎其微的，在企業實際經營管理過程中還出現了一定的滯后性。部分房地產企業的現金流管理非常混亂，現金流靈活性比較差，在項目進行過程中常常會出現資金鏈斷裂的情況發現。在面臨資金枯竭時，房地產企業才會開始關注到現金流的情況。我國大部分房地產企業對現金流量的管理缺乏戰略性，籌集資金的行為多是為了應對目前企業面臨的資金困境，沒有根據企業的長期戰略規劃對企業資金進行合理化的管控，導致了企業的資金安排和戰略發展出現差異。比如，某些房地產企業面臨融資困難，因此企業開始將大量的資源都投入到了融資工作和預算管理中，忽略了企業的周期性管理。如果企業一直陷入這種盲目的投入和資源分配，沒有跟隨著企業的戰略發展，那么企業制定的一系列資源分配和努力最終呈現的效果也是不佳的。

(二)企業現金流預算體系建設不夠完善

預算管理是目前我國企業管理中非常重要的項目，不管是國有企業還是民營企業都開始通過預算管理的模式來加強對企業財務、資金的管控。但是目前我國房地產企業中還缺乏對現金流的預算管理，在預算管理體系的建設上不夠完善，導致了房地產企業在資金分配上缺乏合理性，無法真正體現出企業的價值和經營管理能力。預算管理是企業現金流管理的前提條件，健全、合理的預算管理體系可以進一步促進企業的現金流管理，企業編制現金流的預算管理體系的優劣也可以直接反映出企業的資金管理能力。很多中小型的房地產企業在預算管理體系建設上不夠完善，參考同行業中比較成功的案例，但是缺乏對該體系的理解，只是生搬硬套制度，沒有融入企業實際的發展經驗，不僅沒有取得好的結果，反而浪費了企業的人力物力。房地產行業和一般的行業不同，其行業本身的現金流特性非常強，而且企業規模一般比較大，開展的項目較多，并且很多項目都分布在全國各地，因此不同項目面臨的情況和資金條件也是不同的，如果一味的參考企業公司的建設模版，那么可能無法達到預期的效果。

(三)現金流管理制度不完善，缺乏風險管理機制

目前我國房地產企業開始注重對現金流的管控，但是從企業的現金流管理制度建設來看，還缺乏合理性，很多制度的細節問題處理得不夠精細化，沒有針對企業獨特的新現金流管理模式進行針對性的管理，不管是制度建設還是實施都還處于初級階段，對現金流的管控也是事后分析，沒有在事前對現金流的表現進行預測，也沒有在事中階段進行監督管控，預算的執行比較隨意，沒有嚴格按照預算的流程來進行。很多房地產企業目前使用的現金流管理制度都是偏于傳統的管理制度，沒有根據現代社會的發展和經濟發展水平進行調整，導致了企業目前執行的資金管理制度和社會經濟的發展以及企業的實際經營情況都是不適配的。并且很多企業在風險管理機制上不夠完善，企業現金流面臨的風險是非常大的，直接關系到企業的正常經營和發展。

(四)房地產項目開發節奏安排缺乏合理性

房地產行業的發展和我國民生建設是息息相關的，房地產行業本身的特點就是項目開發周期較長，項目投入資金較大，因此房地產企業的規模一般都是比較大的，部分規模較小的中小企業在資金管理和建設上相較于大型的房地產企業而言差距較大，企業資金也相對匱乏，融資渠道比較單一，并且對著國家對銀行資金監管的縮緊，房地產企業的融資變得更加困難了。如果企業面臨多個項目通過開工，對企業的資金要求是非常大的，除了資金量上的需求，還有對資金把控和分配的需求，需要根據企業現金流的情況對項目開發的進程作出合理的安排，避免因為項目安排不合理，導致企業資金安排困難，項目也無法順利的進行。比如在多個項目需要同時運作時，企業需要提前了解各個項目的預估執行情況，從公司的角度出發，統一安排資金，把控好企業現存現金流以及后期的籌融資情況，避免出現資金壓力。在項目完成后期，大量的資金流會重新流入企業，在這個資金回流的空檔可以為企業帶來可觀的收益，但是如果沒有好的投資項目，這個階段的資金利用率也會下降，對企業資金管理而言也是損失。

三、房地產企業現金流量管理的控制措施

(一)加強企業現金流量戰略周期性管理

目前我國房地產企業的發展已經迎來了新的高峰，企業需要進一步加強對現金流的管控，從企業戰略發展的角度上優化現金流管理。以下將從企業發展的三個階段進行分析：第一，房地產企業發展的初期。該階段企業面臨的主要問題就是企業投資活動頻繁，企業主要是通過權益進行融資，需要權衡該過程中可能出現的資金風險，拓寬融資渠道，提前做好后期的財務規劃和資金管理；第二，房地產企業發展的成熟期。該階段企業面臨的主要問題就是市場趨于飽和，市場競爭越漸激烈，企業成本越來越穩定也越來越透明化，現金流比較穩定和充足；第三，房地產企業開始進入衰退期。該階段企業的銷售額在逐步的下降，由于市場的透明化，企業成本和銷售價格也越漸透明化，現金流量流入開始大幅度減少，企業凈利潤開始下降，無法滿足企業的正常生產經營和發展。在不同的發展階段，企業執行的現金流管理模式也是不同的，因此企業需要從戰略發展的角度加強對現金流的管理。

(二)完善現金流預算體系，建立適合的預算模式

目前我國房地產企業的發展已經進入了新階段，企業加強了對現金流量的管理，期望通過建立完善的現金流量管理體系以及建立科學、合理的預算管理模式，提升對資金的管理效率。可以從以下兩個方面進行優化：第一，加強對項目現金流的管控。項目與企業現金流的關系是非常密切的，因此在確定項目涉及的現金流問題時，需要對項目進行全方位的了解，包括項目開展的事前階段資金安排，事中項目資金跟蹤，事后項目回籠及資金分析等；第二，房地產企業本身的現金流。這個角度主要是從企業開展的多個項目進行整體性分析，從全面的角度出發，綜合考慮多個項目以及企業正常經營管理所需的現金流。

(三)健全現金流管理制度，建立風險預警機制

目前我國房地產企業在現金流管理上還不夠健全，很多企業所執行的現金流管理制度還是傳統的管理制度，沒有根據企業發展和社會經濟的發展進行改革和創新，因此在執行傳統管理制度的過程中就出現了一系列的不適配，導致現金流管理不夠合理，企業也面臨著資金風險。因此可以從以下三個方面進行優化：第一，建立完善的現金流管理模式。從管理制度上出發進行優化，是目前大多數房地產企業優化現金流管理的關鍵，通過建設科學、合理的現金流管理模式，可以進一步掌握現金的流入和流出情況，從而展開一系列精細化管理措施。從內部控制入手，加上內部審計的監督管理，對企業現金流做到無死角監督管理，以此來確保企業資金的安全性；第二，加強對現金流使用情況的監督管理和追蹤。從現金流的運轉可以反映出企業的真實經營管理狀況，企業可以就該階段中加強對資金的管控，及時發現其中存在的問題并解決，建立科學合理的績效考核制度；第三，建立風險預警管理體系。從風險因素上分析，企業現金流面臨的風險是非常大的，因此需要建立風險預警模式，通過具體的指標對風險進行把控，一旦企業現金流發生異常，及時進行風險預警，幫助企業進行風險分析，判斷原因并進行有效的解決，提升企業現金流的抗風險能力，保證企業能夠正常的運行，提升資金使用效率。

(四)合理安排項目開工時間，把控項目開展進度

房地產企業的現金流分析和管控都必須跟企業開展的項目結合起來分析，從預算角度出發，體現企業整體的現金流情況，從而把控好現金流的趨勢和項目的開發進度。除了要嚴格把控資金流向項目開展的合理性，還要對項目完結后資金流入進行管控，在資金回籠期間尋找合適的投資項目，為企業帶來更多的投資收益，提升資金的使用效率，以此來控制企業的成本管理，避免因為高成本低收益給企業帶來負利潤，充分利用好資金的回轉周期提升現金流的靈活性，也提升了對項目的管理。目前企業融資渠道匱乏，很多企業都是通過銀行進行融資，企業要降低對融資的依賴性，加強對企業現金流的合理安排，提升資金與項目的融合性，讓企業的現金流滾動起來。

四、結語

房地產企業現金流分析管理對企業的發展有著積極的促進作用，也是企業保持市場競爭力和核心發展力的重要趨向。為了進一步優化企業的現金流分析和管理，需要從現金流戰略性安排、預算管理體系建設、建立有效的風險預警管理機制、優化現金流管理制度以及加強對項目的開展進度等方面對現金流進行優化，提升資金使用效率，實現合理化資源配置。■